Становление и функционирование института общего собрания собственников многоквартирного дома в России
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ …………………………………………………………………………………………………………………4 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИССЛЕДОВАНИЯ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА КАК ГОРОДСКОГО КОЛЛЕКТИВНОГО ЖИЛИЩА…………………………………………………18 1.1. Социальный феномен жилища в классических и неклассических социологических теориях ………………………………………………………………………………………………………………………18
1.2. Генезис многоквартирного дома в историко-социологической ретроспективе……….40 1.3. Многоквартирный дом в социальной жизни большого города ………………………………49
2. ОСОБЕННОСТИ ИНСТИТУТА ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА………………………………………………………………………………..69
2.1. Институт общего собрания как регулятор коллективных действий собственников многоквартирного дома………………………………………………………………………………………………69
2.2. Проблемы развития и дисфункции института общего собрания собственников многоквартирного дома в России………………………………………………………………………………..88
3. СПЕЦИФИКА ОБЩИХ СОБРАНИЙ СОБСТВЕННИКОВ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ В РОССИИ
3.1. Факторы участия собственников многоквартирных домов в общих собраниях в России (на примере г. Новосибирска)
3.2. Социальные практики участия собственников многоквартирных домов в общих собраниях в России (на примере г. Новосибирска)
3.3. Рекомендации по повышению функциональности института общего собрания собственников многоквартирного дома в России
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ И УСЛОВНЫХ ОБОЗНАЧЕНИЙ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
СПИСОК ИЛЛЮСТРАТИВНОГО МАТЕРИАЛА
Приложение А. Статистические показатели многоквартирного строительства в Российской Федерации
Приложение Б. Участие россиян в основных направлениях реформы ЖКХ
3
Приложение В. Инструментарий (анкета) интернет-опроса собственников многоквартирных домов в г. Новосибирске
Приложение Г. Демографические и социально-экономические характеристики выборочной совокупности интернет-опроса
Приложение Д. Выборка многоквартирных домов в г. Новосибирске для анализа протоколов общих собраний
Приложение Е. Инструментарий (анкета) экспертного опроса руководителей управляющих организаций г. Новосибирска
ВВЕДЕНИЕ к диссертации содержит основные структурные элементы:
актуальность темы исследования, степень ее разработанности; цель и задачи;
научную новизну, теоретическую и практическую значимость; методологию
и методы исследования; положения, выносимые на защиту; степень досто-
верности и апробацию результатов.
В первой главе – ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИССЛЕДОВАНИЯ
МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА КАК ГОРОДСКОГО КОЛЛЕКТИВ-
НОГО ЖИЛИЩА – анализируются предпосылки дисфункциональности
института общего собрания (ОС) собственников многоквартирного дома
(МКД), связанные со сложностью поддержания режима коллективной соб-
ственности в жилище (в т.ч. коллективном).
В параграфе 1.1 «Социальный феномен жилища в классических и не-
классических социологических теориях» отражена сложность институцио-
нальной среды жилищных отношений.
Социальный феномен жилища (дома) и его многочисленные институцио-
нально заданные функции раскрываются как в классических, так и некласси-
ческих социологических теориях. Разделение жизни на социальную и до-
машнюю (О. Конт, Г. Спенсер), которая протекает в стенах дома, являющего-
ся основой и местом единства семьи (Ф. Тённис, М. Мосс), формирующего
домашние рамки памяти (М. Хальбвакс) и играющего немаловажную роль в
социализации индивида (П. Бергер, Т. Лукман) в процессе домашних ин-
теракций (Н. Луман), становится основой в исследовании жилища как до-
машнего очага, где человек «чувствует себя как дома» (А. Шюц) независимо
от того, является ли дом пространством домашнего покоя или местом для
регулярного приема гостей (Ч. Х. Кули). С активизацией процессов урбани-
зации анализ проблем приватности жилища (К. Мангейм, Н. Элиас) и пуб-
личности пространства города (З. Бауман), безопасности (Дж. Г. Мид, Б. Ма-
линовский) современных жилищ не утрачивает своей значимости, а скорее
наоборот выходит на первый план.
С усилением социального неравенства в современном глобализирующем-
ся мире результаты исследований жилищной роскоши (В. Зомбарт), создаю-
щей видимые различия между людьми (П. Бурдьё) и определяющей жизнен-
ный уровень (Т. Парсонс), а также исследований демонстративного потреб-
ления (Р. Мертон, Т. Веблен) закладывают основу для дальнейшего изучения
жилищных классов и жилищного неравенства. Жилище – это форма проявле-
ния капитала (К. Маркс), а также место, где может производиться работа (М.
Вебер); в то же время жилище, наоборот, необходимо для возмещения затра-
ченных сил на выполнение работы (Г. Зиммель). Взгляды на жилище как на
экспертную систему (Э. Гидденс), упорядоченный комплекс (М. Хорхаймер,
Т. Адорно), являющийся не социальным объектом ориентации (Т. Парсонс) и
выполняющий функции предметного проводника между индивидом и соци-
альным актом (П. Сорокин), вносят свой вклад в изучение современной фор-
мы жилища – МКД, которому в полной мере присущи отмеченные функцио-
нальные свойства.
Проведенный анализ показал, что в основу типологизации социологиче-
ских подходов к социальному феномену жилища и его функциям может быть
положен критерий взаимосвязи с основными социальными институтами: ин-
ститут семьи, институт безопасности, институт потребления, институт труда,
институт культуры (архитектура). Эти институты, будучи сложными (ком-
плексными), включают в себя вторичные и третичные институты (субинсти-
туты) и релевантные социальные практики, что позволяет утверждать, что
отношения по поводу владения, пользования и распоряжения жилищем (жи-
лищные отношения) осуществляются в сложной институциональной среде.
В то же время комплексность основных институтов задает множество
противоположных институциональных логик (теория Р. Фридланда и Р. Ал-
форда), сочетание которых приводит к институциональной сложности. Под
институциональной логикой понимается система ценностей, убеждений и
нормативных ожиданий, с помощью которых социальные субъекты понима-
ют и оценивают свою повседневную деятельность и организуют эту деятель-
ность во времени и пространстве. Неслучайно А. Е. Шаститко отмечает, что
сложность институциональной среды «в значительной степени зависит от
поведения других людей». Фактически институциональная логика – это со-
вокупность принципов, согласно которым функционирует та или иная инсти-
туциональная сфера (И. А. Шмерлина). При этом число институциональных
логик, соперничающих в одном и том же институциональном пространстве,
зачастую бывает больше двух, что и было выявлено в ходе исследования со-
циального феномена жилища.
Жилище как объект потребления или жилище как показатель социального
статуса, жилище как место для работы или жилище как место отдыха от нее,
жилище для семьи (изолированность, приватность) или жилище для приёма
гостей (открытость) и т. п. – сочетание институциональных логик, обуслов-
ленных различной функциональностью жилища, приводит к институцио-
нальной сложности жилищных отношений. С развитием основных институ-
тов и возникновением новых субинститутов институциональная среда жи-
лищных отношений продолжает усложняться, обременяя социальных субъ-
ектов все большим количеством конкурирующих социальных практик владе-
ния, пользования и распоряжения жилищем. Подобное утверждение справед-
ливо и в отношении городского коллективного жилища – МКД, в котором
соседствуют множество индивидов и домашних групп, являющихся «испол-
нителями» конкурирующих институциональных «предписаний» (логик).
Сложность институциональной среды, по мнению А. А. Аузана, предпо-
лагает использование частного или государственного режимов собственности
(право собственности принадлежит индивиду или государству), примитив-
ность среды – режима коммунальной собственности (право собственности
принадлежит группе). Таким образом, институциональная среда жилищных
отношений будучи сложной не располагает к применению режима комму-
нальной собственности, поскольку социальным субъектам (собственникам)
будет сложнее прийти к согласию из-за низкой договороспособности и при-
нятию единого решения посредством простого голосования.
В параграфе 1.2 «Генезис многоквартирного дома в историко-
социологической ретроспективе» показано развитие МКД как городского
коллективного жилища с древнейших времен до наших дней.
Развитие материально-технологической среды города и самого жилища
обуславливает как развитие существующих социальных институтов, так и
формирование новых (типовое проектирование, арендное жилье и др.), а
также практик жилищной мобильности. Уход от типовой застройки городов
и развитие высотного строительства способствует усилению разнородности
жителей и росту их численности в пределах одного МКД как в России, так и
в других странах, что усиливает дифференциацию предпочтений и экономи-
ческих интересов, отягощает собственников разными неформальными инсти-
тутами и делает систему коммунальной собственности нежизнеспособной (А.
Е. Шаститко, А. А. Аузан). Это связано с тем, что размеры жилища влияют
на глубину и интенсивность соседских связей (М. В. Мельников, Е. А. Эйте-
неер), а «сходство жизненных условий и социальная однородность» играют
существенную роль в формировании территориальной идентичности, в осно-
ве чего лежит механизм образования «мы-чувства» (А. Ю. Казакова).
По мнению В. Величко, на сегодняшний день открыт вопрос о «пределах
гражданско-правового сообщества» в доме. В связи с тем, что трансакцион-
ные издержки на организацию и проведение ОС собственников МКД относи-
тельно невелики, целесообразно определить оптимальный размер группы
собственников не расчетным путем (по А. Е. Шаститко), а обратиться к ис-
следованиям Р. Данбара. Количество социальных связей, которые индивид в
состоянии постоянно поддерживать находится в диапазоне от 100 до 200 и
как правило равняется 150, что принято называть «числом Данбара». Так,
средний размер общины гуттеритов, характеризующейся общностью имуще-
ства, составляет около 100 чел. Предельный размер фермерских сообществ –
150 чел. Численность сельской горной общины в Восточном Теннеси, члены
которой связаны друг с другом и считают себя единой социальной группой,
не превышает 200 чел. Даже академические сообщества зачастую соблюдают
это правило, а большинство профессиональных армий имеют базовую еди-
ницу численностью, не превышающую 150 солдат.
Стремление к «близкому соседству», как отмечает Л. Г. Кучепатова, свой-
ственно большинству россиян – 44 % из них готовы жить в МКД с количе-
ством квартир от 50 до 100 и лишь 13 % готовы жить в больших домах свыше
ста квартир. Безусловно, количество квартир как правило неравно количеству
собственников, однако владельцы одной квартиры (семья) нередко принима-
ют решение единогласно, выступая одним лицом. Это позволяет принять
именно количество квартир за единицу счета и воспользоваться числом Дан-
бара для определения предельного размера МКД (150 квартир), в котором
может эффективно поддерживаться режим коммунальной собственности.
В параграфе 1.3 «Многоквартирный дом в социальной жизни большого
города» описано влияние города и его высотной застройки на социальные
особенности проживания в МКД.
Город усиливает неоднородность и социальную дифференциацию жите-
лей МКД (М. Хальбвакс), при этом наиболее популярным видом жилища
становится арендуемая или находящаяся в собственности квартира (Т. Пар-
сонс). В то же время жители зачастую вынуждены подбирать жилье из числа
легко доступного в силу неравномерности распределения ресурсов (З. Бау-
ман), что обуславливает пространственную сегрегацию города (Р. Парк, Э. У.
Бёрджесс). МКД будучи закрытым сообществом по З. Бауману тем не менее
сохраняет взаимосвязь внутренней и внешней среды, что отражает контей-
нерная концепция жилища Дж. Фитча, а также исследования взаимосвязи
домашнего и социального мира Ж. Бодрийяра.
Городская теснота коллективных жилищ на ограниченном пространстве
не способствует личному знакомству жителей друг с другом (М. Вебер) даже
если они годами проживают в одном доме (Г. Зиммель) в силу исчезновения
коллективных ценностей (К. Мангейм), что приводит к распаду соседских
отношений (Ф. Тённис). По мнению М. Вебера, интенсивность соседских
общностей в современных городах нередко близка к нулю. В силу разобщен-
ности жители МКД не могут уверенно различать своих и чужих. Доля вто-
ричных контактов в городах возрастает, а первичные контакты больше не
основываются на близости проживания (Х. У. Зорбо). Невозможность иден-
тифицировать себя с сообществом (в данном случае соседским), по мнению
А. Е. Шаститко, развивает оппортунистическое поведение и не способствует
поддержанию режима коммунальной собственности внутри МКД.
Усугубляет складывающуюся ситуацию строительство высотных МКД, в
которых жители чаще жалуются на недостаток общения с соседями (S.
Saegert). Квартиры в высотках не вызывают привязанности и усиливают чув-
ство неудовлетворенности у собственников, что обуславливает динамику
жилищной мобильности и усиливает внутреннюю стратификацию в пользу
квартиросъемщиков (K. Franck). При этом П. Кидуэлл отмечает, что чем вы-
ше живет человек, тем с большим числом жителем дома он встречается, но
тем меньше хорошо знает своих соседей на самом деле. В то же время у
жильцов верхних этажей, как отмечает З. К. Петрова, высок уровень психи-
ческих заболеваний. Неслучайно большинство россиян по данным ВЦИОМ
не хотели бы жить в домах выше 12 этажей, которые российские СМИ харак-
теризуются как «человейники» (несмотря на то, что по А. А. Зиновьеву они
таковыми не являются), не соответствующие человеческой природе.
Вторая глава – ОСОБЕННОСТИ ИНСТИТУТА ОБЩЕГО СОБРА-
НИЯ СОБСТВЕННИКОВ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА – посвящена
рассмотрению специфики становления и особенностям функционирования
института ОС собственников МКД в Российской Федерации (РФ).
В параграфе 2.1 «Институт общего собрания как регулятор коллек-
тивных действий собственников многоквартирного дома» рассмотрен
институт ОС собственников МКД, регулирующий коллективные действия
собственников по распоряжению общим имуществом.
Результатом приватизации жилья в России стало установление режима
коммунальной собственности в МКД, для поддержания которого государ-
ством были внедрены соответствующие жилищные институты. Подобные
институциональные преобразования привели к образованию новых жилищ-
ных классов (теория Дж. Рекса и Р. Мура) – собственников (домовладельцев)
и квартиросъемщиков (нанимателей и арендаторов жилья). В связи с тем, что
жители МКД могут быть представлены обоими классами, такую социально-
групповую общность учитывая ранее описанную социальную разнородность
и соседскую разобщенность целесообразно представить как социальное мно-
жество М. Хардта, А. Негри и П. Вирно.
В классических представлениях Т. Гоббса и Ф. Тённиса собрание – это
социальное множество, обладающее волей для принятия единого решения.
Однако ОС собственников МКД обладая всеми свойствами собрания как та-
кового исключает из процесса голосования квартиросъемщиков, которые
могут пользоваться, но при этом не вправе владеть и распоряжаться общим
имуществом. В то же время именно общее имущество (крыша, несущие кон-
струкции, лифты и т. п.) и является основой объединения жилищных классов
в социальное множество в пределах каждого дома.
Будучи неосновным, институт ОС собственников МКД может включаться
(как субинститут) в институт собственности в социально-экономическом
дискурсе или в институт коллективизма (унитарный институт X-матрицы) в
социально-политическом дискурсе по С. Г. Кирдиной. Институт ОС соб-
ственников МКД будучи регулятором коллективных действий (М. Олсон, Э.
Остром) по распоряжению общим имуществом (в целях комфортного и без-
опасного проживания) фактически выполняет функцию подчинения индиви-
дуальных интересов коллективным. Опираясь на нормативный подход в
трактовке института ОС собственников МКД, который формировался не
естественно-историческим путем, а искусственно внедрялся российским гос-
ударством в процессе приватизации жилья, были выделены три этапа станов-
ления данного института в России (Таблица 1).
Участие собственников МКД в ОС – это вовлечение собственников в сов-
местную деятельность по распоряжению общим имуществом в терминах И.
А. Скалабан. Процесс участия институционализирован (структурирован и
формализован) со стороны государства, но учитывая различные основания
для классификации типов участия можно судить о наличии многообразия
неформальных практик участия собственников МКД в ОС. Проблема их во-
влечения в процесс распоряжения общим имуществом раскрывается в «тра-
гедии общин», проблеме безбилетника, рассматривается в теории игр и т. п.
При этом еще Аристотель отмечал, что к предмету владения большим числом
людей прилагается наименьшая забота нежели к личному имуществу.
Таблица 1 – Этапы развития института ОС собственников МКД в России
Этап ГодОписание этапа
Возникает потребность распоряжаться общим имуществом в МКД,
Начальный этап
удовлетворение которой требует совместных организованных
(коллективных) действий. Собственникам дается право образовы-
1991
вать ТСЖ и иные объединения, самостоятельно определять орга-
низации для обслуживания домов и т. п. Вместе с тем определяется
и общая цель – надлежащее содержание МКД, находящегося в
коллективной собственности (Закон РФ № 1541-1).
Утверждаются формальные нормы и правила ОС (домовладельцев
и членов ТСЖ). Происходит институционализация МКД как объ-
1993
Первый этап
екта архитектуры в кондоминиум – единый комплекс имущества
(Указ Президента РФ № 2275)
Утверждаются процедуры, связанные с реализацией норм и правил
проведения ОС домовладельцев и членов ТСЖ. Определяются ро-
1996
ли участников ОС – инициатор, председатель, секретарь и т. п.
(Федеральный закон № 72-ФЗ)
Утверждаются формы и порядок проведения ОС собственников
МКД, процедуры голосования и оформления решений. ОС наделя-
2004
ется статусом органа управления МКД. Уточняются роли участни-
ков ОС. Закрепляется обязанность за собственниками проводить
ежегодное ОС (Федеральный закон № 189-ФЗ; Жилищный кодекс)
Решения и протоколы ОС собственников МКД признаются офици-
Второй этап
альными документами как документы, удостоверяющие факты,
влекущие за собой юридические последствия (Федеральный закон
№ 176-ФЗ). Подобный шаг позволяет применять санкции за фаль-
2015
сификацию протоколов ОС – статью 327 Уголовного кодекса Рос-
сийской Федерации. Утверждаются требования к оформлению
протоколов (Приказ Минстроя РФ № 937/пр), что таким образом
их формализует и структурирует
Актуализируются требования к оформлению протоколов ОС соб-
2019
ственников МКД (Приказ Минстроя РФ № 44/пр)
В параграфе 2.2 «Проблемы развития и дисфункции института обще-
го собрания собственников многоквартирного дома в России» выявлены
особенности становления и проблемы функционирования (дисфункции) ин-
ститута ОС собственников МКД в России.
Российские специалисты в области управления МКД также усматривают
взаимосвязь между социальной разнородностью, разобщенностью (особенно
в больших домах), отсутствием добрососедских отношений и вовлеченно-
стью собственников в коллективные действия по распоряжению общим
имуществом посредством ОС. Для большинства собственников ответствен-
ность за их жилище заканчивается дверями квартиры (М. К. Горшков, Н. В.
Абрамова) несмотря на то, что МКД – это жилище коллективное, функцио-
нирующее за счет общего имущества. Собственники в большей степени за-
интересованы в решении вопросов внутри своей квартиры (личная, прямая
выгода) нежели в решении вопросов, касающихся всего МКД (ВЦИОМ).
Уровень зрелости собственников рассматривается как недостаточный на со-
временном этапе реформирования системы ЖКХ в России в виду их пассив-
ности и неорганизованности, склонности к государственному и муниципаль-
ному иждивенчеству, а также отсутствию навыков принятия коллективных
решений (А. В. Ермишина, Л. В. Клименко). «Трагедия общин» в городском
пространстве («трагедия кондоминиумов») наблюдается не только в странах
бывшего СССР, но и по всему миру, что подтверждает влияние различных
факторов на функциональность института ОС собственников МКД, не обяза-
тельно связанных с его искусственным внедрением.
Проблемы развития института ОС собственников МКД в России были
обобщены в рамках классификации дисфункций трансплантированных ин-
ститутов В. М. Полтеровича (Таблица 2).
Таблица 2 – Дисфункции института ОС собственников МКД
Дисфункция поПроявление в институте
№
В. М. ПолтеровичуОС собственников МКД
Атрофия и перерождение. Ин- Культура государственного и муници-
ститут оказывается невостре- пального иждивенчества не способству-
бованным, если он несовме- ет формированию активных и ответ-
стим с культурными традиция- ственных собственников МКД, что де-
ми или существующей инсти- лает институт ОС невостребованным
туциональной структурой(низкая активность собственников)
Отторжение института, нередко Федеральные законы № 462-ФЗ от
связанное с активизацией аль- 29.12.2017 или № 54-ФЗ от 19.06.2004
тернативных институтов«О собраниях, митингах, демонстраци-
2ях, шествиях и пикетированиях» не яв-
ляются конгруэнтными (по А. Н. Олей-
нику) по отношению к институту ОС
собственников МКД
Институциональный конфликт, Фальсификация протоколов ОС, прове-
выражающийся в нарушении дение ОС по вопросам, не относящимся
индивидами формальных пра- к их компетенции и т. п.
вил
Парадокс передачи. В резуль- Институт ОС собственников МКД не
тате передачи института соци- был в чистом виде заимствован из чу-
ум-донор выигрывает за счет жой институциональной среды, поэтому
социума-реципиентаопределить социум-донор, выигравший
от передачи, не представляется возмож-
ным в рамках настоящего исследования
Отторжение института ОС собственников МКД, связанное с активизацией
других институтов и институциональным конфликтом, укореняющим недо-
верие собственников к самому институту, усиливают его атрофию. Подход В.
М. Полтеровича, согласующийся с теорией дисфункций институтов О. С.
Сухарева, позволяет утверждать, что проблема вовлеченности собственников
может рассматриваться не только как незрелость развивающегося института
ОС собственников МКД в России, но и как невостребованность данного ин-
ститута, рассматриваемая как дисфункция. Результаты исследований Л. Бик-
мана и А. Тегера косвенно подтверждают представления о том, что данная
дисфункция усиливается в больших домах.
В 2013 г. О. С. Сидоровой в ходе анализа результатов количественного
источника и лейтмотивных интервью, проведенных в г. Новосибирске, было
также сделано предположение о факторах, влияющих на проявление соб-
ственниками МКД социальной активности. Такими факторами, наравне со
включенностью в соседские отношения, стали социально-демографические
(пол, возраст) и социально-экономические (образование, вид занятости) ха-
рактеристики жителей, продолжительность проживания и характеристики
самого дома. Следовательно, существует множество факторов принуждения
и индивидуальных побудительных мотивов по М. Олсону, оказывающих
влияние на активность участия собственников МКД в ОС в России.
В третьей главе – СПЕЦИФИКА ОБЩИХ СОБРАНИЙ СОБСТВЕН-
НИКОВ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ В РОССИИ – представлены
результаты эмпирических исследований и даны рекомендации по повыше-
нию функциональности института ОС собственников МКД в России.
В параграфе 3.1 «Факторы участия собственников многоквартирных
домов в общих собраниях в России (на примере г. Новосибирска)» описана
методика и результаты интернет-опроса собственников МКД.
Результаты интернет-опроса с применением поточной выборки (River
Sampling) подтверждают дисфункциональность института ОС собственников
МКД, а именно его атрофию (невостребованность). Подавляющее большин-
ство собственников никогда не принимали на себя роль инициатора, предсе-
дателя или секретаря ОС. Более трети собственников никогда не принимают
участие в ОС потому, что не видят в этом никакого смысла и (или) не нахо-
дят на это времени. Более чем в половине МКД не избран совет дома. Соб-
ственники не знакомы с такими нормами жилищного законодательства, как
орган управления МКД, состав общего имущества, компетенция ОС и право
его инициирования.
В результате анализа значимости сопряженности ответов на вопросы ан-
кеты по критерию согласия Пирсона (Хи-квадрат) в IBM SPSS Statistics были
выявлены социально-демографические, социально-экономические, управлен-
ческие и иные факторы участия (вовлеченности) собственников МКД в ОС в
России (Таблица 3). Совет дома и соседство рассматриваются как факторы
принуждения по М. Олсону, в то время как жилищная грамотность и жилищ-
ные предпочтения – как индивидуальные побудительные мотивы. Кроме то-
го, не было опровергнуто, что размеры МКД (количество квартир) влияют на
интенсивность соседских отношений.
Таблица 3 – Факторы активности собственников МКД в общих собраниях
Группа
Влияющие факторыНе влияющие факторы3
факторов
Участие в общественных ме-
ческие, Сосед-
Количество этажей и подъездов в
ленческие грамотность экономиче- ство
роприятиях, знакомство с со-
домах
седями, количество квартир
Социально-
Управ- Жилищная демографи-
Пол, род деятельности, матери-
ские
Возраст, образование
альное положение
Знание норм жилищного за-
–
конодательства (орган управ-
(высшее образование не влияет на
ления МКД, состав общего
знание норм жилищного законо-
имущества, право иницииро-
дательства)
вания ОС, компетенция ОС)
Наличие избранного совета
Качество обслуживания МКД,
дома и осведомленность об
способ управления
этом собственников
Период и способ приобретения
квартиры, форма собственности,
Прочие факторы
тип (качество) жилья, желание
или нежелание продавать кварти-
Желание собственника иметь
ру в ближайшее время, форма
квартиру в конкретном доме
отношения к квартире, наличие
автомобиля и (или) иного недви-
жимого имущества в России или
за рубежом
Обобщение выявленных факторов позволило сформировать социальный
профиль ответственного собственника МКД в России: человек среднего или
старшего возраста, имеющий высшее образование и в то же время неплохо
знающий нормы жилищного законодательства. При этом образ МКД, в кото-
ром проживают такие собственники, – дом с небольшим количеством квар-
тир, в котором избран совет, и собственники об этом осведомлены, где живут
хорошо друг друга знающие люди, изначально хотевшие иметь там квартиру
Статистически значимая взаимосвязь ответов на соответствующие вопросы анкеты
не была установлена в ходе корреляционного анализа (p > 0,05).
и активно принимающие участие в различных общественных мероприятиях.
Проанализированный набор факторов не является окончательным. Для
будущих исследований представляет интерес влияние экономического пове-
дения (своевременность оплаты за жилищно-коммунальные услуги, наличие
задолженности и т. п.), семейных отношений (наличие детей и домашних
животных как фактор повышения ответственности; делегирование полномо-
чий участвовать в ОС конкретному члену семьи и т. д.), вероисповедания
(известно, что отношение к жилищу в мировых религиях разное), не просто
размеров МКД, а конкретного этажа проживания (учитывая влияние высоты
на психосоциальное самочувствие индивидов, логично предположить, что
жители нижних этажей более активны, чем обитатели верхних) и др.
Достоверность полученных выводов подтверждается тем, что статистиче-
ские показатели связей близки и/или совпадают с отдельными результатами
проводившихся ранее исследований в других городах России. Ситуация в г.
Новосибирске вполне типична и может быть экстраполирована на другие
крупные города и мегаполисы.
В параграфе 3.2 «Социальные практики участия собственников много-
квартирных домов в общих собраниях в России (на примере г. Новосибир-
ска)» описан процесс сбора и результаты анализа протоколов ОС.
Анализ протоколов ОС собственников МКД как официальных докумен-
тов – метод исследования, применение которого связано с многочисленными
трудностями поиска и отбора документов. Ключевое ограничение использо-
вания метода – недобросовестное раскрытие информации организациями,
управляющими МКД, а также разносторонняя трактовка требований законо-
дательства как организациями, так и самими собственниками в части форму-
лировки вопросов повестки дня и принятия решений на ОС.
В результате анализа протоколов ОС собственников МКД в г. Новосибир-
ске были выявлены особенности социальных практик участия в ОС соб-
ственников МКД с количеством квартир менее и более 150 (Таблица 4), от-
ражающиеся в ролевой декомпозиции (инициаторах, председателях и секре-
тарях, счетных комиссиях), пространственно-временных параметрах (местах
и формах проведения, периодичности и длительности, местах сбора и хране-
ния документов), правомочности (кворуме) и проблематике (повестке дня).
Дисфункция (атрофия) института ОС собственников МКД в большей сте-
пени проявляется в домах с количеством квартир более 150 (как правило –
высотки). Собственники этих домов не готовы выступать инициаторами ОС,
регулярно их проводить и участвовать на очных собраниях. ОС в этих домах
проходят в течение относительно длительного периода и не всегда заверша-
ются успешно (не набирают кворум). Собственники «человейников» в боль-
шей степени не доверяют друг другу, что отражается в их неготовности пере-
давать и хранить документы по ОС в квартире одного из них. Для таких соб-
ственников характерно чувство страха, которое проявляется в желании ого-
родить придомовую территорию, установить видеонаблюдение и др.
Таблица 4 – Особенности практик участия в ОС собственников МКД
ПараметрыДома группы А (<150 кв.)Дома группы Б (>150 кв.)
Ролевая декомпозиция
Инициаторы Как правило члены инициатив-Зачастую управляющая
ОСной группы или совет домакомпания (УК)
Пространственно-временные параметры
Очное голосование во дворе или
Место и фор-Очно-заочное голосование,
подъезде МКД, при необходимо-
мы проведенияочный этап в офисе УК
сти переходящее в заочное
Очередные ОС проводятся еже-
ОС как правило проводят-
Периодичность годно, внеочередные по мере
ся редко и нерегулярно
необходимости
От нескольких дней до несколь-
ДлительностьНесколько месяцев
ких недель
Место сбора и Сбор и хранение, как правило, в
Сбор и хранение, как пра-
хранения до- квартире одного из собственни-
вило, в офисе УК
кументовков
Правомочность
Стремится к двум третям голо-Как правило немногим
Кворумсов, решения принимаются зача- больше 50 %, собственни-
стую единогласноки голосуют по-разному
Проблематика
Преобладают вопросы утвержде- Преобладают вопросы без-
ния размеров платы за содержа-опасности (ограждение
Повестка дня
ние общего имущества и теку- территории, видеонаблю-
щий ремонт, энергосбережениедение и т. п.)
В параграфе 3.3 «Рекомендации по повышению функциональности ин-
ститута общего собрания собственников многоквартирных домов в Рос-
сии» внесены предложения по совершенствованию жилищной политики.
На основе результатов эмпирических исследований (опросов и анализа
документов) и с учетом позиции экспертов отрасли ЖКХ были сформулиро-
ваны научно-обоснованные предложения (опирающиеся на доказательную
базу) по совершенствованию жилищной политики относительно института
ОС собственников МКД, что относится к компетенции Минстроя РФ, а также
Комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ.
Принимая во внимание тот факт, что знание норм жилищного законода-
тельства РФ не связано с наличием высшего образования у собственников
МКД, было бы целесообразно усилить пропаганду жилищной грамотности и
распространить жилищное просвещение, предусмотрев в том числе наличие
соответствующих предметов (дисциплин) по ЖКХ в программах высшего и
среднего образования. Ввиду того, что немалую роль играют соседские от-
ношения и участие собственников МКД в общественных мероприятиях, тре-
буется дальнейшая поддержка и стимулирование работы территориальных
общественных самоуправлений, УК и ТСЖ по вовлечению жителей в прове-
дение дворовых праздников, участию в субботниках и других мероприятиях,
где они смогут познакомиться со своими соседями.
В связи с тем, что в домах, где избран совет МКД, собственники прояв-
ляют больше социальной активности, целесообразно усиление работы по
избранию таких советов органами местного самоуправления. Для этих целей
необходимо, во-первых, ввести обязательную регистрацию совета МКД, чего
на данный момент не требуется (статья 161.1 ЖК РФ). Во-вторых, целесооб-
разно введение административной ответственности за нарушение требований
ЖК РФ в части не избрания совета МКД – правовая норма, не имеющая
санкций за ее неисполнение, представляется необязательной и/или нерабо-
чей. Положительный эффект возможен и от дальнейшего развития жилищ-
ных программ, способствующих реализации жилищных предпочтений раз-
личных слоёв населения – получению в собственность квартир именно в тех
МКД, в которых люди хотели бы жить, что может сказаться на повышении
уровня ответственности по отношению к общему имуществу в этих домах.
Одной из мер по оптимизации формальных правил может стать отмена
или уменьшение кворума, необходимого для правомочности ОС собственни-
ков МКД по вопросам, относящимся к его компетенции и требующим опера-
тивных решений. Кроме того, возможна также разработка и внедрение коэф-
фициента, применяемого для определения кворума в МКД с разным количе-
ством квартир. Минимально необходимый кворум 50 % + 1 голос для домов,
состоящих из более чем 150 квартир, представляется сложно достижимым,
что отражают результаты диссертационного исследования.
Реализация предложений по повышению жилищной грамотности, усиле-
нию работы по избранию советов МКД, развитию соседских практик и жи-
лищных программ могла бы способствовать повышению эффективности про-
водимой в стране реформы ЖКХ, формированию активных и ответственных
собственников, что снизит атрофию института ОС собственников МКД. В то
же время сужение компетенции ОС (и расширение полномочий УК) и сни-
жение его кворума может разрешить проблему эффективного функциониро-
вания института ОС собственников МКД в краткосрочной перспективе.
В ЗАКЛЮЧЕНИИ диссертации изложены итоги выполненного исследо-
вания и перспективы дальнейшей разработки темы.
III. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Гипотеза диссертационной работы о дисфункциональности института
общего собрания собственников многоквартирного дома как регулятора кол-
лективных действий в России была подтверждена как в ходе теоретического,
так и в ходе эмпирического анализа. В результате были предложены реко-
мендации по совершенствованию жилищной политики, направленные на по-
вышение функциональности данного института.
Перспективным исследованием коллективных действий собственников
многоквартирных домов может стать детальное изучение особенностей ста-
новления и функционирования института общего имущества и решение «тра-
гедии кондоминиумов». Акцент при этом должен быть сделан на высотных
многоквартирных домах, численность квартир в которых насчитывает не-
сколько сотен, а собственники мало знакомы друг с другом, что усиливает
дисфункциональность институтов режима коммунальной собственности и
повышает риск неуправляемости таких домов как для УК и ТСЖ, так и для
самих собственников.
Актуальность темы исследования. Приватизация жилья в России, начавшаяся в процессе перехода от советской административно-раздаточной системы к российской рыночно-договорной, длится уже порядка 30 лет. Перед российским государством изначально стояла задача передать в собственность граждан не только квартиры в домах, но и общее имущество в них (помещения общего пользования, сети и системы инженерно-технического обеспечения и др.). Это привело к появлению института частной собственности на жилье и становлению институтов, регулирующих коллективные действия по распоряжению общим имуществом. Основным из них стало общее собрание собственников многоквартирного дома. Подобная институциональная трансформация была необходима с целью установления режима коммунальной собственности в городских коллективных жилищах.
По данным Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства на территории Российской Федерации располагается более миллиона многоквартирных домов, основная часть которых обслуживается управляющими организациями [Размещение информации …]. Согласно данным Федеральной службы государственной статистики более 80 % всех жилых помещений в многоквартирных домах приватизированы [Основные показатели …]. При этом по результатам исследования Всероссийского центра изучения общественного мнения 54 % жителей России имеет в собственности квартиру или комнату в многоквартирном доме [Мой дом …]. Можно констатировать, что в процесс общих собраний собственников как коллективных действий по распоряжению общим имуществом в многоквартирных домах должен быть вовлечен каждый второй житель страны.
В настоящее время в России наблюдается противоречие между потребностью нового жилищного класса – собственников многоквартирных домов в институте общего собрания как регуляторе коллективных действий по распоряжению общим имуществом, и проявляющимися на практике проблемами его эффективного функционирования. У большинства собственников многоквартирных домов так и не вошло в привычку участвовать в общих собраниях – формальный институт, внедренный государством, не был в должной мере хабитуализирован. Задача по формированию активных собственников многоквартирных домов была поставлена только в 2016 г. в рамках «Стратегии развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации на период до 2020 года». Препятствием для развития релевантных практик стала и неоднозначная жилищная политика, в ходе которой неоднократно принимались противоречащие друг другу нормативно-правовые акты.
Таким образом, актуальность темы диссертации заключается в необходимости дальнейшего развития и совершенствования жилищных отношений, направленных на повышение функциональности института общего собрания собственников многоквартирного дома. Особую значимость исследование приобретает в связи с продолжающейся реформой жилищно-коммунального хозяйства и активным развитием жилищного строительства в России.
Степень разработанности темы исследования. Жилище как социальный феномен изучали такие классики социологии как Т. Адорно, З. Бауман, П. Бергер, П. Бурдье, М. Вебер, Т. Веблен, Э. Гидденс, Э. Дюркгейм, Г. Зиммель, В. Зомбарт, О. Конт, Ч. Х. Кули, Т. Лукман, Н. Луман, Б. Малиновский, К. Мангейм, К. Маркс, Р. Мертон, Дж. Г. Мид, М. Мосс, Т. Парсонс, А. Р. Рэдклифф-Браун, П. Сорокин, Г. Спенсер, Ф. Тённис, М. Хальбвакс, М. Хоркхаймер, А. Шюц, Н. Элиас, Ф. Энгельс и др. Социологию жилища (дома) как отдельную отрасль выделяли В. П. Козырьков, К. В. Кияненко, G. Anderson, J. G. Moore, L. Suski, J. del Pino, D. L. Foley, M. Jewdokimow, M. Łukasiuk, I. W. Martin, R. N. Morris, J. Musil, D. Seferagić, L. Wirth и др. Подобное свидетельствует об активном развитии специальной отрасли социологического знания, в фокусе которой находится жилищная сфера.
Социологические исследования жилища носят междисциплинарный характер. Попытки историко-философского, социокультурного и социально-психологического моделирования жилища, разработки социальной концепции дома предпринимали В. П. Козырьков, И. А. Мартынюк, В. В. Мороз, С. Н. Рымарович, С. И. Сорокин, Ю. Л. Софронова, С. А. Ханаш, С. К. Нартова-Бочавер, А. А. Бочавер, Н. С. Дмитриева, С. И. Резниченко, H. Easthope, P. Somerville, T. Hatuka, R. Bar и др. Социологию архитектуры разрабатывал М. Б. Вильковский и др. Генезис коллективного жилища и развитие жилых комплексов с обслуживанием в городах изучали И. А. Чернышева, М.А. Неудачина, С. М. Козыренко, Н. В. Могильникова, М. В. Короткова, О. И. Кирьянов, О. Н. Бобкова, М. И. Барановский, О. С. Березникова, Е. А. Смахтина, И. Ю. Чубарыкина, А. Н. Воробьева и др. Социальные особенности проживания в городских условиях исследовали Ф. Тённис, Э. Дюркгейм, М. Вебер, Г. Зиммель, М. Хальбвакс, Т. Парсонс, З. Бауман, Дж. Урри, М. Фуко, Ж. Бодрийяр, а также представители Чикагской школы социологии Ф. Знанецкий, Л. Вирт, Р. Парк, Э. Бёрджесс, Х. Зорбо, Э. Хьюз и др. Социально- архитектурную («контейнерную») концепцию многоквартирного дома как городского жилища предложил Дж. Фитч. Акцент на социальные аспекты и последствия высотной застройки городов делали И. А. Вершинина, В. Н. Ильмухин, П. Кидуэлл, З. К. Петрова, О. О. Смирнов, K. Franck, R. Gifford, S. Saegert. Модель «человейника», с которым отождествляются высотные многоквартирные дома в России, описал А. А. Зиновьев.
Исследования жилища в социологии связаны с проблемами социальной структуры. Критикуемая (например, P. Saunders) теория жилищных классов была предложена Дж. Рексом и Р. Муром. Для анализа жилищной стратификации в России данная теория применялась и адаптировалась Е. С. Шоминой, М. М. Стариковой, Э. В. Бушковой- Шиклиной, Е. Ю. Караевой, Т. Ю. Черкашиной и др. Теорию социального множества предложили П. Вирно, М. Хардт, А. Негри и в дальнейшем разрабатывали А. А. Пензин, W. Montag, J. Galimberti, T. N. Hale, A.-M. Slaughter. Проблемы трансформации частной собственности в контексте приватизации жилья в России рассматривали М. К. Горшков, Н. Е. Тихонова, А. Л. Андреев, С. В. Горюнова, Н. П. Рыжова, Т. Н. Журавская, А. П. Пинчуков, Е. Е. Юлегина и др.
Основы социологической теории общих собраний заложены в работах Т. Гоббса и Ф. Тённиса. Историю развития института собраний в России как социально-правового изучал В. Н. Руденко, как социально-политического – С. Г. Кирдина. Теорию дисфункций институтов развивали О. С. Сухарев, В. М. Полтерович и др. Функционирование режима коммунальной собственности и трудности его поддержания, в том числе посредством простого голосования, изучали А. Е. Шаститко, А. А. Аузан и др. Теорию социальных институтов, институциональных логик Р. Алфорда и Р. Фридмана и институциональной сложности развивала И. А. Шмерлина и др. Проблемы коллективных действий по распоряжению общими ресурсами исследовали Э. Остром, М. Олсон и др. Категория участия, применимая к общим собраниям собственников многоквартирного дома, разрабатывалась И. А. Скалабан. Влияние размеров социально-групповой общности на помогающее поведение исследовали L. Bickman и A. Teger, в результате чего Ж. Годфруа сформулировал тезис «чем многолюднее, тем безответственнее». Р. Данбар определил число субъектов (150 человек), способных эффективно поддерживать социальные связи внутри социально-групповой общности.
Вовлеченность собственников многоквартирных домов в коллективные действия посредством общих собраний в России исследовали Н. А. Абрамова, О. С. Белокрылова, А. В. Ермишина, Л. В. Клименко, О. С. Сидорова, В. П. Максимов, Ш. З. Валиев, И. Г. Гавриленко, Д. А. Седаков, И. Ю. Киселев, Н. В. Овчинникова, А. Г. Смирнова и др.
Проблемы коллективного управления, роль совета многоквартирного дома и соседских отношений рассматривали С. А. Атаманенко, Д. В. Елисеев, В. В. Новиков, С. В. Разворотнева, Е. В. Шерешовец, Е. И. Богомольный, Е. М. Блех, О. П. Аринцева, О. Е. Фролова, С. С. Сохранов, С. А. Яременко, Р. А. Шепс, Л. А. Юрьева, Е. Борисова, Л. Полищук, А. Пересецкий, Е. В. Куренкова, В. В. Двойнев, Е. В. Тыканова, К. А. Тенишева, В. И. Мищенко, А. И. Гудков, А. В. Красильщиков, В. В. Булгаков, А. В. Попова, А. П. Суходолов, Н. Г. Новикова, И. В. Цвигун, Е. В. Литвинова, Е. И. Клычкова, В. Н. Говердова, Н. В. Проваленова, А. Ю. Казакова, М. В. Мельников и др.
Особенности коллективных действий по управлению кондоминиумами – многоквартирными домами, находящимися в коллективной собственности в разных странах, изучали Ч. К. Кадырбекова, А. Асрян, Ж. Медеуов, Л. Семёнова, Н. В. Сментына, D. Pojani, K. Baar, F.-N. Chu, Ch.-Oh, Chang, T. F. Sing, F. Yamazaki, T. Sadayuki, D. C. Harris, V. Preston, R. Murdie, D. Northrup, A. Lehavi, Dh. Patel, Z. Y. Adamu, S. C. Y. Chen, C. J. Webster, R. E. Donoso, M. Elsinga, D. C. W. Ho, W. Gao, M. D. West, E. M. Morris, Y. Yau и др. «Трагедия общин» («трагедия кондоминиумов») в коллективном управлении многоквартирными домами обнаруживается по всему миру – в США, Канаде, Японии, Китае, Латинской Америке, Индии, Эфиопии, странах бывшего СССР (Армении, Беларуси, Казахстане, Кыргызстане, Украине) и Албании.
Таким образом, проблематика жилища как социального феномена так или иначе проявлялась на всех этапах развития социологического знания. Тем не менее исследователи как правило не делают акцент на взаимосвязи институциональной среды жилищных отношений и социальных особенностях многоквартирного дома как городского коллективного жилища со сложностью поддержания режима коллективной собственности в нем. Кроме того, общее собрание собственников как нового жилищного класса рассматривается чаще всего не как социальный институт, а просто как институциональная форма коллективных действий по распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме независимо от численности жителей, размеров дома и т. п. Эти недостатки в исследованиях общих собраний собственников многоквартирных домов не позволяют в полной мере оценить функциональность общего собрания как социального института и предложить соответствующие рекомендации по совершенствованию жилищной политики в России.
Объект исследования – институциональная среда жилищных отношений.
Предмет исследования – становление и функционирование института общего собрания собственников многоквартирного дома как городского коллективного жилища. Цель исследования – выявить специфику становления и оценить функциональность института общего собрания собственников многоквартирного дома в
России.
Для достижения цели были поставлены и решены следующие задачи:
1. Выделить особенности институциональной среды жилищных отношений и
развития многоквартирного дома как городского коллективного жилища, оказывающие влияние на функциональность института общего собрания собственников многоквартирного дома.
2. Охарактеризовать процесс становления института общего собрания собственников многоквартирного дома, регулирующего коллективные действия по распоряжению общим имуществом, выделить проблемы развития и особенности функционирования этого института в России.
3.Дать оценку современному состоянию и определить факторы участия собственников многоквартирных домов в общих собраниях в России на примере г. Новосибирска.
4.Определить различия социальных практик участия в общих собраниях собственников больших и малых по количеству квартир домов в России на примере г. Новосибирска.
5. Предложить рекомендации по совершенствованию жилищной политики, направленные на повышение функциональности института общего собрания собственников многоквартирного дома в России.
Гипотеза исследования. Институт общего собрания собственников многоквартирного дома в России, регулирующий коллективные действия по распоряжению общим имуществом, развивается преимущественно как дисфункциональный1. Главная причина этого состоит в том, что рассматриваемый институт является искусственным, а именно внедрялся государством в ходе приватизации жилья. Не естественно-исторический путь развития привел к его атрофии, отторжению и институциональному конфликту, предопределенным сложностью поддержания режима коммунальной собственности в многоквартирных домах.
Теоретико-методологическую основу исследования составили теории, лежащие в плоскости как классической, так и неклассической социологических парадигм. Нормативный (социально-правовой) институциональный подход, делающий акцент на формальных правилах и позволивший выделить этапы развития института общего собрания собственников многоквартирного дома в России, был дополнен интерпретативными (субъективистскими) представлениями о социальных практиках и соседстве, коллективных действиях, участии в совместной деятельности и др. Метапаридигмальная2 теоретико-методологическая основа дала возможность не просто охарактеризовать общее собрание собственников многоквартирного дома как социальный институт, но и проанализировать социальные практики участия собственников многоквартирных домов в общих собраниях в России.
В исследовании применялись подходы З. Баумана (многоквартирный дом как пространство, которым индивид владеет и управляет с целью защиты от внешних угроз, например, от публичного пространства города) и Э. Гидденса (многоквартирный дом как экспертная система, созданная с целью организации материального и социального окружения, обеспечения уединенности). Жители многоквартирного дома представлены как неоднородная социально-групповая общность в рамках концепции социального множества П. Вирно, М. Хардта и А. Негри. Собственники многоквартирного дома, являясь частью этого множества, рассматривались как жилищный класс в соответствии с теорией Дж. Рекса и Р. Мура.
При анализе функционирования общего собрания как множества, обладающего волей и способного на принятие единого решения, использовались работы Т. Гоббса и Ф. Тённиса. Общее собрание собственников многоквартирного дома как коллективное действие по распоряжению общим имуществом анализировались с помощью концепций
1 Теория дисфункций институтов О. С. Сухарева предполагает, что любой институт может быть в той или иной степени дисфункциональным и при этом может существовать даже при глубокой дисфункции [Сухарев, 2014].
2 Метапарадигма, как указывал Г. Е. Зборовский, – это системное применение в исследовании родственных парадигм и теорий во взаимосвязи [Зборовский, 2008, с. 6].
Э. Остром и М. Олсона. Анализ процесса участия собственников многоквартирных домов в общих собраниях в России произведен на основе классификации типов участия в совместной деятельности И. А. Скалабан. Дисфункции института общего собрания собственников многоквартирного дома рассмотрены в рамках классификации дисфункций трансплантированных институтов В. М. Полтеровича.
Немаловажную роль для понимания трансформации жилищной сферы в ходе приватизации и ее результатов в России сыграли исследования представителей Новосибирской экономико-социологической школы О. Э. Бессоновой, а также теория институциональных матриц С. Г. Кирдиной в части взаимодействия материально- технологической среды и социальных институтов.
В процессе исследования, с учетом особенностей его предмета, применялась стратегия триангуляции – общенаучные методы были дополнены специальными эмпирическими методами: анализ вторичных данных в целях описания объекта и предмета исследования, обзора имеющихся работ по изучаемой проблеме; дискурс- анализ для аналитической интерпретации материалов российских СМИ, отождествляющих высотные многоквартирные дома с «человейниками» А. А. Зиновьева; онлайн-анкетирование для выяснения современного состояния, степени и факторов участия собственников многоквартирных домов в общих собраниях; традиционный (качественный) анализ документов для выявления особенностей социальных практик участия собственников в общих собраниях в многоквартирных домах с разным количеством квартир; экспертный опрос для подтверждения отдельных выводов исследования и формирования рекомендаций по совершенствованию жилищной политики. С целью обработки и интерпретации полученных в ходе интернет-опроса данных применялись методы статистического анализа с использованием программного обеспечения IBM SPSS Statistics, а также табличный и графический методы.
Информационную базу исследования составили данные Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства, международной организации The Council on Tall Buildings and Urban Habitat, материалы средств массовой информации, результаты исследований Всероссийского центра изучения общественного мнения и др. В качестве первичных данных использовались результаты социологического интернет-опроса собственников многоквартирных домов в г. Новосибирске (2019–2020 гг., n=675),
результаты анализа протоколов общих собраний собственников многоквартирных домов в г. Новосибирске как официальных документов (2015–2019 гг., n=65), результаты экспертного опроса руководителей организаций (2020 г., n=10), осуществляющих предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами в г. Новосибирске.
Нормативно-правовая основа исследования – Жилищный кодекс Российской Федерации, а также иные нормативные правовые акты (федеральные законы, постановления правительства, приказы министерств и т. п.), в той или иной степени формально регулирующие процесс общих собраний собственников многоквартирных домов в России.
Область исследования. Работа выполнена по специальности 22.00.04 «Социальная структура, социальные институты и процессы» Паспорта специальностей ВАК (социологические науки) в соответствии с п. 10 «Плюрализация форм собственности и формирование новых экономических классов в России: класса собственников и класса наемных работников», п. 21 «Роль социальных институтов в трансформации социальной структуры общества».
Научная новизна полученных результатов заключается в следующем.
1. Систематизация социологических подходов к исследованию жилища позволила выделить его функции и основные социальные институты, образующие сложную институциональную среду жилищных отношений. Это наряду с увеличением дифференциации жителей и их количества, выявленных в ходе историко- социологического анализа развития многоквартирного дома как городского коллективного жилища, предопределяет сложность поддержания режима коммунальной собственности в нем, в том числе посредством общих собраний его собственников. Отражена социальная роль высотной застройки городов, последствием которой становится усиление разобщенности и ослабление соседских связей, что позволило предположить увеличение дисфункциональности института общего собрания собственников в больших (в том числе высотных) многоквартирных домах.
2. Наряду с применяемой другими исследователями теорией жилищных классов была использована концепция социального множества, что дало возможность содержательно объяснить дифференциацию жителей многоквартирных домов по праву участия в общих собраниях и роль общего имущества как основы объединения индивидов в социальное множество независимо от права собственности. Помимо известных подходов к пониманию логики коллективных действий была задействована классификация типов участия в совместной деятельности, что способствовало рассмотрению специфики участия (голосования) собственников многоквартирных домов в общих собраниях. В отличие от других подходов, общее собрание охарактеризовано не просто как коллективное действие по распоряжению общим имуществом, а как социальный институт, развивавшийся не естественно-историческим путем, а внедренный российским государством в процессе приватизации жилья. Для анализа особенностей функционирования данного института была использована классификация дисфункций трансплантированных институтов, что позволило систематизировать его дисфункции.
3. За счет самостоятельно полученных эмпирических результатов исследована невостребованность института общего собрания, выражающаяся в низкой активности участия в нем собственников многоквартирного дома. В отличие от ранее проведенных исследований в России было подтверждено влияние не только социально- демографических характеристик собственников многоквартирных домов, но и влияние жилищной грамотности (не связанной с наличием высшего образования), а также соседских отношений, которые ослабляются с ростом количества квартир в многоквартирном доме. За счет выявленных факторов был сформирован социальный профиль активного собственника и образ многоквартирного дома, в котором они проживают.
4. На основе авторской методики сбора информации и техники анализа протоколов общих собраний как официальных документов впервые выявлены различия социальных практик участия (ролевая декомпозиция, пространственно-временные характеристики, правомочность и проблематика) собственников в общих собраниях в малых и больших по количеству квартир домах в России. Показана специфика (нерегулярность, длительность, отсутствие инициативных собственников и кворума) и особенности повестки дня общих собраний собственников больших домов с количеством квартир более 150, усиливающие дисфункцию рассматриваемого института в таких домах.
5. Результаты исследования расширяют доказательную базу жилищной политики Российской Федерации. На её основе предложены рекомендации по повышению функциональности института общего собрания собственников многоквартирного дома, учитывающие факторы принуждения (вовлеченность в соседские отношения, наличие избранного совета многоквартирного дома) и индивидуальные побудительные мотивы участия (жилищная грамотность и жилищные предпочтения), а также возможность изменения формальных правил (компетенция и кворум общего собрания) этого института.
На защиту выносятся следующие положения:
1. Жилищные отношения осуществляются в сложной институциональной среде, образованной основными институтами семьи, безопасности, потребления, труда, культуры (архитектуры). Развитие материально-технологической и социально- культурной среды города и самого многоквартирного дома как городского коллективного жилища увеличивает дифференциацию и рост количества его жителей. Подобные особенности осложняют поддержание режима коммунальной собственности в жилище посредством коллективных действий, что предопределяет дисфункциональность института общего собрания собственников многоквартирного дома. Вместе с тем рост городов за счет высотного строительства усиливает разобщённость жителей и ослабляет соседские связи, что также рассматривается как фактор снижения активности участия собственников многоквартирных домов в общих собраниях в России.
2. В результате приватизации жилья в России с начала 1990-х гг. формируются жилищные классы – собственники многоквартирных домов и квартиросъемщики (наниматели и арендаторы). Государством внедряется формальный нормативно- организационный институт общего собрания собственников многоквартирного дома, регулирующий коллективные действия по распоряжению общим имуществом. Выполняя функцию подчинения индивидуальных интересов коллективным для поддержания режима коммунальной собственности в многоквартирном доме, этот институт является незрелым (развивающимся) на современном этапе. Анализ проблем развития института общего собрания собственников многоквартирного дома в России показал, что он развивается как дисфункциональный: наблюдаются его отторжение в силу влияния смежных институтов и институциональный конфликт (нарушение собственниками формальных правил), приводящие к атрофии института – его невостребованности у собственников многоквартирных домов, что выражается в их низкой активности участия в общих собраниях.
3.В России, как и в других странах, существует проблема вовлечения собственников многоквартирных домов в коллективные действия по распоряжению общим имуществом. Автором выделены факторы, влияющие на участие собственников в общих собраниях: количество квартир в доме, знакомство с соседями, личная общественная активность, возраст и образование, жилищная грамотность, наличие избранного совета многоквартирного дома и информированность о нем, желание собственника при покупке иметь квартиру в конкретном доме. Активнее в общих собраниях принимают участие собственники многоквартирных домов среднего или старшего возраста, имеющие высшее образование и в то же время неплохо знающие нормы жилищного законодательства. Общие собрания собственников проходят чаще в многоквартирных домах с небольшим количеством квартир, в котором избран совет, и собственники об этом осведомлены, где живут хорошо друг друга знающие люди, которые изначально хотели там иметь квартиру и активно принимающие участие в различных общественных мероприятиях.
4. Оценки экспертов в сфере жилищно-коммунального хозяйства в России сводятся к тому, что размеры многоквартирного дома сказываются на социальной активности его собственников. В ходе диссертационного исследования конкретизировано, что количество квартир (менее и более 150 по числу Р. Данбара) определяет такие институциональные особенности социальных практик участия в общих собраний, как ролевая декомпозиция (инициаторы, председатель и секретарь, счетная комиссия), пространственно-временные характеристики (место и формы проведения, периодичность и длительность, место сбора и хранения документов), правомочность (кворум) и проблематика (повестка дня). Собственники домов, число квартир в которых превышает 150 (как правило высотные), не готовы выступать инициаторами общих собраний, регулярно их проводить и участвовать в очной форме. Общие собрания в таких домах проходят в течение относительно длительного периода и могут вовсе не состояться – не набрать необходимый кворум.
5.Реализуемая в России жилищная политика относительно регулирования коллективных действий собственников многоквартирных домов не способствует повышению функциональности института общего собрания. По итогам диссертационного исследования выделены перспективные направления повышения результативности реформы жилищно-коммунального хозяйства, выражающиеся в формировании ответственных и активных собственников многоквартирных домов: распространение жилищной грамотности, усиление работы органов местного самоуправления по избранию советов многоквартирных домов, стимулирование мероприятий по поддержанию соседства, развитие жилищных программ. Снижение дисфункциональности рассматриваемого института возможно также за счет сужения компетенции общего собрания и уменьшения его кворума посредством внесения поправок в Жилищный Кодекс Российской Федерации.
Теоретическая значимость результатов исследования заключается в расширении представлений о социологии жилища как отрасли, изучающей жилищные отношения в том числе по поводу владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме; развитии современной институциональной теории коммунальной собственности (общего имущество в многоквартирном доме) и коллективных действий (общих собраний); адаптации теорий дисфункциональности и сложности институтов применительно к жилищной сфере; углублении знаний о многоквартирном доме как о городском коллективном жилище, в котором функционируют и развиваются основные и неосновные социальные институты, в том числе институт общего собрания собственников, регулирующий коллективные действия по распоряжению общим имуществом; уточнении взаимосвязи практик коллективного проживания (соседских практик и практик участия в общих собраниях) с формальными правилами и нормами. Отдельный интерес может представлять разработанный и апробированный инструментарий для анализа активности участия собственников в общих собраниях и протоколов общих собраний собственников многоквартирных домов. Результаты работы представляют теоретическую значимость для широкого круга исследователей, занимающихся изучением жилищных отношений по поводу распоряжению общим имуществом в многоквартирных домах.
Практическая значимость результатов исследования. Содержательные и прикладные результаты исследования (факторы участия собственников и особенности общих собраний в домах с разным количеством квартир) могут быть использованы специалистами сферы жилищно-коммунального хозяйства при организации и проведении общих собраний собственников многоквартирных домов в России. Предложения по совершенствованию жилищной политики (повышению функциональности института общего собрания собственников многоквартирного дома) применимы для дальнейшего развития реализуемых государственных и муниципальных жилищных программ, а также оптимизации жилищного законодательства Российской Федерации в целом. Практическая значимость работы заключается также в возможности использования полученных результатов в учебном процессе по соответствующим дисциплинам программ высшего образования (социология жилища, социология города, институциональная экономика и т. п.).
Достоверность результатов исследования обеспечена, во-первых, применением метапарадигмального институционально-социологического подхода и стратегии триангуляции, обеспечивших всестороннее изучение института общего собрания собственников многоквартирного дома; во-вторых, информационной базой на основе государственной статистики, нормативно-правовых документов, материалов средств массовой информации и данных социологических исследований, собственных эмпирических данных, а также данных мировой социологической науки; в-третьих, применением адекватных цели и задачам исследования количественных (математико- статистических) и качественных методов анализа полученных данных; в-четвертых, соответствием полученных практических результатов теоретическим положениям и экспертным оценкам; в-пятых, обоснованностью рекомендаций в сфере жилищной политики, имеющих широкое социальное значение как на федеральном, так и на региональных и отраслевом уровнях.
Апробация и практическое использование результатов исследования.
Отдельные научные результаты диссертации представлены в виде докладов и материалов международных и всероссийских конференций в 2019–2021 гг.: III Всероссийская научно-практическая конференция Социологические чтения «Социальные тренды современности» (Новосибирск, 2021); IV Международная научно-практическая конференция «Государство, общество, личность: история и современность» (Пенза, 2021); XIV Международная научная конференция Сорокинские чтения «Традиционные и новые социальные конфликты в XXI веке» (Москва, 2020); Международная научно- практическая конференция 56-е Евсевьевские чтения «Актуальные проблемы общего образования» (Саранск, 2020); VI Всероссийская социологический конгресс «Социология и общество: традиции и инновации в социальном развитии регионов» (Тюмень, 2020); Международная науч. конференция «Новый Шелковый путь: деловое сотрудничество и перспективы экономического развития» (Прага–Санкт-Петербург, 2019); Международная научно-практическая конференция «Экономика строительного комплекса и городского хозяйства» (Минск, 2019); II Сибирский социологический форум
с международным участием «Социальные практики и управление: проблемное поле социологии» (Новосибирск, 2019); IX Всероссийская научно-практическая конференция с международным участием «Актуальные проблемы формирования правового государства в Российской Федерации» (Нефтекамск, 2019); XIII Всероссийская научная конференция «Наука. Технологии. Инновации» (Новосибирск, 2019).
Материалы диссертационного исследования внедрены в учебно- преподавательскую деятельность Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет (Сибстрин)» и Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Новосибирский государственный технический университет», а также использовались Обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Маяк» в ходе деятельности по управлению многоквартирными домами в г. Новосибирске и Обществом с ограниченной ответственностью «Центр социальных технологий и прикладных исследований «Сфера» (г. Санкт-Петербург) в ходе учебно-консультационных мероприятий.
Структура и объем диссертации. Диссертация общим объемом 185 страниц состоит из введения, 3 глав, 8 параграфов, заключения, списка сокращений и условных обозначений, списка литературы (296 источников), списка иллюстративного материала (15 таблиц, 14 рисунков), 6 приложений.
Читать «Становление и функционирование института общего собрания собственников многоквартирного дома в России»
Публикации автора в научных журналах
Помогаем с подготовкой сопроводительных документов
Хочешь уникальную работу?
Больше 3 000 экспертов уже готовы начать работу над твоим проектом!
4.6 (71 отзыв)
4.5 (330 отзывов)
5 (44 отзыва)
4.8 (2878 отзывов)
5 (21 отзыв)
4.8 (30 отзывов)
4.1 (20 отзывов)
5 (154 отзыва)
5 (285 отзывов)
