Презумпция достоверности отчета об оценке объекта оценки (теоретический и правоприменительный аспект)

Ключевыми понятиями выпускной квалификационной работы являются «отчет об оценке объекта оценки», «достоверность» и «презумпция». Настоящая глава посвящена раскрытию содержаний данных понятий и постановке вопросов.
§1. Доказательственное и правовое значение отчета об оценке объекта оценки
Легальное определение понятия «отчет об оценке объекта оценки» (далее также — отчет, отчет об оценке) закреплено в абзаце 1 статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 No 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон об оценочной деятельности). Согласно указанной норме отчет — это итоговый документ, составленный по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости1.
Поскольку отчет является результатом оценочной деятельности (далее также — оценка), представляется необходимым привести определения и этого понятия. Оценка — это профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности (оценщиков), направленная на установление стоимости в отношении объектов оценки — объектов гражданских прав, в отношении которых законодательством установлена возможность их участия в гражданском обороте (абзац 1 статьи 3, абзац 1 статьи 4, абзац 5 статьи 3 Федерального закона об оценочной деятельности).
Из приведенного выше определения следует, что отчет об оценке существует ради определения стоимости. Федеральный закон об оценочной деятельности (статья 3) определяет в качестве видов стоимости,
устанавливаемых оценщиками, рыночную, кадастровую, ликвидационную и инвестиционную, при этом данный перечень не является исчерпывающим, поскольку иные виды стоимости могут быть установлены федеральными стандартами оценки. Федеральный стандарт оценки No 2 (пункт 5), повторяя уже указанные в Федеральном законе об оценочной деятельности виды стоимости, наделяет оценщиков правом устанавливать и иные виды стоимости, предусмотренные законодательством Российской Федерации и международными стандартами оценки. Примерами видов стоимости, установленных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, служат восстановительная стоимость (статья 257 Налогового кодекса РФ)2 и чистая стоимость продажи (пункт 29 Федерального стандарта бухгалтерского учета ФСБУ 5/2019 «Запасы»)3. Что касается стоимостей, предусмотренных международными стандартами оценки, то их существует около тридцати, при этом в российской финансовой отчетности наиболее распространены справедливая стоимость, возмещаемая стоимость, стоимость в пользовании, текущая восстановительная стоимость, стоимость действующего предприятия4. Чаще всего обороту требуется установить рыночную стоимость, именно поэтому Федеральный закон об оценочной деятельности устанавливает, что под оценкой стоимости, вид которой точно не определен, требуется понимать рыночную стоимость (абзац 1 статьи 7).
Содержательно отчет об оценке представляет собой профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки и является субъективным мнением, основанным на профессиональном опыте оценщика, объемом доступной ему информации об объекте оценке (пункт 4 Федерального стандарта оценки No 3)5. Из этого следует, что получаемая оценщиком стоимость является не фактом объективной действительности, а условной величиной, в отличие от цены, которая является определяемой сторонами сделки договорной категорией (пункт 4 Федерального стандарта оценки No 1)6.
Не являясь фактом материальной действительности, стоимость существует лишь в отчете об оценке и «начинает» свое существование с момента изготовления отчета. Это следует из положений абзаца 1 статьи 3 Федерального закона об оценочной деятельности, согласно которому деятельность оценщиков направлена на установление (!) стоимости объекта оценки. Отчет таким образом является единственным способом доказательства стоимости, ее нельзя доказать ни свидетельскими показаниями, ни письменными доказательствами, ни иными способами доказывания7. В этом проявляется доказательственное значение отчета об оценке предмета оценки.
Помимо доказательственного значения отчет об оценке обладает правовым значением. Несмотря на то, что право в основном оперирует юридическими фактами, с которыми связываются возникновение, изменение и прекращение правоотношений, известны случаи, когда правопорядок наделяет правовым значением и субъективные суждения. Одним из таких примеров является возможность признания недействительной сделкой сделки, совершенной под влиянием обмана. Несмотря на то, что в момент
5 Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО No 3)» [Электронный ресурс]: утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 No 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)». Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
6 Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО No 1)» [Электронный ресурс]: утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 No 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО No 1)». Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
7 Савиных В.А. Функция суда по делам об оспаривании результатов оценки имущества // Закон. 2015. No 8.

6
волеизъявления обманутое лицо транслирует именно ту волю, которую желало выразить, законодатель учитывает, что волеизъявление, сложившееся под влиянием неверной оценки действительности, нельзя признать свободным, и дает обманутой стороне возможность прекратить правовые последствия, возникшие в результате такой сделки8.
Правовое значение отчета об оценке заключается в том, что установленная им стоимость может использоваться для определения содержания правоотношения, то есть служить основой для принятия управленческих решений, совершения сделок, издания административных актов: согласно абзацу 1 статьи 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным законом, признается достоверной и рекомендуемой (!) для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В ряде случаев закон устанавливает обязанность использования определенной оценщиком стоимости: помимо указанных в статье 8 Федерального закона об оценочной деятельности к таким случаям можно отнести необходимость проведения оценки стоимости акций при их выкупе обществом по требованию акционера (статья 75 Федерального закона об акционерных обществах), необходимость оценить размер неденежного вклада в уставный капитал хозяйственного общества (пункт 2 статьи 66.2 ГК РФ), необходимость установить рыночную стоимость недвижимого имущества, реализуемого на публичных торгах в рамках исполнительного производства (ст. 85 Федерального закона об исполнительном производстве)9 10.
8 Новицкий, И. Б. Сделки. Исковая давность — М.:Гориздат, 1953. С. 113.
9 Об акционерных обществах [Электронный ресурс]: федер. закон от 26 декабря 1995 года No 208-ФЗ // Собр.

7
В то же время участники оборота могут использовать указанную оценщиком стоимость и в отсутствие нормативно-закрепленной обязанности, например, стороны договора купли-продажи могут договориться использовать указанную в отчете рыночную стоимость в качестве покупной цены имущества.
§2. Достоверность отчета об оценке объекта оценки
Правовое значение отчета об оценке обусловлено присущим ему свойству достоверности (абзац 1 статьи 12 Федерального закона об оценочной деятельности). Достоверность отчета означает, что определенная в нем стоимость «достойна веры». При этом свое мнение о стоимости чего-либо может высказать любой, однако свойством достоверности обладает лишь стоимость, исчисленная и обоснованная в отчете оценщика (первое условие достоверности) по законно установленным правилам (второе условие достоверности)11.
Иными словами, достоверность отчета об оценке конвенциональна: отчет достоверен не потому, что указанная в нем стоимость соответствует какому- либо факту объективной действительности, а потому, что законодатель наделил его таким свойством.
Основным следствием конвенциональной природы отчета об оценке предмета оценки является возможность сосуществования достоверных отчетов об оценке с несовпадающими значениями стоимости, исчисленными в
законодательства Рос. Федерации.1996. No 1. Ст. 1. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
10 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Электронный ресурс]: федер. закон от 30 ноября
1994 г. No 51-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1994. No 32. Ст. 3301. Доступ из справ.-правовой
системы «КонсультантПлюс».
11 Постановление Конституционного Суда РФ от 05 июля 2016 No 15-П «По делу о проверке
конституционности положения части первой статьи 24.18 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” в связи с жалобой администрации муниципального образования города Братска» отношении одного и того же объекта. Как отмечает В.А. Савиных, «основываясь на собственных специальных познаниях и профессиональном опыте, каждый оценщик самостоятельно определяет, какие подходы к оценке применимы в конкретной ситуации, отбирает объекты-аналоги для сравнения, выявляет ценообразующие факторы для конкретного объекта и т.п. В этих условиях получение двумя оценщиками равных значений рыночной стоимости если и возможно, то в порядке исключения, вызванного специфическими рыночными условиями или простой случайностью. Поэтому не может быть единственно правильной или фактической рыночной стоимости, по сравнению с которой все прочие значения, отраженные в отчетах об оценке, будут недостоверными»12. Этот вывод находит свое подтверждение в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 No 20-П: «допустимые различия в методах оценки делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены»13.