Формирование методики оценки объектов недвижимости на основании концепции наилучшего использования

В выпускной квалификационной работе рассматриваются основные положения методики оценки недвижимости на основе принципа наилучшего использования, в частности, учет принципа наилучшего использования в разных подходах к оценке недвижимости.
Выпускная квалификационная работа состоит из трех глав. Первая глава посвящена анализу российской нормативно-правовой базы в отношении принципа наилучшего использования объектов недвижимости и рассмотрению общих положений и методических основ принципа НЭИ. В второй главе рассматриваются классические приемы и методы анализа наилучшего использования объектов недвижимости, а также представлен критический анализ современных взглядов на применение принципа НЭИ в оценке недвижимости. Третья глава посвящена учету принципа наилучшего использования в различных подходах к оценке недвижимости.
Выпускная квалификационная работа 52 с., 8 рис., 15 формул, 40 источн., 1 прил.

Список принятых сокращений …………………………………………………………………………………….4
Введение ……………………………………………………………………………………………………………………5
1.Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования. Нормативно-правовая
база и методические основы принципа наилучшего использования объектов
недвижимости ……………………………………………………………………………………………………………7
1.1. Анализ нормативно-правовой базы принципа наилучшего использования ……………………. 7
1.2. Общая характеристика и методические основы применения принципа наилучшего
использования ………………………………………………………………………………………………………………… 12
Выводы по главе ……………………………………………………………………………………………………… 20
2.Практическое применение принципа наилучшего использования объектов
недвижимости …………………………………………………………………………………………………………. 21
2.1. Стандартные приемы и методы оценки вариантов наиболее эффективного использования
объектов недвижимости ………………………………………………………………………………………………….. 21
2.2. Современное взгляды на анализ наиболее эффективного использования объектов
недвижимости ………………………………………………………………………………………………………………… 29
Выводы по главе ……………………………………………………………………………………………………… 34
3.Формирование методики оценки недвижимости на основе принципа наилучшего
использования …………………………………………………………………………………………………………. 35
3.1. Общие положения об учете принципа наилучшего использования в подходах к оценке .. 35
3.2. Учет принципа наилучшего использования в сравнительном подходе ………………………… 38
3.3. Учет принципа наилучшего использования в затратном подходе ……………………………….. 39
3.4. Учет принципа наилучшего использования в доходном подходе………………………………… 40
Выводы по главе ……………………………………………………………………………………………………… 43
Заключение……………………………………………………………………………………………………………… 45
Список использованных источников …………………………………………………………………………. 47
ПРИЛОЖЕНИЕ А Расчетный пример учета принципа наилучшего использования в
разных подходах к оценке ………………………………………………………………………………………… 51

Результатом выполнения выпускной квалификационной работы стало достижение
поставленных целей.
• В ходе выполнения анализа российской и зарубежной нормативно-правовой
базы в области применения принципа наилучшего использования при оценке объектов
недвижимости было установлено следующее.
В рассмотренном зарубежном оценочном законодательстве – европейские и
американский стандарты оценки – дана общая характеристика принципа наилучшего
использования объектов недвижимости, указание на обязательность учета принципа НЭИ
при оценке недвижимости есть только в американском стандарте оценки. Описание
процедуры применения принципа НЭИ при оценке недвижимости отсутствует.
В рассмотренном российском оценочном законодательстве – ФЗ и ФСО – также
дана только общая характеристика принципа наилучшего использования, указания на
обязательность учета принципа НЭ при оценке недвижимости нет. Помимо действующих
нормативно-правовых актов, были рассмотрены проекты редакций ФСО, не вступивши в
силу. Согласно этим проектам, проведение анализа наилучшего использования является
обязательной процедурой при оценке недвижимости. Дополнительно в данных проектах
описана сама процедура проведения анализа НЭИ.
Таким образом, современное российское оценочное законодательство не в полной
мере освещает вопрос использования принципа наилучшего использования при оценке
объектов недвижимости, поэтому для решения этой проблемы целесообразно
переработать существующие редакции ФСО с включением в них алгоритма анализа НЭИ
объекта недвижимости, а также законодательно определить примерный перечень случаев,
в которых проведение анализа НЭИ обязательно.
• В ходе рассмотрения общих характеристик принципа наилучшего
использования объектов недвижимости был проведен краткий ретроспективный анализ
принципа НЭИ, в ходе которого рассмотрены ранее существовавшие взгляды на этот
принцип. Также рассмотрена общая характеристика принципа наилучшего использования
объектов недвижимости в современный российских работах, составлен алгоритм
определения вариантов НЭИ объектов недвижимости.
Таким образом, в современных российских работах в области оцени недвижимости
дается лишь общая характеристика принципа НЭИ, во многом опирающаяся на
переводные источники. Вопросы практического применения концепции НЭИ
рассмотрены в сжатой форме.
• В ходе рассмотрения современных взглядов на применение принципа
наилучшего использования при оценке недвижимого имущества было установлено
следующее.
Современные исследователи данной темы предлагают свои, как более
расширенные (определение варианта анализа НЭИ на основе данных об износе), так и
достаточно сокращенные (проведение анализа НЭИ только для незастроенных земельных
участков и участков с улучшениями, требующими реконструкции) варианты определения
наилучшего использования объекта недвижимости. Проведенный анализ таких
предложений показал, что их применение невозможно либо из-за теоретических
недоработок (первый вариант), либо из-за практической неоправданности (второй
вариант).
Помимо предложений по модернизации вариантов определения наилучшего
использования, в настоящее время выдвигаются предложения по улучшению критериев
наилучшего использования. В ходе анализа таких предложений было установлено, что
критерии наилучшего использования объекта недвижимости вполне могут применяться в
существующем виде, однако, для достижения лучших результатов анализа требуют
некоторых доработок, в частности, требует доработок критерий «максимальной
продуктивности».
Таким образом, существующая методическая база принципа наилучшего
использования требует некоторых доработок (особенно в области критериев принципа
НЭИ), однако большинство существующих предложений по ее модернизации не могут
быть применены уже в силу недоработок самих предложений по модернизации.
• На последнем этапе работы составлены алгоритмы учета принципа
наилучшего использования в разных подходах к оценке. В общем случае, учет принципа
НЭИ заключается в учете при расчетах затрат, необходимых в случае несоответствия
варианта текущего использования объекта недвижимости варианту его наилучшего
использования для приведения объекта недвижимости к варианту НЭИ (затраты на снос,
новое строительство, реконструкцию или модернизацию).

1. International Valuation Standards 2017. – L.: International Valuation Standards Council,
2017. – 121 p.
2. RICS Valuation – Global Standards 2017. – L.: Royal Institution of Chartered Surveyors,
2017. – 272 p.
3. European Valuation Standards. Eighth Edition. – Brussels: Gillis Printing Company,
2016. – 378 p.
4. Uniform Standards of Professional Appraisal Practice. 2018-2019 Edition. – USA: The
Appraisal Foundation, 2018. – 360 p.
5. Акулова Е.О. Совершенствование методов анализа наиболее эффективного
использования недвижимости для целей стоимостной оценки: дис. … канд. экон.
наук: 08.00.10. – М., 2014. – 204 с.
6. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]:
Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ (ред. от 03.08.2018). Доступ из инф.-
правовой системы «КонсультантПлюс».
7. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО
№7)» [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014
№611. Доступ из инф.-правовой системы «КонсультантПлюс».
8. Обутвержденииметодических рекомендацийпоопределениюрыночной
стоимостиземельныхучастков[Электронныйресурс]:распоряжение
Минимущества РФ от 06.03.2002 №568-р (ред. от 31.07.2002). Доступ из инф.-
правовой системы «КонсультантПлюс».
9. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки,
подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)» [Электронный ресурс]:
Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297. Доступ из инф.-правовой
системы «КонсультантПлюс».
10. Об утверждении Федерального стандарта оценки «требования к отчету об оценке
(ФСО №3)» [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития России от
20.05.2015 №299. Доступ из инф.-правовой системы «КонсультантПлюс».
11. Озеров Е.С. Нормативное обеспечение выбора варианта наилучшего и наиболее
эффективного использования объекта оценки при определении его рыночной
стоимости // Имущественные отношения в РФ, 2010. №3 (102). С. 75-87.
12. Marshall A. Principles of Economics. Eighth Edition. – L.: Palgrave Macmillan, 1920. –
759 p.
13. Fisher I. The Theory of Interest. – N.Y.: The Macmillan Company, 1930. – 382 p.
14. Munizzo Mark A., Musial Lisa Virruso. General Market Analysis and Highest and Best
Use. – Mason: Cengage Learning, 2009. – 185 p.
15. DeLisle James R., Worzala Elaine. Essays in honor of James A. Graaskamp: ten years
after. – N.Y.: Springer Science+Business Media New York, 2000. – 427 p.
16. Kinnard W.N. New thinking in the appraisal theory // The Appraisal Journal, 1966.
August. P. 2-13
17. Ratcliff R.U. A restatement of Appraisal Theory // The Appraisal Journal, 1964.
January&April. P. 50-67, 258-291
18. ХаррисонГенриС.Оценканедвижимости.Пер.с англ.–М.:РИО
Мособлупрполиграфиздат, 1994. – 226 с.
19. Ордуэй Ник., Фридман Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.
Пер. с англ. – М.: Дело, 1997. – 480 с.
20. Эссе об неоклассических и постнеоклассических перспективах в теории оценки
стоимости [Электронный ресурс] : Российское общество оценщиков. – Электрон.
дан. – Режим доступа к электрон. дан.: http://sroroo.ru/documents/35698/ – Загл. с
экрана.
21. Волович Н., Кляйбер В. О необходимости активного участия самих оценщиков в
формировании более прозрачного рынка недвижимости // Оценочная деятельность,
2009. №1. С. 64-73.
22. Смоляк С.А. О способах использования имущества // Имущественные отношения в
РФ, 2011. №7 (118). С. 66-81.
23. СмолякС.А.Оспособахиспользованияимущества(продолжение)//
Имущественные отношения в РФ, 2011. №8 (119). С. 24-37.
24. Совершенствование алгоритма анализа наиболее эффективного использования
объектов недвижимости [Электронный ресурс] : Научная электронная библиотека
eLibrary.ru.–Электрон.дан.–Режимдоступакэлектрон.дан.:
https://elibrary.ru/item.asp?id=22563228 – Загл. с экрана.
25. Петрова М.Н. Методы оценки стоимости недвижимости с учетом ее эффективного
использования: дис. … канд. экон. наук: 08.00.05. – СПб., 2005. – 179 с.
26. Лепихина О.Ю., Орлова Д.М. Обоснование наилучшего и наиболее эффективного
использования объекта недвижимости // Научное сообщество студентов XXI
столетия. Экономические науки, 2014. №2 (17). С. 206-216.
27. Выявлениеиучетфункциональногоустареванияприанализенаиболее
эффективного использования недвижимости [Электронный ресурс] : Научная
электронная библиотека eLibrary.ru. – Электрон. дан. – Режим доступа к электрон.
дан.: https://elibrary.ru/item.asp?id=20201483 – Загл. с экрана.
28. Перевозчиков А.Г. Определение наиболее эффективного использования земельных
участков на основе метода остатка и выделения // Региональная экономика, 2006.
№6 (33). С. 39-42.
29. Международные стандарты оценки (МСО 1-4) [Электронный ресурс]. Доступ из
инф.-правовой системы «КонсультантПлюс».
30. МаксимовС.Н.Экономиканедвижимости:учебникипрактикумдля
академического бакалавриата. М.: Издательство Юрайт, 2016. – 402 с.
31. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: учебник. – М.: Финансы и
статистика, 2010. – 560 с.
32. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости
недвижимости: учебник. – М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. – 704 с.
33. Об утверждении статистического инструментария для организации федерального
статистического наблюдения за наличием и движением основных фондов (средств)
и других нефинансовых активов [Электронный ресурс]: Приказ Росстата от
29.08.2014 №543 (ред. от 22.09.2014). Доступ из инф.-правовой системы
«КонсультантПлюс».
34. Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого
помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и
подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и дилого
дома садовым домом [Электронный ресурс]: Постановление Правительства РФ от
28.01.2008 №47 (ред. от 24.12.2018). Доступ из инф.-правовой системы
«КонсультантПлюс».
35. Об утверждении Положения о признании объектов капитального строительства, за
исключением многоквартирных домов, аварийными и подлежащими сносу в целях
принятия решения о комплексном развитии территории по инициативе органа
местного управления [Электронный ресурс]: Постановление Правительства РФ от
17.05.2017 №577 (ред. от 28.02.2018). Доступ из инф.-правовой системы
«КонсультантПлюс».
36. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. – 2-е изд.,
испр. и доп. – М.: ООО «Про-Аппрайзер» Онлайн, 2017. – 472 с.
37. Ардзинов В.Д., Александров В.Т. Ценообразование в строительстве и оценка
недвижимости: учебно-практическое пособие. – СПб.: Питер, 2013. – 384 с.
38. БойкоА.Ю.Квопросу опроведениианализанаиболееэффективного
использования. Размышления // Имущественные отношения в РФ, 2016. №3 (174).
С. 6-15.
39. Еще раз об НЭИ или сказ про Заказчика и Оценщика [Электронный ресурс] : Сайт
«Оценщик.ру».–Электрон.дан.–Режимдоступакэлектрон.дан.:
http://www.ocenchik.ru/docs/96.html – Загл. с экрана.
40. Александров В.Т. К вопросу о совершенствовании модели дисконтирования
денежных потоков в задачах оценки стоимости имущества // Научно технические
ведомости СПбГПУ. Экономические науки, 2010. №2. С. 217-222.