Определение экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов на основе вариативной ставки дисконтирования
ВВЕДЕНИЕ …………………………………………………………………………………………………… 4
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ АНАЛИЗА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ
ЭФФЕКТИВНОСТИ И ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ
……………………………………………………………………………………………………………………. 12
1.1. Схемы финансирования инвестиционно-строительных проектов …………… 12
1.2. Анализ моделей денежных потоков ………………………………………………………. 26
1.3. Фазы жизненного цикла и риски инвестиционно-строительных проектов . 33
1.4. Анализ моделей формирования ставки дисконтирования ………………………. 38
ВЫВОДЫ по главе 1 …………………………………………………………………………………… 56
ГЛАВА 2. ФОРМИРОВАНИЕ ВАРИАТИВНОЙ СТАВКИ ДИСКОНТИРОВАНИЯ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ
ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ …. 60
2.1. Общие подходы к формированию вариативной ставки дисконтирования .. 60
2.2. Методика определения ставки дисконтирования для собственного капитала
……………………………………………………………………………………………………………………. 63
2.3. Формирование вариативной ставки дисконтирования собственного капитала
……………………………………………………………………………………………………………………. 65
2.4. Методики формирования вариативной ставки дисконтирования для прочих источников финансирования………………………………………………………………………… 79
2.5. Модель формирования вариативной ставки дисконтирования на основе средневзвешенной стоимости капитала ……………………………………………………….. 86 ВЫВОДЫ по главе 2 …………………………………………………………………………………… 89
ГЛАВА 3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ НА ОСНОВЕ
ВАРИАТИВНОЙ СТАВКИ ДИСКОНТИРОВАНИЯ …………………………………… 91 3.1. Определение статичной ставки дисконтирования для собственного капитала на основе рыночных показателей ИСП-аналогов для Московской области …… 92
3.2. Определение вариативной ставки дисконтирования собственного капитала для Московской области ……………………………………………………………………………… 95
3.3. Расчет экономической эффективности инвестиционно-строительного проекта с использованием вариативной ставки дисконтирования ……………….. 103
3.4. Использование вариативной ставки дисконтирования при оценке активов
………………………………………………………………………………………………………………….. 108
3.5. Методика распределения дохода от реализации строительных проектов между участниками ……………………………………………………………………………………. 114 ВЫВОДЫ по главе 3 ………………………………………………………………………………….. 116
ЗАКЛЮЧЕНИЕ …………………………………………………………………………………………. 118
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ………………………………………. 122
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 ………………………………………………………………………………………. 136
ПРИЛОЖЕНИЕ 2 ………………………………………………………………………………………. 144
ПРИЛОЖЕНИЕ 3 ………………………………………………………………………………………. 145
ПРИЛОЖЕНИЕ 4 ………………………………………………………………………………………. 148
ПРИЛОЖЕНИЕ 5 ………………………………………………………………………………………. 149
ПРИЛОЖЕНИЕ 6 ………………………………………………………………………………………. 158
ПРИЛОЖЕНИЕ 7 ………………………………………………………………………………………. 167
ПРИЛОЖЕНИЕ 8 ………………………………………………………………………………………. 172
ПРИЛОЖЕНИЕ 9 ………………………………………………………………………………………. 173
ПРИЛОЖЕНИЕ 10 …………………………………………………………………………………….. 174
ПРИЛОЖЕНИЕ 11 …………………………………………………………………………………….. 175
ПРИЛОЖЕНИЕ 12 …………………………………………………………………………………….. 176
ПРИЛОЖЕНИЕ 13 …………………………………………………………………………………….. 178
ПРИЛОЖЕНИЕ 14 …………………………………………………………………………………….. 179
ПРИЛОЖЕНИЕ 15 …………………………………………………………………………………….. 180
ПРИЛОЖЕНИЕ 16 …………………………………………………………………………………….. 181
ПРИЛОЖЕНИЕ 17 …………………………………………………………………………………….. 186
Актуальность темы исследования. Строительная отрасль Российской Федерации подвержена действию факторов, обусловленных геополитической нестабильностью, изменением макроэкономических показателей, динамикой индикаторов рынка недвижимости и учетных ставок, что приводит к отрицательным результатам реализации инвестиционно-строительных проектов (ИСП).
Так, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию РФ (АИЖК) в 2014 году наблюдается увеличение просроченной задолженности в области строительства на 33%, количества проблемных застройщиков на 29% вследствие сложностей с финансированием проектов. Это побуждает инвесторов более тщательно относиться к определению показателей эффективности ИСП, которые в значительной степени зависят от его схемы финансирования. При использовании различных источников инвестиций изменяется стоимость их привлечения и риски проекта, а соответственно и требования к его доходности, отражающиеся в ставке дисконтирования при расчёте чистой приведенной стоимости, дисконтированного срока окупаемости и других показателей эффективности. В связи с этим основным инструментом повышения точности, объективности и надежности оценки ИСП становится модель формирования ставки дисконтирования, позволяющая учесть изменяющиеся условия финансирования проекта в течение его жизненного цикла.
В то же время, представленные в теоретических источниках и используемые в практике инвестиционного анализа модели и методики формирования ставки дисконтирования для определения экономической эффективности ИСП не включают анализ динамики стоимости привлечения средств из различных источников. Преимущественно они основываются на субъективных экспертных оценках рисков и изначально предназначены для финансовых активов. Таким образом, требуются дополнительные исследования для обоснования и объективной количественной оценки динамики доходности и рисков проекта, влияющих на вариативность ставки дисконтирования в течение его жизненного цикла.
Это подтверждает актуальность исследования по разработке моделей и методик формирования вариативной ставки дисконтирования ИСП, учитывающих различные схемы их финансирования, динамику рисков, ожидаемую доходность источников инвестиций и основывающихся на рыночных и статистических данных, позволяющих снизить влияние субъективных оценок
Степень разработанности проблемы.
Существенный вклад в исследование методов анализа экономической эффективности проектов внесли труды зарубежных ученых: Александер Г., Бэйли Дж., Боди Э., Дамодаран А., Гофман К., Кеннет Р., Коупленд Т., Колер Т., Леви Р., Мертон Р., Мурин Дж., Ордуэй Н., Фабоцци Ф., Фама Ю., Фридман Дж., Шарп У., Эстрада Х. и пр.
Среди отечественных ученых по исследуемой проблеме необходимо отметить труды: Бакулина А.А., Бурака П.И., Владимировой И.Л., Горшкова
Р.К., Грибовского С.В., Грязновой А.Г., Ковалева В.В., Коссова В.В., Лившица В.Н., Липсица И.В., Мазура И.И., Ольдерогге Н.Г., Озерова Е.С., Ресина В.И., Рутгайзера В.М., Рыжова И.В., Стерника Г.М., Федотовой М. А., Шапиро В.Д., Шахназарова А.Г., Хачатурова Т.С. и пр.
Несмотря на многообразие трудов, такое направление исследований, как формирование ставки дисконтирования для определения экономической эффективности ИСП полностью не раскрыто и не изучено, что требует дальнейших исследований.
Область исследования: выполненные в диссертации исследования, соответствуют паспорту специальности 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами – строительство): п.1.3.77. Теоретические, методологические и методические основы определения эффективности инвестиционных проектов в строительстве.
Предметом исследования являются модели определения экономической эффективности и формирования ставки дисконтирования ИСП, а также риски, действующие в течение его жизненного цикла.
Объектами исследования являются инвестиционно-строительные проекты и их источники финансирования.
Цель диссертационного исследования: разработка моделей и методик формирования вариативной ставки дисконтирования для определения экономической эффективности ИСП с учетом различных схем финансирования, динамики рисков, ожидаемой доходности и соотношения источников средств в течение его жизненного цикла.
Для реализации поставленной цели диссертационного исследования решены следующие задачи:
1. Выполнен анализ схем финансирования, особенностей привлечения средств из различных источников и изменения их состава в течение жизненного цикла ИСП;
2. Исследован состав и выявлена динамика рисков ИСП на различных этапах его жизненного цикла;
3. Проведен анализ моделей денежных потоков и формирования ставки дисконтирования при определении экономической эффективности ИСП и обоснована необходимость их модернизации на основе вариативной ставки дисконтирования;
4. Выявлен динамичный характер ожидаемой доходности для различных источников финансирования ИСП и разработаны методики формирования вариативной ставки дисконтирования для заемных средств, облигационных займов, паевых инвестиционных фондов, публичного размещений акций;
5. Разработана модель и методики формирования вариативной ставки дисконтирования собственного капитала с учетом динамики вероятности дефолта и доли потерь в случае дефолта проекта;
6. Разработана модель формирования вариативной ставки дисконтирования на основе средневзвешенной стоимости капитала для определения экономической эффективности полных инвестиционных затрат с учетом соотношения различных источников в схеме финансирования ИСП;
7. Результаты исследования апробированы на примере жилищного строительства в московском регионе, определена экономическая эффективность разработанных моделей и методик, обоснованы дополнительные области их применения.
Теоретическую и методологическую основы исследования составляют Федеральные законы, Постановления Правительства, методические рекомендации и стандарты, утвержденные государственными органами Российской Федерации, материалы ведущих агентств недвижимости, консалтинговых компаний, а также монографии, статьи, диссертационные исследования отечественных и зарубежных ученых.
Информационно-документальной и аналитической базой диссертационного исследования являются данные Федеральной службы государственной статистики, Министерства строительства и жилищнокоммунального хозяйства Российской Федерации, Московской биржи, материалы ведущих агентств недвижимости, консалтинговых компаний (Jones Lang LaSalle, Knight Frank, OLIVER WYMAN), нормативная база ОАО «БАНК
РОССИЙСКИЙ КРЕДИТ», ОАО «СБЕРБАНК РОССИИ», а также результаты научных исследований, выполненных автором работы.
Методы исследования и достоверность. Для решения поставленных задач применялись анализ, сравнение, статистические методы, инструменты экономико-математического, имитационного моделирования.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в обосновании научных подходов к разработке моделей и методик формирования вариативной ставки дисконтирования при определении экономической эффективности ИСП с учетом различных схем финансирования, динамики рисков, ожидаемой доходности в течение его жизненного цикла для повышения качества оценки проекта и обоснования соотношения источников привлечения инвестиций.
Основные результаты диссертации, выносимые на защиту. Наиболее существенные результаты исследования и их научная новизна заключаются в следующем:
1. Обосновано понятие «вариативная ставка дисконтирования» на основании анализа динамики рисков и ожидаемой доходности источников привлечения инвестиций при различных схемах финансирования в течение жизненного цикла ИСП;
2. Разработана модель и методики формирования вариативной ставки дисконтирования собственного капитала, основанные на сравнении рыночных показателей доходности ИСП-аналогов, учитывающие динамику рисков через вероятность дефолта проекта и долю потерь, определяемых методами статистического анализа, оценки рейтинга проекта и его правообладателя, качества обеспечения и вероятности различных сценариев при дефолте;
3. Предложены методики формирования вариативной ставки дисконтирования для альтернативных источников финансирования ИСП, в том числе: заемных средств на основе изменения качества обеспечения ссуды, учетных ставок, дополнительной ожидаемой доходности кредитора; облигационных займов на основе статистических данных о доходности облигаций-аналогов; паевых инвестиционных фондов с использованием показателей доходности фондов-аналогов; публичных предложений акций на основе модели формирования ставки дисконтирования собственного капитала;
4. Разработана модель формирования вариативной ставки дисконтирования на основе средневзвешенной стоимости капитала для определения экономической эффективности полных инвестиционных затрат, учитывающая схему финансирования ИСП, структуру источников средств, динамику их ожидаемой доходности и рисков;
5. Обоснована возможность и целесообразность использования разработанных моделей и методик для оценки земельных участков под застройку на основе имитационного моделирования и для распределения дохода от реализации ИСП между его участниками.
Теоретическая значимость исследования заключается в возможности использования научных положений диссертации по обоснованию методических подходов к формированию вариативной ставки дисконтирования при определении экономической эффективности ИСП с учетом различных схем финансирования как теоретической основы для развития экономического анализа проектов в строительстве.
Практическая значимость исследования обусловлена возможностью применения разработанных моделей и методик в инвестиционных, строительных, консалтинговых компаниях, кредитных организациях при определении схемы финансирования ИСП, анализе инвестиционных решений, риск-менеджменте. В оценочной деятельности результаты исследования могут быть использованы при определении стоимости ИСП, земельных участков под застройку. Государственные органы могут основываться на выводах и рекомендациях диссертации при обосновании отбора наиболее эффективных инвестиционных проектов, формировании целевых и бюджетных программ, отчуждении и поиске инвесторов при застройке земельных участков.
Апробация работы. Основные научные положения диссертационного исследования докладывались и получили одобрение на XXVII -XXVIII международных Плехановских чтениях (г. Москва, февраль 2014, 2015 г.г.), IVV международной научно-практической конференции «Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании» (г. Москва, апрель 2014, 2015 гг.).
Авторские модели и методики приняты к внедрению в Министерстве строительного комплекса Московской области, ОАО «БАНК РОССИЙСКИЙ КРЕДИТ», что подтверждено справками о внедрении.
Результаты исследования использованы в учебном процессе в дисциплинах «Введение в профессию», «Методология и инструментарий управления проектами», «Управление рисками проекта» и «Экономическая оценка инвестиций».
Публикации. Перечень публикаций автора по теме диссертационного исследования состоит из 7 печатных работ общим объемом 3,7 п.л., в т.ч. 3 статьи в журналах, входящих в перечень изданий, рекомендуемых ВАК России для публикации материалов по докторским и кандидатским диссертациям.
Структура и объем диссертационной работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений. Работа содержит 188 страниц машинописного текста, 23 таблицы, 22 рисунка, список использованной литературы из 141 наименования.
Во введении отражена актуальность темы диссертационного исследования, анализ ее научной проработки, сформированы цели и задачи исследования, определены предмет и объект исследования, отражена научная новизна работы, показана теоретическая и практическая значимость результатов настоящего исследования.
В первой главе проведен анализ различных схем финансирования ИСП. Выполнено исследование теоретических основ и прикладных моделей формирования денежных потоков и ставок дисконтирования при определении экономической эффективности. Выполнен анализ рисков ИСП в течение их жизненного цикла. Обосновано авторское определение вариативной ставки дисконтирования. Доказана необходимость совершенствования моделей формирования ставки дисконтирования с учетом схемы финансирования ИСП, динамики рисков, ожидаемой доходности источников инвестиций.
Во второй главе разработана модель формирования вариативной ставки дисконтирования собственного капитала на основе анализа доходности ИСПаналогов, динамики вероятности дефолта, доли потерь в случае дефолта и предложены методики для определения этих показателей. Разработаны методики формирования вариативной ставки дисконтирования для заемных средств, облигационных займов, ПИФ, публичного размещения акций. Выявлен и доказан вариативный характер ожидаемой доходности для различных источников финансирования ИСП. Разработана модель вариативной ставки дисконтирования на основе средневзвешенной стоимости капитала с учетом применения различных схем финансирования для определения экономической эффективности полных инвестиционных затрат проекта.
В третьей главе выполнена апробация разработанных моделей и методик на проектах жилищного строительства в Московской области, для которых рассчитаны показатели вариативной ставки дисконтирования собственного капитала. Произведены расчеты экономической эффективности ИСП жилой недвижимости с учетом различных схем финансирования, а также вариативной и статичных ставок дисконтирования. Исследованы особенности применения вариативной ставки дисконтирования в оценочной сфере с использованием имитационного моделирования стоимости земельных участков под застройку. Разработаны подходы к распределению дохода проекта между участниками ИСП на основе динамики ожидаемой доходности.
В заключении приведены основные выводы и результаты, полученные в диссертационном исследовании.
1. Аналитическая база «Спарк Интрефакс» [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://spark-interfax.ru (дата обращения 22.01.2015)
2. Аналитические данные «Метриум Групп» [Электронный ресурс] – Режим доступа: http:/metrium.ru/investments/sberbank-zhilaya-nedvizhimost-2/
(дата обращения 21.05.2015)
3. Аналитический центр АИЖК Рынок жилья и ипотечного кредитования, итоги 2014 [Электронный ресурс] – Режим доступа:
http://www.ahml.ru/common/img/uploaded/files/agency/reporting/review/rep ort_4_2015.pdf (дата обращения 03.06.2015)
4. Банк России [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://cbr.ru (дата обращения: 17.06.2015);
5. Барановская Н.И., Котов А.А. Основы Сметного дела в строительстве: Учебное пособие для образовательных учреждений / Н.И. Барановская, А.А. Котов – СПб.: ООО «КЦЦС», 2005 – 480 с.
6. Басовский Л.Е., Басовская Е. Н. Экономическая оценка инвестиций / Л.Е.
Басовский, Е.Н. Басовская – М.: ИНФРА-М, 2008 — 241 с.
7. Бережная Е.В. Математические методы моделирования экономических систем / Е.В. Бережная – М.: Финансы и статистика, 2005 – 368 с.
8. Боди Э., Мертон Р. Финансы / Э. Боди, Р. Мертон – М.: Вильямс, 2007 – 347 с.
9. Бурак П.И. Инвестиционно-строительный комплекс Москвы в условиях территориальной экспансии города / П.И. Бурак // Экономика
строительства – 2014 – №1(25) – с.12-15
10. Бурак П.И., Ануприенко В.Ю. Развитие новых территорий Москвы:
инвестиционно-строительные аспекты / П.И. Бурак, В.Ю. Ануприенко // Экономика строительства – 2015 – №1(31) – с.3-7
11. Вашакмадзе Т.Т. Методические рекомендации по расчету стоимости собственного капитала для российских непубличных компаний / Т.Т.
Вашакмадзе [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.cforussia.ru/stati/?article=6069 (дата обращения: 20.11.2014)
12. Вестник оценщика [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://appraiser.ru (дата обращения 19.11.2014)
13. Голоушкина И. Как оценить риски проекта / И. Голоушкина // Финансовый директор – 2008 – №4 – с.25-34
14. Горшков Р.К. Основные факторы повышения эффективности управления инвестиционным процессом в жилищной сфере / Р.К. Горшков // Недвижимость: экономика, управление – 2013 – №1 – с.34-39
15. Горшков Р.К., Груздев Ф.В. Развитие рыночных отношений в процессе управления жилищным фондом города / Р.К. Горшков, Ф.В. Груздев // Жилищная экономика – 2014 – №3-4(23-24) – с.33-37.
16. Горшков Р.К., Смагина И.В. Анализ методов оценки влияния экономических факторов на финансово-хозяйственную деятельность строительных предприятий / Р.К. Горшков, И.В. Смагина // Экономика и предпринимательство – 2014 – №8(49) – с.527-530
17. Горшков Р.К., Смагина И.В. Анализ производственных и финансовых показателей эффективности деятельности строительного предприятия как оперативный процесс его мониторинга / Р.К. Горшков, И.В. Смагина
// Экономика и предпринимательство – 2014 – №5-2(46-2) – с.703-707
18. Гофман К.Г. Экономическая оценка природных ресурсов в условиях социалистической экономики / К.Г. Гофман – М.: Наука, 1977 – 236 с.
19. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-
ФЗ в редакции от 13.07.2015, принят Государственной Думой 22.12.2004 г.
20. Грачева М.В. Риск-менеджмент инвестиционного проекта / М.В. Грачева – М.: Юнити-Дана, 2009 — 544 с.
21. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости / С.В. Грибовский, Е.Н. Иванова, Д.С. Львов, О.Е. Медведева – М.: Интерреклама, 2003 – 704 с.
22. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости / А.Г. Грязнова,
М.А. Федотова – М.: Финансы и статистика, 2005 – 496 с.
23. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов / А. Дамодаран – М.: Альпина Паблишер, 2014 – 1316 с.
24. Департамент г. Москвы по конкурентной политике [Электронный ресурс]
– Режим доступа: http://tender.mos.ru/presscenter/news/detail/1052690.html
(дата обращения: 15.10.2014)
25. Департамент городского имущества г. Москвы [Электронный ресурс] –
Режим доступа: http://dgi.mos.ru/torgi/zem%20aukcionu/realizovannue%20zy/ (дата обращения: 15.10.2014)
26. Доркина А.С. Современное состояние российского рынка корпоративных облигаций / А.С. Доркина // Деньги и кредит – 2012 – № 4 – с.37-41
27. Дранев Ю.Я., Нурдинова А.С., Редькин В.А., Фомкина С.А. Модели оценки затрат на собственный капитал компаний на развивающихся рынках капитала / Ю.Я. Дранев, А.С. Нурдинова, В.А. Редькин, С.А. Фомкина // Корпоративные финансы – 2012 – №2(22) – с.107-115
28. Евстратова Н. Новые правила предоставления земельных участков / Н.
Евстратова // Информационно-аналитический бюллетень RWAY –
09.2014 – №234 – с.29-33
29. Жуков П.Е. Модель учета вероятности дефолта для расчета WACC и определения оптимальной структуры капитала / П.Е. Жуков // Наука и Мир – 03.2014 – №3(7) – с.49-50
30. Забродин Ю.Н., Михайличенко А.М., Саруханов А.М., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Управление инвестиционными программами и портфелями проектов / Ю.Н. Забродин, А.М. Михайличенко, А.М.
Саруханов, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге – М.: Дело АНХ, 2010 – 576 с.
31. Забродин Ю.Н., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент / Ю.Н.
Забродин, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге – М.: Экономика, 2004 – 526 с.
32. Закон Московской области «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области» от 01.07.2010 № 84-ОЗ, принят Постановлением Московской областной Думы от 24.06.2010 №5/124-П
33. Замков О.О., Толстопятенко А.В., Черемных Ю.Н. Математические методы в экономики / О.О. Замков, А.В. Толстопятенко, Ю.Н. Черемных – М.: ДИС, 2007 – 128 с.
34. Игонина Л.Л. Особенности становления и развития рынка корпоративных облигаций России / Л.Л. Игонина // Финансовая аналитика: проблемы и решения – 2012 г. – № 7(97) – с.2-7
35. Индикаторы рынка недвижимости [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://irn.ru/ (дата обращения 03.11.2014)
36. Информационный портал CBonds [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://ru.cbonds.info/ (дата обращения: 12.09.2014)
37. Информационный портал InvestFunds [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://pif.investfunds.ru/ (дата обращения: 12.09.2014)
38. Ишков С., Сорин Т. Лучшие практики в разработке и использовании рейтинговых моделей / С. Ишков, Т. Сорин // OLIVER WYMAN Financial Services – 2011 – с.17
39. Канторович Л.В., Вайнштейн А.Л. Об исчислении нормы эффективности на основе однопродуктовой модели развития хозяйства / Л.В.
Канторович, А.Л. Вайнштейн // Экономика и математические методы 1967 – Вып.5 – c.697-710
40. Киевский В., Лойтер М. Методы определения эффективности капитальных вложений / В. Киевский, М. Лойтер // Вопросы экономики – 1970 – №11 – c.126-135
41. Кириллова Е. Банкротство застройщика / Е. Кириллова // Жилищное право – 2012 – №8 – с.19-22
42. Клейнер Г.Б. Экономико-математическое моделирование и
экономическая теория / Г.Б. Клейнер // Экономика и математические методы – 2001 – №3 – с.37
43. Ковалев В.В. Управление денежными потоками, прибылью и рентабельностью / В.В. Ковалев – М.: Проспект, 2008 – 336 с.
44. Козырь Ю.В. Аспекты оценивания и корректировки ставки
дисконтирования / Ю.В. Козырь [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.appraiser.ru/ (дата обращения: 19.02.2015)
45. Колмыкова Т.С. Инвестиционный анализ / Т.С. Колмыкова – М.: ИНФРАМ, 2013 – 204 c.
46. Консалтинговая компания «Jones Lang LaSalle» [Электронный ресурс] –
Режим доступа: http://www.jll.ru// (дата обращения: 02.09.2015)
47. Консалтинговая компания «Knight Frank» [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.knightfrank.ru/ (дата обращения: 02.09.2015)
48. Консультант Плюс [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://consultant.ru (дата обращения: 01.12.2014)
49. Коссов В.В., Лившиц В.Н., Шахназаров А.Г. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов / В.В. Коссов, В.Н. Лившиц, А.Г. Шахназаров – М.: ОАО «НПО «Изд-во «Экономика», 2000 – 421 с.
50. Коупленд Т., Колер Т., Мурин Дж. Стоимость компаний: оценка и управление / Т. Коупленд, Т. Колер, Дж. Мурин – М.: ЗАО «Олимп- Бизнес», 2008 – 554 с.
51. Красовский В.П. Методологические проблемы оценки экономической эффективности капитальных вложений и основных фондов / В.П. Красовский – М., Экономика, 1977 – 183 с.
52. Лимитовский М.А., Паламарчук В.П. Алгоритм расчета структуры и стоимости капитала компании, не имеющей представительной рыночной котировки / М.А. Лимитовский, В.П. Паламарчук //
Корпоративный финансовый менеджмент – 2006 – №2 – c.35-42
53. Липсиц И.В. Инвестиционный анализ. Подготовка и оценка инвестиций в реальные активы / И.В. Липсиц – М.: ИНФРА-М, 2013 – 320 c.
54. Лурье А.Л. Экономический анализ моделей планирования социалистического хозяйства / А.Л. Лурье – М.: Наука, 1973. – 435 с.
55. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Управление проектами:
Учебное пособие / И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге – М.:
Омега-Л, 2004 – 405 с.
56. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждены Распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 06.03.2012 №568-р
57. Министерство экономического развития [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://economy.gov.ru/minec/main (дата обращения: 11.09.2015)
58. Налоговый кодекс Российской Федерации, часть 1 от 31.07.1998 №146-
ФЗ в редакции от 08.06.2015, принят Государственной Думой 16.07.1998
59. Налоговый кодекс Российской Федерации, часть 2 от 05.08.2000 №117-
ФЗ в редакции от 29.06.2015, принят Государственной Думой 19.07.2000
60. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости / Озеров Е.С.
Озеров Е.С. – СПб: Изд-во «МСК», 2007 – 509 с.
61. ООО «Гео Девелопмент» [Электронный ресурс] – Режим доступа:
http://geodevelopment.ru/analytics/diagram/type_use/ (дата обращения: 03.10.2014)
62. Официальная статистика, Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.gks.ru/
(дата обращения: 15.09.2015)
63. Партыка Т.Л., Попов И.И. Математические методы / Т.Л. Партыка, И.И.
Попов – М.: Форум, 2007 – 464 с.
64. Положение о порядке выплаты дивидендов по акциям и процентов по облигациям от 10.01.1992 (на основании постановления совета министров РСФСР от 25.12.1991 №601), утверждено Министерством экономики и финансов РФ 10.01.1992
65. Положение об оценке эффективности инвестиционных проектов при размещении на конкурсной основе централизованных инвестиционных ресурсов Бюджета развития Российской Федерации в редакции Постановлений Правительства от 20.05.98 №467, от 03.09.98 №1024, утверждено постановлением Правительства РФ от 22.11.1997 №1470.
66. Помазанов М. Количественный анализ кредитного риска / М. Помазанов // Банковские технологии – 2004 – №2 (ч.2) – с.22-28
67. Портал OLIVER WYMAN [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.oliverwyman.com/index.html (дата обращения 21.06.2015)
68. Портал правительства Москвы [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://mos.ru (дата обращения 20.11.2014)
69. Портал правительства Московской области [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://mosreg.ru (дата обращения 21.11.2014)
70. Постановление правительства Москвы «О мерах по завершению реализации инвестиционных контрактов с участием правительства Москвы» от 02.02.2011 №25-ПП
71. Похилый Е.Ю. Модифицирование методики оценки инвестиционностроительных проектов и стоимости земельных участков под застройку / Е.Ю. Похилый // Микроэкономика – 2014 – №6 – с.89-94
72. Похилый Е.Ю. Построение ставки дисконтирования на основе рыночных показателей доходности объектов-аналогов при анализе эффективности строительных проектов / Е.Ю. Похилый // Сборник статей аспирантов
XXVIII международных Плехановских чтений – 2015 – Февраль – с.256258
73. Похилый Е.Ю. Применение вариативной ставки дисконтирования при анализе инвестиционно-строительных проектов / Е.Ю. Похилый // Сборник статей аспирантов XXVII международных Плехановских чтений
– 2014 – Февраль – с.77-79
74. Профессиональная сеть «Оценщики и эксперты» [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://ocenschiki-i-eksperty.ru/ (дата обращения: 03.10.2014)
75. Ресин В.И., Похилый Е.Ю. Особенности оценки экономической эффективности строительных проектов, финансируемых за счет облигационных займов / В.И. Ресин, Е.Ю. Похилый // Сборник трудов V международной научно-практической конференции «Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании» – 2015 – Апрель – с.6-13
76. Ресин В.И., Похилый Е.Ю. Проблемы формирования ставки дисконтирования при анализе экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов / В.И. Ресин, Е.Ю. Похилый // Сборник трудов IV международной научно-практической конференции «Современные проблемы управления проектами в инвестиционностроительной сфере и природопользовании» – 2014 – Апрель – с.8–15
77. Ресин В.И., Похилый Е.Ю. Формирование ставки дисконтирования при оценке земельных участков под застройку и эффективности строительных проектов на основе рыночных показателей доходности активов-аналогов / В.И. Ресин, Е.Ю. Похилый // Экономика и предпринимательство – 2015 – №6 (ч.1) – с.429-436
78. Ресин В.И., Владимирова И.Л., Похилый Е.Ю. Вариативность ставки дисконтирования собственного капитала и средств соинвесторов при анализе эффективности инвестиционно-строительных проектов / В.И.
Ресин, И.Л. Владимирова, Е.Ю. Похилый // Механизация строительства – 2015 – № 5 – c.4-9
79. Ростанец В.Г., Топилин А.В., Гинзбург М.В. Инвестиционностроительная деятельность на территории «Новой Москвы» и межмуниципальное сотрудничество /В.Г. Ростанец, А.В. Топилин, М.В.
Гинзбург // Экономика строительства – 2013 – №5(23) – с.39-44
80. Рудык Н.Б. Поведенческие финансы / Н.Б. Рудык – М.: Дело, 2004 – 272 с.
81. Рузавин Г.И. Методология научного познания / Г.И. Рузавин – М.: ЮнитиДана, 2012 – 287 с.
82. Рутгайзер В.М. Оценка стоимости бизнеса. Учебное пособие / В.М.
Рутгайзер – М.: Изд-во «Маросейка». 2007 – 100 с.
83. Рыжов И.В., Мельнов Д.А. Программно-целевое управление как основа развития ЖКХ муниципальных образований России / И.В. Рыжов, Д.А.
Мельнов // Экономика и предпринимательство – 2013 – №3(32) – с.164-170
84. Рыжов И.В., Фомин П.Б. Определение риска и методы его анализа в инвестиционно-инновационном проектировании / И.В. Рыжов, П.Б. Фомин // Экономика и предпринимательство – 2012 – №2(25) – с.80-83
85. Рыжов И.В., Фомин П.Б. Современные подходы к классификации факторов инновационных рисков в строительстве / И.В. Рыжов, П.Б. Фомин // Экономика и предпринимательство – 2011 – №6(23) – с.97-100
86. Рябых Д.А. Методики коммерческой оценки инвестиционных проектов / Д.А. Рябых – М.: Альт-Инвест, 2010 – 43 с.
87. Сергеев И.В. Инвестиции / И.В. Сергеев – М.: Юрайт, 2013 – 315 с.
88. Смоляк С.А. Дисконтирование денежных потоков в задачах оценки эффективности инвестиционных проектов и стоимости имущества / С.А.
Смоляк – М.:Наука. 2006 – 324 c.
89. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов / Г.М. Стерник, С.Г. Стерник М.:
Экономика, 2009 – 606 с.
90. Твардовский В. Риски эмитента и ожидаемая доходность облигаций / В. Твардовский // Рынок ценных бумаг – 03.2005 – №4 – с.29-33
91. Тотьмянина К.М. Обзор моделей вероятности дефолта / К.М. Тотьмянина
// Управление корпоративными финансами – 2011 – №01(25) – с.12-24
92. Фабоцци Ф. Рынок облигаций. Анализ и стратегии / Ф. Фабоцци – М.:
Альпина Бизнес Букс, 2007 – 958 с.
93. Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 28.02.1999 № 39-ФЗ в редакции от 28.12.2013: принят Государственной Думой 15.07.1998
94. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ в редакции от 13.07.2015, принят Государственной Думой 22.12.2004
95. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержден Приказом Министерства экономического развития РФ от 20.07.2007 №256
96. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержден Приказом Министерства экономического развития РФ от 25.09.2014 №611
97. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержден Приказом Министерства экономического развития РФ от 20.07.2007 №254
98. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержден Приказом Министерства экономического развития РФ от 20.07.2007 №255
99. Федотова М.А., Тазихина Т.В., Бакулина А.А. Девелопмент в недвижимость / М.А. Федотова, Т.В. Тазихина, А.А. Бакулина – М.: КноРус, 2010 – 264 с.
100. Финам, инвестиционная компания, брокер [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://finam.ru (дата обращения: 15.03.2015)
101. Финансовая компания «Велес Капитал» [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://veles-capital.ru/ (дата обращения: 12.08.2015)
102. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Дж. Фридман, Н. Ордуэй – М.: Дело ЛТД, 1995 – 236 с.
103. Хасбулатова Б.М. Учебно-методический комплекс по дисциплине «Управление коммерческими рисками» для специальности «Коммерция»
/ Б.М. Хасбулатова – М.: ГОУ ВПО «ДГИНХ Правительства РД», 2009 –
179 с.
104. Хачатуров Т.С. Интенсификация и эффективность в условиях развитого социализма / Т.С. Хачатуров – М.: Наука, 1978 – 352 с.
105. Хачатуров Т.С. Эффективность капитальных вложений / Т.С. Хачатуров – М., Экономика, 1979 – 335 с.
106. Черванев Д.М. Менеджмент инвестиционной деятельности предприятий / Д.М. Черванев – М.: Пресс, 2003 – 622 с.
107. Чернов В.А. Инвестиционный анализ / В.А. Чернов – М.: Юнити-Дана, 2010 – 159 c.
108. Шапкин А.С., Шапкин В.А. Теория риска и моделирование рисковых ситуаций: Учебник / А.С. Шапкин, В.А. Шапкин – М.: Издательскоторговая корпорация «Дашков и К», 2005 – 880 с.
109. Шарп У., Александер Г., Бэйли Дж. Инвестиции / У. Шарп, Г. Александер, Дж. Бэйли – М.:ИНФРА-М, 2001 – 1028 с.
110. Шелобаев С.И. Экономико-математические методы и модели / С.И.
Шелобаев – М.: Юнити-Дана, 2005 – 289 с.
111. Щеглова Е.В. Использование модели CAPM при определение
собственного капитала компаний, относящихся к субъектам малого и среднего предпринимательств в России / Е.В. Щеглова // Вестник НГУЭУ – 2013 – №2 – с.105–111
112. Acharya V., Pedersen L. Asset pricing with liquidity risk / V. Acharya, L.
Pedersen // Journal of Financial Economics – 2005 – №2(77) – p.375–410
113. Adams M., Mullins T., Thornton B. Pedagogical Strategies For Incorporating Behavioral Finance Concepts In Investment Courses / M. Adams, T. Mullins,
B. Thornton // Journal of College Teaching & Learning – 2007 – №4(3) – p.2132
114. Amihud Y. Illiquidity and stock returns: cross-section and time –series effects / Y. Amihud // Journal of Financial Markets – 2002 – №5 – p.31-56
115. Amihud Y., Mendelson H. The Effects of Beta, Bid-Ask Spread, Residual Risk, and Size on Stock Returns / Y. Amihud, H. Mendelson // Journal of Finance – 1989 – №44(2) – p.479-486
116. Banz R. The Relationship Between Return And Market Value Of Common Stocks / R. Banz // Journal Of Financial Economics – 1981 – №3 – p.3-18
117. Basel Committee on Banking Supervision. Basel III: A global regulatory framework for more resilient banks and banking systems – Bank for International Settlements, 2010 – 77 p.
118. Basel Committee on Banking Supervision. International Convergence of Capital Measurement and Capital Standards – Bank for International Settlements, 2004 – 251 p.
119. Basu S. The Relationship Between Earnings Yield, Market Value, And Return For NYSE Common Stocks: Further Evidence / S.Basu // Journal Of Financial Economics – 1983 – №12 – p.129-156
120. Bornholt G. Extending the CAPM: the Reward Beta Approach / G. Bornholt // Accounting & Finance – 2009 – №7 – p.69-83
121. Chopra N., Lakonishok J., Ritter J. Measuring Abnormal Performance: Do Stocks Overreact? / N. Chopra, J. Lakonishok, J. Ritter // Journal of Financial Economics – 1992 – №31 – p.235-268
122. Dechow P., Dichev I. The quality of accruals and earnings: The role of accrual estimation errors / P. Dechow, I. Dichev // The Accounting Review – 2002 –
№77 – p.35-59
123. Estrada J. Mean-semivariance behavior: Downside risk and capital asset pricing / J. Estrada // International Review of Economics Finance – 2007 –
№16(2) – p.169-185
124. Estrada, J. Systematic Risk in Emerging Markets: The D-CAPM / J. Estrada // Emerging Market Review – 2002 – №3 – p.365-379
125. Fama E., Kenneth R. The Cross-Section of Expected Stock Returns / E. Fama, R. Kenneth // Journal of Finance – 1992 – №47(2) – p.427–65
126. Griffi H., Dugan M. Systematic Risk and Revenue Volatility / H. Griffi, M.
Dugan // Journal of Financial Research – 2003 – №26 – p.179–189
127. Hansen L., Richard S. The role of conditioning information in deducing testable restrictions implied by asset pricing model / L. Hansen, S. Richard // Econometrica – 1989 – №50 – p.1269-1286
128. Hirshleifer D. Investor Psychology and Asset Pricing / D. Hirshleifer // The
Journal of Finance – 2002 – №4 – p.1533-1597
129. Hogan W., Warren J. Toward the Development of an Equilibrium CapitalMarket Model Based on Semivariance / W. Hogan, J. Warren // Journal of Financial and Quantitative Analysis – 1984- №9 – p.1-11
130. Holmstrom B., Tirole J. LAPM: a liquidity-based asset pricing model / B.
Holmstrom, J. Tirole // Journal of Finance – 2001 – №56 – p.1837–1867
131. Iskrev N. Evaluating the information matrix in linearized DSGE models / N.
Iskrev // Economics Letters – 2008 – №99 – p.607–610
132. Levy R. Beta Coefficients as Predictors of Returns / R. Levy // Financial Analysts Journal – 1974 – February – p.61-69
133. Nikoomaram H. Comparative analysis of sensitivity coefficient using traditional beta of Capm and downside beta of D-Capm in automobile manufacturing companies / H. Nikoomaram // African Journal of Business
Management – 2010 – №4(15) – p.3289-3295
134. Pastor L., Stambaugh R. Liquidity Risk and Expected Stock Returns / L. Pastor,
R. Stambaugh // Journal of Political Economy – 2003 – №111 – p.642-684
135. Rahnamay R. Revised capital assets pricing model: an improved model for forecasting risk and return / R. Rahnamay // Journal of Finance and Accountancy – 2010 – p.1-9
136. Reza R. A Study on Developing of Asset Pricing Models / R. Reza // Journal of Finance – 2011 – №4(4) – p.15-21
137. Rogers, Pablo, Securato, Roberto J. Comparative Study on the Brazilian Market of the Capital Asset Pricing Model Capm Fama and French 3factors Model and Reward Beta Approach English / Rogers, Pablo, Securato, J. Roberto // Associacao Nacional de Pos-Graduacao e Pesquisa em Administracao – 2009
– №3(1) – p.159-179
138. Roll R. A Critique of the Asset Pricing Theory’s Tests: Part I / R. Roll // Journal of Financial Economics- 1979 – №4 – p.129-176
139. Schorfheide Bayesian analysis of DSGE models / Schorfheide // Econometric
Reviews – 2007 – №26 – p.113–172
140. Schuermann T. What Do We Know About Loss Given Default? / T.
Schuermann // Financial Institutions Center – 2004 – p.27-32
141. Szyszka A. Generalized Behavioral Asset Pricing Model / A. Szyszka // IFCAI Journal of Behavioral Finance – 2009 – №6 – p.7-25
Помогаем с подготовкой сопроводительных документов
Хочешь уникальную работу?
Больше 3 000 экспертов уже готовы начать работу над твоим проектом!
4.7 (46 отзывов)
4.7 (82 отзыва)
4.2 (25 отзывов)
5 (22 отзыва)
4.8 (17 отзывов)
4.4 (59 отзывов)
4.1 (20 отзывов)
4.9 (66 отзывов)
4.3 (248 отзывов)
