Роль оценки недвижимости в эффективности проектов девелопмента
В данной выпускной квалификационной работе объектом исследования является оценка недвижимости в эффективности проектов девелопмента и используемые в ней методы. Цель работы – определение роли оценки недвижимо-сти в определении эффективности проектов девелопмента на примере проекта девелопмента в Санкт-Петербурге. Основные методы исследования – анализ, синтез, моделирование, дедукция, классификация, формализация, измерение. В теоретической части и на приведённом примере наглядно продемонстрирована целесообразность использования методов оценки недвижимости в определении эффективности проектов девелопмента. В практической части исследовано влияние изменения кадастровой стоимости на показатели эффективности девелоперского проекта. Результаты работы имеют практическую ценность для инвесторов, девелоперов и строительных компаний.
Одной из самых важных сфер деятельности любого предприятия являются его операции капитальных вложений в инвестиционные проекты с целью получения дополнительных выгод в ходе реализации проекта. В связи с этим в современном мире при всей сложности экономических отношений, динамичности изменений в целом, высокой доле неопределённости и прочих факторах актуальной проблемой становится определение наиболее эффективного варианта инвестирования капитала.
Инвестиции в сферу недвижимости не теряют своей актуальности при любых экономических условиях ввиду своей надежности, даже несмотря на относительно невысокую ликвидность объектов недвижимости по сравнению с иными инвестиционными активами. Кроме того, стоимость объектов недвижимости непрерывно растёт, что позволяет инвестору не только сохранить вложенный капитал, но и приумножить его.
Определение эффективности проектов девелопмента является ключевым этапом в его подготовке, а результат данного этапа даёт все основания для принятия решения о целесообразности реализации проекта. Основная проблема данного этапа состоит в достаточно высокой сложности подсчёта необходимых инвестиций и прогнозируемых доходов, что оказывает влияние на точность расчетов и в итоге на финансовый результат проекта. Оценка эффективности проектов девелопмента, как правило, осуществляется с применением тех же методов, которые используются при оценке инвестиционных проектов в принципе. Тем не менее, возможно использование методов, используемых в оценке недвижимости, с целью повышения точности расчёта денежных потоков.
Целью данной выпускной квалификационной работы является определение роли оценки недвижимости в определении эффективности проектов девелопмента на примере проекта девелопмента в Санкт-Петербурге. Данная цель обусловлена необходимостью нахождения новых путей достижения высокой точности расчетов при определении эффективности проектов девелопмента.
Для достижения поставленной цели выпускной квалификационной работы определены следующие задачи:
Формирование теоретической и нормативно-правовой основы проектов девелопмента;
Рассмотрение понятия эффективности девелоперских проектов, а также методов её определения;
Проведение расчётов показателей эффективности на примере проекта девелопмента;
Определение значимости оценки недвижимости в эффективности проекта девелопмента.
В основу проведения исследования легли нормативные документы, научные работы отечественных и зарубежных авторов, данные, полученные во время прохождения производственной практики в СПб ГБУ «Кадастровая оценка», а также отчёт об оценке портфеля объектов недвижимости одного из крупнейших девелоперов. Методология данной работы основана на методах наблюдения, сравнения, моделирования, статических и динамических методах анализа.
Первая глава посвящена исследованию теоретической основы особенностей девелоперского проекта, его видов и нормативно-правовой основы девелопмента. Во второй главе изучено понятие эффективности проекта девелопмента и методов её определения. Третья глава данной работы посвящена проведению расчётов показателей эффективности на примере проекта девелопмента с применением методов оценки недвижимости.
В современных экономических условиях успешная предпринимательская деятельность предполагает осуществление целесообразных инвестиций, и в данном случае определение эффективности вложений является неотъемлемым этапом. С этой целью применяются универсальные для любого проекта методы, то же касается и проектов девелопмента. Несмотря на трудоёмкость данного процесса и высокую вероятность погрешности расчетов, на данный момент остро стоит проблема повышения их точности ввиду того, что результат этих расчетов является в некотором плане гарантией для девелопера и/или инвестора, дающую уверенность в рациональности вложений и в то же время представляющую инвестиционную привлекательность проекта.
В ходе работы была проанализирована теоретическая основа, в частности определены понятия девелопмента, девелоперского проекта, также рассмотрена нормативно-правовая база девелопмента. Помимо этого, была изучена эффективность проекта девелопмента в разрезе её разновидностей, а также современные методы оценки экономической эффективности проекта, которые в дальнейшем были применены к девелоперскому проекту.
Было изучено влияние изменения кадастровой оценки земельных участков проекта, как налоговой базы для начисления земельного налога, на показатели эффективности проекта девелопмента. В результате было выявлено, что данное изменение имеет некритичное влияние на эффективность проекта. Это связано с масштабностью проекта, значительными денежными потоками проекта, а также небольшой долей налога в инвестициях. Тем не менее, сократившаяся ввиду переоценки кадастровая стоимость земельных участков проекта позволит сократить объём инвестиций на 283 186 778 рублей.
Применение методов оценки недвижимости в процессе определения эффективности проектов девелопмента с целью повышения точности расчетов оправдано и результативно лишь в том случае, если соблюдены следующие условия. Первое – для использования конкретного метода у субъекта оценки имеется достаточный объём достоверных данных. То есть, для применения методов оценки в рамках затратного подхода требуются актуальные данные о затратах, необходимых на замещение объекта оценки, в рамках сравнительного – репрезентативные данные о сделках с аналогичными объектами, в рамках доходного – о доходах объектов-аналогов. Второе условие состоит в том, что применение методов в рамках того или иного подхода должно соответствовать назначению будущего объекту недвижимости, то есть каждому типу назначения соответствует определённый подход оценки. Данные условия определены как в методических указаниях о государственной кадастровой оценки в части рекомендаций по применимости подходов к оценке [12], так и в федеральном стандарте оценки недвижимости (ФСО №7) [46]. Применять методы, используемые в оценке недвижимости, в целях определения эффективности проектов девелопмента возможно на различных стадиях девелопмента, при этом каждой стадии соответствует наиболее подходящий подход.
Поставленная цель работы достигнута, задачи выполнены. Полученные результаты имеют практическую значимость и могут быть использованы девелоперами и инвесторами.
Градостроительный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] / федер. закон от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от27.12.2019). – СПС «Консультант Плюс».
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019, с изм. от 28.04.2020). – СПС «Консультант Плюс».
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 18.03.2020). – СПС «Консультант Плюс».
Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ, глава 31 (ред. от 24.04.2020) – СПС «Консультант Плюс».
О государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] / федер. закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017). – СПС «Консультант Плюс».
О государственной регистрации недвижимости [Электронный ресурс] / федер. закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019 с изм. и доп., вступ. в силу с 23.01.2020). – СПС «Консультант Плюс».
О землеустройстве [Электронный ресурс] / федер. закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ (ред. от 03.08.2018). – СПС «Консультант Плюс».
О кадастровой деятельности [Электронный ресурс] / федер. закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 02.08.2019 с изм. и доп., вступ. в силу с 16.09.2019). – СПС «Консультант Плюс».
Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений [Электронный ресурс] / федер. закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ (в ред. от 02.08.2019) – СПС «Консультант Плюс».
Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс] / федер. закон от29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 18.03.2020). – СПС «Консультант Плюс».
Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства (вместе с “Положением о выполнении инженерных изысканий для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства”) [Электронный ресурс] / постановление Правительства РФ от 19.01.2006 N 20 (ред. от 19.06.2019) ). – СПС «Консультант Плюс».
Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] / приказ Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358 (ред. от 09.08.2018). – СПС «Консультант Плюс».
Об утверждении национального стандарта [Электронный ресурс] / приказ Минпромторга от 26.11.2014 N 1873-ст. – СПС «Консультант Плюс».
Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» [Электронный ресурс] / приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611. – СПС «Консультант Плюс».
Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке [Электронный ресурс] / приказ Минэкономразвития России от 20.11.2015 N 861 (ред. от 25.09.2019). – СПС «Консультант Плюс».
Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке [Электронный ресурс] / приказ Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 921 (ред. от 14.12.2018). – СПС «Консультант Плюс».
Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений [Электронный ресурс] / приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (ред. от 25.09.2019). – СПС «Консультант Плюс».
Положение Банка России «О порядке расчета величины кредитного риска на основе внутренних рейтингов» [Электронный ресурс]: утв. Банком России 06.08.2015 N 483-П (ред. от 10.03.2019). –) – СПС «Консультант Плюс».
Асаул А. Н. Инновации в инвестиционно-строительной сфере: учеб. пособие для академического бакалавриата / А. Н. Асаул, М. А. Асаул, Д. А. Заварин, Е. И. Рыбнов; под ред. А. Н. Асаула. — М.: Издательство Юрайт, 2018. — 205с.
Голованов Е.Б. Девелопмент как особый вид предпринимательской деятельности на рынке недвижимости / Е.Б. Голованов, В.А. Киселева, О.Н. Ларин. Современные проблемы науки и образования. – 2012. – N2. C. 288-296.
Грабовый П. Г. Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: теория, практика: в 3 ч. Ч. 1. Управленческий модуль системы сервейинга и его развитие: монография. – 2-е изд., (эл.) – М.: МИСИ-МГСУ, 2017. – 265 с.
Единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства [Электронный ресурс] / Государственная информационная система. – Режим доступа:
Заренков В. А. Управление проектами: учеб. пособие. ̶ 2-е изд. ̶ М.: Изд-во АСВ, 2006. – 312 с.
Заступов А.В., Методические аспекты анализа эффективного использования объектов недвижимости / А. В. Заступов, А. С. Гришина // Проблемы развития предприятия: теория и практика. – 2014. – N 3. – C. 318-321
Касьяненко Т. Г. Экономическая оценка инвестиций: учебник и практикум / Т. Г. Касьяненко, Г. А. Маховикова. – М.: Юрайт, 2017. – 559 с.
Котляров, М. А. Основы девелопмента недвижимости [Электронный ресурс]: учебное пособие для вузов / М. А. Котляров. – 2-е изд., испр. и доп. – М.: Юрайт, 2019. //. – Режим доступа:
Ларионова В. А. Управление инвестиционной привлекательностью девелоперских проектов: учеб. пос. / В.А. Ларионова, А. М. Платонов, Н.М. Караваева. – Екатеринбург: Изд-во Уральского университета, 2017. – 204с.
Ларионова В. А. Управление инвестиционной привлекательностью девелоперских проектов: учеб. пос. / В.А. Ларионова, А. М. Платонов, Н.М. Караваева. – Екатеринбург: Изд-во Уральского университета, 2017. – 204с.
Мазур И.И. Девелопмент недвижимости: справочник для профессионалов / И.И. Мазур, В.Д. Шапиро и др.; под ред. И. И. Мазура и В.Д. Шапиро. – М.: ЕЛИМА; Омега-Л, 2009. 1035 с.
Мазур И.И. Управление проектами: учеб. пособие / И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольердогге Под общ. Ред. И.И. Мазура. 2-е изд. М.: Омега-Л, 2004. – 664 с.
Максимов С.Н. Управление девелопментом недвижимости: учебник / С.Н. Максимов. – М.: Проспект, 2015. – 329 с.
Максимов С.Н. Управление территориями и недвижимым имуществом (экономика недвижимости) [Электронный ресурс]: учебное пособие для среднего профессионального образования/ С.Н. Максимов. – 2-е изд., испр. и доп. – М.: Издательство Юрайт, 2020. – 423 с. – Режим доступа:
Озеров Е. С. Управление стоимостью и инвестиционным потенциалом недвижимости / Е. С. Озеров, С. В. Пупенцова. – СПб.: Изд-во Политехн. ун-та, 2015. – 602 с.
Отчет об оценке портфеля объектов, расположенных на территории Российской Федерации и Германии [Электронный ресурс]: АО «Найт Фрэнк Санкт-Петербург». – 12.03.2019. – Режим доступа:
Пейзер Р. Профессиональный девелопмент недвижимости / Р. Пейзер, Д. Гамильтон; пер. с англ. В. Степановой и Н. Яцюк. Москва: Манн, Иванов и Фербер, 2015.
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Санкт-Петербурга [Электронный ресурс]: портал компании Peterland. – Режим доступа: .
Публичная кадастровая карта [Электронный ресурс] / Картографическая основа РФ, Росреестр. – Режим доступа:
Руководство к Своду знаний по управлению проектами (Руководство PMBOK). Москва: Олимп-Бизнес, 2014. – 586 с.
Руководство к Своду знаний по управлению проектами (Руководство PMBOK) / Институт управления проектами. М.: Олимп-Бизнес, 2014. – 1170 с.
Савельева, Е.А. [Электронный ресурс]: Экономика и управление недвижимостью: учеб. пособие / Е.А. Савельева. – М.: Вузовский учебник: НИЦ ИНФРА-М, 2013. – Режим доступа:
Сизов А. П. Введение в специальность. Землеустройство и кадастры: учебное пособие. – М.: Изд-во МИИГАиК, 2013. – 73 с.
Соболева Е. А. Качественное преобразование недвижимости – предмет и сущность девелопмента // Известия БГУ. – 2011. N 3. С. 14-17.
Соболева Е. А. Развитие российского девелопмента в современных условиях: монография / Е.А. Соболева, В.С. Канхва; М.: НИУ МГСУ, 2016. 152 с.
Соболева Е.А. Особенности развития проектной деятельности инвестиционно-строительного комплекса: детализация и перспективы: монография / Е.А. Соболева, В.П. Луговая. М-во образования и науки Рос. Федерации, МГСУ. Москва: НИУ МГСУ, 2016. – 160 с.
Урбанистика. Городская экономика, развитие и управление: учебник и практикум для вузов / Л. Э. Лимонов [и др.]; под редакцией Л.Э. Лимонова. – М.: Издательство Юрайт, 2020. – 822 с. – // ЭБС Юрайт [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://urait.ru/bcode/445197/p.684.
Gore T., Nicholson D. Models of the land-development process, critical review // Environment and Planning A. 1991. Vol. 23. P. 707.
Последние выполненные заказы
Хочешь уникальную работу?
Больше 3 000 экспертов уже готовы начать работу над твоим проектом!
4.9 (5 отзывов)
4.6 (92 отзыва)
5 (44 отзыва)
5 (145 отзывов)
0 (13 отзывов)
5 (158 отзывов)
5 (18 отзывов)
4.7 (46 отзывов)
4.9 (343 отзыва)
