ВВЕДЕНИЕ ………………………………………………………………………………………………………. 4
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ В РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ …………………………………………………………………………………………………. 13
1.1 Основные положения системы кадастровой оценки …………………………………. 13
1.2 Анализ оспаривания результатов кадастровой оценки и направлений сбора
сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости …… 26
1.3 Теоретические аспекты диспропорций при определении кадастровой
стоимости объектов недвижимости: информационных, методических,
организационных и территориальных …………………………………………………………… 41
2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УСТРАНЕНИЯ ДИСПРОПОРЦИЙ ПРИ
ОПРЕДЕЛЕНИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ………………………………………….. 57
2.1 Анализ методических подходов и методик кадастровой оценки объектов
недвижимости ………………………………………………………………………………………………. 57
2.2 Авторский методический подход к оценке кадастровой стоимости объектов
недвижимости ………………………………………………………………………………………………. 67
2.3 Алгоритм расчета кадастровой стоимости с учетом скорректированного
эффективного возраста объекта капитального строительства ………………………… 83
3. ПРИМЕНЕНИЕ МЕТОДИЧЕСКОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ КАДАСТРОВОЙ
СТОИМОСТИ В УСЛОВИЯХ ДИСПРОПОРЦИЙ ………………………………………… 103
3.1 Анализ объекта наблюдения и информационного обеспечения ………………. 103
3.2 Апробация методического подхода к оценке кадастровой стоимости на
примере объектов капительного строительства …………………………………………… 110
3.3 Направления по совершенствованию системы кадастровой оценки ……….. 123
ЗАКЛЮЧЕНИЕ …………………………………………………………………………………………….. 135
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ………………………………………………………………………………. 137
Приложение А ………………………………………………………………………………………………. 165
Приложение Б ……………………………………………………………………………………………….. 166
Приложение В ……………………………………………………………………………………………….. 168
Приложение Г ……………………………………………………………………………………………….. 170
Приложение Д ……………………………………………………………………………………………….. 173
Приложение Е ……………………………………………………………………………………………….. 175
Приложение Ж ………………………………………………………………………………………………. 178
Приложение И ………………………………………………………………………………………………. 179

Во введении раскрыта актуальность темы исследования, определены цель и задачи, дана характеристика степени разработанности проблемы, указаны теоретическая и практическая значимость, сформулированы элементы научной новизны.
Первая глава посвящена теоретическим аспектам системы кадастровой оценки, практике оспаривания результатов кадастровой оценки, анализу информационных, методических, организационных и территориальных диспропорций при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Во второй главе представлен анализ методических подходов и методик кадастровой оценки объектов недвижимости, разработан методический подход к оценке кадастровой стоимости, направленный на устранение информационной и организационной диспропорций, а также алгоритм расчета кадастровой стоимости с учетом скорректированного эффективного возраста объекта капитального строительства.
В третьей главе приведены результаты апробации методического подхода на примере оценки кадастровой стоимости зданий, расположенных на территории города Томска, в отношении которых была проведена реконструкция, предложены направления использования кадастровой стоимости объектов недвижимости в других сферах и интегральный показатель диспропорций при определении кадастровой стоимости, который дает возможность определить степень неопределенности результатов оценки.
В заключении сформулированы основные результаты проведенного исследования. II. ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ДИССЕРТАЦИОННОГО
ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ
1.Определены формы проявления диспропорций применительно к оценке кадастровой стоимости (информационные, организационные, методические итерриториальные), оказывающие влияние на формирование базы налогообложения объектов недвижимости, отличительной особенностью которых является возможность определения способов снижения уровня их проявления.
В настоящее время наблюдается активное оспаривание результатов кадастровой оценки объектов недвижимости, при этом отклонения от рыночных данных характерны как в сторону завышения, так и в сторону занижения. Данное обстоятельство свидетельствует о непроработанности процедуры кадастровой оценки и приводит к искажению результатов. Всвязи с этим выделены диспропорции с позиции оценки кадастровой стоимости. Диспропорцию можно рассматривать как общее понятие для научных дисциплин гуманитарного профиля, обретающее специфический контекстный смысл применительно к отдельным научным проблемам. Под диспропорцией при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости предлагается понимать отсутствие соразмерности текущего уровня развития оценки кадастровой стоимости, а также соотношения показателей, характеризующих
объекты оценки. В общем понимании диспропорции приводят к нарушению процесса кадастровой оценки как между элементами, формирующими систему кадастровой оценки, так и непосредственно в самих элементах. Как следствие, наличие диспропорций влечет за собой оспаривание кадастровой стоимости и нестабильный характер налоговых поступлений в бюджет.
Тем самым существующие проблемы кадастровой оценки систематизированы в рамках выделенных автором диспропорций: информационных, организационных, методических и территориальных (рис. 1). В том числе диспропорции можно разделить на частные и общие. Частные диспропорции носят локальный или кратковременный характер, они проявляются через ошибки и отсутствие сведений о ценообразующих факторах объектов оценки (информационные диспропорции), отсутствие взаимодействия между органом регистрации прав и государственными бюджетными учреждениями (организационные диспропорции). Общие диспропорции связаны с влиянием на всю систему кадастровой оценки, например, ввиду отсутствия методики расчета рыночной стоимости при оспаривании результатов кадастровой оценки (методические диспропорции) или существенной дифференциации рынка недвижимости, разных технических условий для проведения кадастровой оценки (территориальные диспропорции).
Рисунок 1 – Содержание диспропорций при определении кадастровой стоимости Источник: составлено автором
Для информационных диспропорций характерны отсутствие или несоответствие сведений о характеристиках объектов недвижимости (ценообразующих факторах), которые содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Можно выделить следующие наиболее распространенные проблемы при формировании перечня объектов недвижимости и их характеристик для целей определения кадастровой стоимости:
– отсутствие закрепленных границ объектов недвижимости;
– ошибки и неточности в сведениях о местоположении границ объектов недвижимости; –отсутствие информации о земельном участке, на котором расположен объект
капитального строительства;
– несовместимость видов разрешенного использования земельных участков
и назначения объектов капитального строительства;
– низкое качество исходной информации, в том числе информации о характеристиках
объектов недвижимости.
Таким образом, отсутствие, недостаточность, недостоверность исходной информации
затрудняет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, а также не позволяет содержательно, а не формально выполнить требования, которые установлены действующими методическими указаниями о кадастровой оценке, регламентированными Приказом Минэкономразвития России No 226.
Для организационных диспропорций характерно отсутствие возможности учета полученных сведений о характеристиках объектов недвижимости в ЕГРН в случае сбора,

актуализации и систематизации сведений о ценообразующих факторах. В связи с этим предлагается разработать порядок взаимодействия органа регистрации прав и бюджетного учреждения в сфере кадастровой оценки. В случае выявления отсутствующих или недостоверных характеристик объекта недвижимости необходимо вносить изменения всведения ЕГРН в ходе межведомственного взаимодействия органа регистрации прав ибюджетных учреждений. В обязанности бюджетного учреждения входит представление в орган регистрации прав имеющейся информации, необходимой для ведения ЕГРН. Однако учет данной информации на законодательном уровне не предусмотрен, закреплено лишь внесение сведений, например, через кадастровые документы. В настоящее время имеются неопределенности, которые могут проявиться на стадии проверки результатов кадастровой оценки. Используемые дополнительные сведения, которые не будут вноситься органом регистрации прав в ЕГРН, будут противоречить уже учтенным сведениям, что может оказать негативное влияние на утверждение результатов определения кадастровой стоимости.
Методические диспропорции проявляются в отсутствии методики расчета рыночной стоимости для целей внесения ее в ЕГРН после оспаривания кадастровой стоимости. Определение рыночной стоимости для целей оспаривания результатов кадастровой оценки основывается на методологии индивидуальной оценки, что дает иные результаты в сравнении с методологией массовой оценки, так как отличие кроется не только в методах и способах построения моделей оценки, но и в количестве используемой информации. Тем самым требуется разработка нормативных документов в отношении процедуры оценки рыночной стоимости при оспаривании результатов кадастровой оценки либо закрепление установленных позиций в действующих методических указаниях о кадастровой оценке, что позволит снизить методическую диспропорцию в данной области.
Территориальные диспропорции проявляются через дифференциацию рынка недвижимости, «закрытость» информации о фактически совершенных сделках на рынке недвижимости. В связи с этим ограничивается возможность проведения мониторинга и анализа рынка недвижимости, которые лежат в основе применения сравнительного подхода при расчете кадастровой стоимости. Помимо этого, отмечаются разные технические условия для проведения кадастровой оценки по регионам, что также характеризует территориальные диспропорции. Тем самым требуется некое обобщение практики по кадастровой оценке и как следствие – внедрение адаптированного программного продукта, который позволит обеспечить равные условия для проведения кадастровой оценки в регионах.
Таким образом, выявленные диспропорции при определении кадастровой стоимости могут оказать сдерживающее воздействие на реализацию экономического потенциала недвижимости.
2. Разработан методический подход к оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости, который, в отличие от существующих методических подходов, обеспечивает снижение информационных и организационных диспропорций за счет более полного учета ценообразующих факторов в результате сбора, актуализации и систематизации информации.
На основе обобщения изученных методических подходов к оценке кадастровой стоимости, нормативно-правовых актов, регулирующих систему кадастровой оценки, автором разработан методический подход, сущность которого заключается в устранении информационных и организационных диспропорций при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости. Сравнительный анализ методических подходов осуществлен на основе группировки с выделением объектного, факторного, нормативного и комбинированного подходов, что позволило выявить отличительные особенности авторского подхода (табл. 1).
Таблица 1 – Сравнительный анализ методических подходов к оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости Методический подход к оценке кадастровой стоимости (автор, год)
Элемент сравнения
Цель подхода
Исследовательский уровень
Оцениваемые
объекты
Д.Е. Иваненко, 2014
использование методов графических построений в процессе массовой оценки
земельные участки
Объектный
Д.В. Пархоменко, 2016
определение и учет значения коэффициента сблокированности
А.М. Азнабаев, 2012
теоретико-прикладной
Е.А. Козочкина, 2017
формализация в автоматизирован- ном режиме фактора «местоположение»
объекты капитального строительства
Факторный
А.С. Лапшина, 2018
выявление с помощью статистического анализа факторов, тесно связанных с рыночной стоимостью
М.В. Козина, 2019
земельные участки
прикладной
Нормативный
Коллектив авторов Минэкономразвития России, 2017
учет и количественная оценка влияния величины общей площади на удельную цену 1 кв.м. объекта
выявление и учет факторов, обусловленных неблагоприятными инженерно- геологическими процессами
нормативно- методическое обеспечение процедуры кадастровой оценки
устранение диспропорций в системе кадастровой оценки
Применяемое определение стоимости
Используемые методы оценки
количество
сбор из иных источников
методы затратного, сравнительного (преимущественно) и доходного подходов
от 3
не предусмотрен
кадастровая
дома блокированной застройки
от 7
предусмотрен
рыночная
методы сравнительного подхода
не предусмотрен
жилая недвижимость
от 5
методы затратного, сравнительного (преимущественно) и доходного подходов
кадастровая
методы сравнительного подхода
от 4
методы затратного, сравнительного и доходного подходов
от 5
верификация полученных сведений
не предусмотрена
предусмотрена
не предусмотрена
предусмотрена
не предусмотрена
предусмотрена
предусмотрен
Комбинированный
М.А. Губанищева, 2021
теоретико- прикладной
объекты недвижимости
от 7
предусмотрен
учет в ЕГРН
не предусмотрен Источник: составлено автором
Ценообразующие факторы
Разработанный методический подход к оценке кадастровой стоимости предусматривает пять последовательных этапов, которые отражены на рисунке 2. Отличительными чертами авторского методического подхода выступают организационные и учетные процедуры, направленные на сбор и актуализацию сведений о ценообразующих факторах, которые отсутствуют или не соответствуют представленным сведениям из ЕГРН, и обеспечивающие устранение возникающих информационных диспропорций при проведении кадастровой оценки.
Рисунок 2 – Последовательность шагов реализации методического подхода к оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости
Источник: составлено автором
На рисунке 3 приведена более подробная технология реализации оценки кадастровой стоимости на основе предложенного методического подхода.
Использование дополнительных источников информации не только возможно, но инеобходимо по ряду причин: огромное количество объектов недвижимости, множество разнообразных характеристик, отсутствие или несоответствие сведений о характеристиках объектов недвижимости в ЕГРН и др. Необходимо добиться интеграции разнородных информационных источников для обеспечения сбора и актуализации информации об объектах недвижимости. В случае отсутствия сведений о значимых ценообразующих факторах проводится дополнительный сбор, актуализация или систематизация, в том числе верификация полученных сведений, которые дают возможность не только передачи сведений об объектах оценки в орган регистрации прав, что закреплено законодательно, но и учета полученной информации в ЕГРН.

Рисунок 3 – Технология реализации оценки кадастровой стоимости в случае отсутствия сведений о значимых ценообразующих факторах Источник: составлено автором
Крайне важно совершенствовать организационную структуру передачи сведений посредством межведомственного взаимодействия органа регистрации прав и бюджетных учреждений. В настоящее время предусмотрен порядок исправления технических и реестровых ошибок, содержащихся в ЕГРН. Например, при обнаружении реестровой ошибки в описании местоположения границ земельных участков орган регистрации прав принимает решение онеобходимости устранения такой ошибки и направляет его заинтересованным лицам. В случае если по истечении трех месяцев со дня направления решения о необходимости устранения реестровой ошибки заинтересованное лицо не предприняло никаких действий в отношении объекта, орган регистрации прав вправе внести изменения в сведения ЕГРН без согласия его правообладателя. Подобный порядок возможно перенять для внесения изменений в сведениях, полученных бюджетным учреждением при сборе, актуализации и систематизации информации. Данный набор действий связан с реализацией конкретных задач кадастровой оценки, который дополнительно дает возможность актуализировать либо вносить недостающие сведения об объектах недвижимости в ЕГРН, позволяя снизить имеющуюся организационную диспропорцию. Орган регистрации прав, наряду с государственными бюджетными учреждениями, смогут устранить технические и реестровые ошибки, содержащиеся в ЕГРН, в результате чего не только снизится риск оспаривания результатов кадастровой оценки, но и уточнится база налогообложения.
3. Разработан алгоритм расчета кадастровой стоимости с учетом скорректированного эффективного возраста объекта капитального строительства, позволяющий, в отличие от принятых на практике трактовок, отразить содержание разницы между годом постройки и годом реконструкции или капитального ремонта в целом, а также за счет более полного учета ценообразующих факторов.
Предложенный методический подход может быть дополнен алгоритмом расчета кадастровой стоимости с учетом скорректированного эффективного возраста для объектов капитального строительства. Под алгоритмом понимается совокупность вспомогательных методических средств, применяемых для повышения точности и объективности результатов традиционных методов оценки. Предлагаемый алгоритм является адаптирующим дополнением актуальной методики. В случае проведения капитального ремонта или реконструкции объекта в качестве срока ввода объекта в эксплуатацию (даты начала нормативного срока его службы) принимается дата завершения капитального ремонта в целом (капитальный ремонт отдельных систем и (или) конструктивных элементов не относится к капитальному ремонту в целом) или реконструкции. При этом анализ существующих отчетов об определении кадастровой стоимости позволил выявить, что сведения о дате проведения капитального ремонта (реконструкции) во многих регионах не были использованы при проведении кадастровой оценки ввиду отсутствия сведений в ЕГРН.
Стоимость построенного здания и стоимость здания, в отношении которого был произведен капитальный ремонт или реконструкция тем же годом, не равнозначны между собой, так как при выполнении ремонтно-восстановительных работ физический износ компенсируется лишь частично. По мнению автора, предлагаемый алгоритм расчета кадастровой стоимости с учетом эффективного возраста объекта капитального строительства, позволяющий отразить содержание разницы между годом постройки и годом реконструкции или капитального ремонта в целом, направлен на устранение приведенного обстоятельства.
Алгоритм расчета кадастровой стоимости с учетом скорректированного эффективного возраста объекта капитального строительства предусматривает следующие последовательные этапы, которые отражены на рисунке 4. В ходе разработки алгоритма акцент сделан на II этапе
в целом, при этом особое значение имеет этап расчета эффективного возраста объекта (II.c), который позволяет отразить содержание разницы между годом постройки и годом капитального строительства в целом или реконструкции.
Рисунок 4 – Алгоритм расчета кадастровой стоимости с учетом скорректированного эффективного возраста объекта капитального строительства
Источник: составлено автором
В таблице 2 представлен авторский алгоритм расчета эффективного возраста, позволяющий отразить содержание разницы между годом постройки и годом реконструкции или капитального ремонта в целом.
Пять типологических групп базируются на оценке степени физического износа по общей характеристике технического состояния и примерной стоимости восстановительных работ. Несвоевременное восстановление несущей способности конструктивных элементов, как правило, приводит к росту стоимости восстановительных работ.
послужила основанием применения коэффициентов красчету эффективного возраста зданий. Отличительной особенностью предложенного алгоритма расчета эффективного возраста является применение коэффициентов, которые
можно рассматривать в качестве понижающих корректировок.
Закономерность соотношения
физического износа и стоимости объективно необходимого капитального ремонта
(реконструкции), имеющего целью возмещение этого износа, с учетом восстановительной
стоимости конструктивных элементов
Таблица 2 – Расчет эффективного возраста на основе оценки степени физического износа и примерной стоимости восстановительных работ
Оценка технического состояния
I – хорошее
II – удовлетворительное
III – неудовлетворительное
IV – ветхое
Общая характеристика технического состояния
Повреждений и превышающих деформаций нет. Имеются отдельные дефекты, устраняемые ремонтом
Конструктивные элементы пригодны для эксплуатации, но требуют ремонта
Эксплуатация конструкций возможна при условии восстановительных работ
Состояние конструктивных элементов аварийное. Необходимы меры безопасности и полная замена конструкций
Примерная стоимость работ, % стоимости конструктивных элементов
до 10
15-30
40-80
90-120
Примерная
стоимость
капитального
ремонта, % от
восстанови-
тельной
стоимости
конструктив-
ных элементов
0-11
12-36
38-90
Физический износ, рассчитан- ный на основе начала норматив- ного срока службы, %
0-20
21-40
41-60
Эффективный возраст объекта капитального строительства, ЭфВ
Дгодоц − ДКР/рек + ДКР/рек − Днсс ∗ k
93-120
61-70
Дгодоц − ДКР/рек + ДКР/рек − Днсс ∗ k
Конструктивные элементы находятся в
разрушенном состоянии.
V – негодное
– – Источник: составлено автором
от 71
Дгодоц − ДКР/рек + ДКР/рек − Днсс ∗ k Дгодоц − ДКР/рек + ДКР/рек − Днсс ∗ k
Дгодоц − ДКР/рек + ДКР/рек − Днсс ∗ k
где Дгодоц– год проведения оценки;
ДКР/рек– год завершения капитального ремонта в целом или реконструкции;
Днсс– год начала нормативного срока службы здания (завершения строительства или ввода в эксплуатацию);
k . – коэффициент, базирующийся на оценке степени физического износа по общей характеристике технического состояния и примерной стоимости восстановительных работ.
Определение физического износа также зависит от срока экономической жизни объекта, определение которого основывается на группе капитальности. За основу обоснования показателей коэффициентов, базирующихся на оценке степени физического износа по общей характеристике технического состояния и примерной стоимости восстановительных работ, были приняты данные для IV группы капитальности (сроком службы 50 лет). Для расчета коэффициентов по остальным группам капитальности (I, II, III и V) производилась корректировка в соответствии с индексами перехода от одной группы капитальности к другой (табл. 3).
Таблица 3 – Коэффициенты, базирующиеся на оценке степени физического износа по общей характеристике технического состояния и примерной стоимости восстановительных работ
I
II
III
IV
Ориентировочный срок экономической жизни в нормальных условиях эксплуатации, лет
Группа капитальности
100
50
0-20
0,35 (+0,25)
0,26 (+0,16)
0,18 (+0,08)
0,10
21-40
0,55 (+0,25)
0,46 (+0,16)
0,38 (+0,08)
0,30
41-60
0,65 (+0,25)
0,56 (+0,16)
0,48 (+0,08)
0,40
61-70
0,75 (+0,25)
0,66 (+0,16)
0,58 (+0,08)
0,50
Физический износ, %
V 30 –
(-0,14) (-0,14)
(-0,14)
0,16 (-0,14) Источник: составлено автором
71-…
0,85 (+0,25) 0,76 (+0,16) 0,68 (+0,08) 0,60
0,26 0,36 0,46
Таким образом, решается один из аспектов проявления информационных иметодических диспропорций, которые оказывают влияние на оспаривание кадастровой стоимости. Благодаря модификации расчета эффективного возраста, модели исчисления физического износа здания становятся более гибкими. Использование параметра «эффективный возраст» позволяет также обоснованно применять методы сравнительного, доходного и затратного подходов. В совокупности данные мероприятия приводят к повышению точности расчета кадастровой стоимости.
4. Представлена схема практической реализации предлагаемого методического подхода к оценке кадастровой стоимости, в том числе алгоритма расчета кадастровой стоимости с учетом скорректированного эффективного возраста объектов капитального строительства, которые позволяют выявить имеющиеся диспропорции и сделать выводы о состоятельности результатов по сравнению с существующими методическими подходами.
В целях проверки возможности использования методического подхода к оценке кадастровой стоимости, в том числе алгоритма расчета кадастровой стоимости с учетом скорректированного эффективного возраста объекта капитального строительства, проведена апробация в рамках затратного подхода как применяемого во всех регионах при проведении кадастровой оценки. Источником формирования информационной базы исследования послужили данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра икартографии, Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Томска, Томского областного центра инвентаризации и кадастра, представленные наофициальных сайтах. Автором была произведена обработка сведений об объектах капитального строительства, в отношении которых выявлен факт реконструкции, в том числе анализ выявленных информационных диспропорций.
Объектами наблюдения послужили 132 здания, расположенных на территории города Томска, в отношении которых проведена реконструкция и выданы разрешения на ввод в эксплуатацию и разрешения на строительство. В таблице 4 представлен анализ использования ценообразующих факторов по трем вариантам расчетов кадастровой стоимости.
Таблица 4 – Ценообразующие факторы, используемые при проведении кадастровой оценки объектов капитального строительства на территории города Томска
Наименование ценообразующего фактора
Методика расчета КС (I)
Методика расчета КС (II)
Методика расчета КС (III)
Материал основных несущих конструкций
+
+
Год ввода в эксплуатации / завершения строительства
+
+
Площадь, иная характеристика
Назначение (в т.ч. фактическое использование)
Вид разрешенного использования
+
+
+
+
+
+
Этажность
+
+
Количество надземных этажей
+
+
Количество подземных этажей
+
+
Капитальность объекта
+
+
Дата проведения капитального ремонта (реконструкции)
–
–
Дата проведения капитального ремонта (реконструкции) (на основе скорректированного эффективного возраста объекта капитального строительства)
–
+
–
+ + + + + + + + +
+
Источник: составлено автором
При этом расчет кадастровой стоимости производился по трем вариантам в результате кадастровой оценки (табл. 5):
I. по действующей методике (в рамках утвержденных методических указаний) без применения ценообразующего фактора «дата проведения капитального ремонта (реконструкции)»;
II. c применением авторского алгоритма расчета кадастровой стоимости с учетом физического износа на основе скорректированного эффективного возраста объекта капитального строительства (в рамках предложенного методического подхода).
III. по действующей методике (в рамках утвержденных методических указаний) сприменением ценообразующего фактора «дата проведения капитального ремонта (реконструкции)»;
При анализе полученных результатов выявлено: значение кадастровой стоимости (III) с применением ценообразующего фактора «дата проведения капитального ремонта (реконструкции)» может быть существенно завышено по сравнению с кадастровой стоимостью (I) без учета данного фактора. В связи с этим использование скорректированного эффективного возраста, позволяющего отразить содержание разницы между годом постройки и годом реконструкции или капитального ремонта в целом в расчетах кадастровой стоимости (II) обосновано с экономической точки зрения, так как расчет кадастровой стоимости (III) сприменением ценообразующего фактора «дата проведения капитального ремонта (реконструкции)» существенно завышает результаты оценки.

Таблица 5 – Результаты определения кадастровой стоимости объектов оценки и отклонений между полученными результатами (фрагмент) Отклонение
Кадастро- вый номер объекта оценки
:259
:1049
:4810
:4266
:518
:440
:1052
:410
:6402
:522
:162
:1176
:4803
:869
:301
:667
:259
:582
:378
:391
:724
Площадь, кв.м
7347,3
5878,1
1084,4
3699
219,4
136,5
56,7
2000,2
28,9
140,1
2258,9
11275
82,9
36,7
40,4
49,2
73,6
44,4
20,1
30,2
Год стр-ва /
ввода в эксплуата- цию
1972
1991
1904
1934
1962
2013
1999
1952
2013
1973
1955
1985
2004
1959
1927
1946
2000
2009
1949
2007
1958
Год реконструк- ции
2018
2016
2008
2015
2011
2017
2011
2008
2019
2015
2014
2013
2019
2018
2017
2016
2012
2012
2012
2017
2016
ФизИз (I)
0,19
0,11
0,46
0,34
0,23
0,04
0,15
0,59
0,05
0,40
0,48
0,26
0,18
0,60
0,70
0,70
0,27
0,14
0,60
0,28
0,70
ФизИз (II)
0,07
0,05
0,31
0,19
0,14
0,02
0,08
0,33
0,01
0,17
0,25
0,12
0,02
0,34
0,60
0,46
0,15
0,10
0,45
0,08
0,48
ФизИз (III)
0,00
0,01
0,04
0,02
0,03
0,01
0,06
0,10
0,00
0,04
0,04
0,05
0,00
0,01
0,03
0,04
0,10
0,10
0,10
0,05
0,06
k
0,35
0,35
0,65
0,55
0,55
0,26
0,18
0,48
0,18
0,38
0,48
0,38
0,10
0,40
0,50
0,50
0,30
0,10
0,40
0,16
0,36
КС (I), руб.
157 387 688,11
129 847 254,78
20 875 491,99
104 691 757,63
5 395 363,82
3 554 793,92
1 621 202,19
33 439 409,17
751 211,39
2 154 403,18
11 459 426,85
189 597 990,36
1 669 451,86
443 519,23
543 521,78
565 634,45
1 938 108,96
706 822,92
608 196,46
553 087,29
324 955,53
КС (II), руб.
180 569 421,48
139 351 839,88
26 504 143,17
127 819 118,63
6 011 777,15
3 631 678,40
1 761 960,68
54 032 427,79
780 237,25
2 975 960,95
16 530 223,23
222 733 102,24
1 999 270,40
726 928,02
619 614,82
1 025 683,81
2 248 628,87
737 890,25
835 053,75
703 649,94
565 855,89
КС (III), руб.
193 051 893,30
144 469 693,39
36 957 352,49
156 085 893,19
6 765 171,22
3 658 691,87
1 792 858,89
73 041 368,06
786 608,78
3 479 496,35
21 210 958,35
243 041 719,19
2 035 916,91
1 093 274,90
1 761 010,55
1 817 572,04
2 381 708,83
741 342,18
1 371 483,03
732 328,54
1 018 193,98
(8/9), %
14,7
7,3
27,0
22,1
11,4
2,2
8,7
61,6
3,9
38,1
44,3
17,5
19,8
63,9
14,0
81,3
16,0
4,4
37,3
27,2
74,1
(8/10), %
22,7
11,3
77,0
49,1
25,4
2,9
10,6
118,4
4,7
61,5
85,1
28,2
22,0
146,5
224,0
221,3
22,9
4,9
125,5
32,4
213,3
(9/10), %
:57 22,4 1972
2011 0,70
0,51 0,19 0,36
475 229,07
795 744,53
13 6,9 3,7 39,4 22,1 12,5 0,7 1,8 35,2 0,8 16,9 28,3 9,1 1,8 50,4 184,2 77,2 5,9 0,5 64,2 4,1 79,9
61,9 171,1 67,4
293 512,33 Источник: рассчитано автором

В расхождениях полученных результатов в рамках предложенного алгоритма иутвержденных результатов кадастровой оценки встречаются отрицательные значения. Отрицательное отклонение характерно для объектов, у которых было установлено несоответствие сведений о годах завершения строительства или ввода в эксплуатацию, в том числе содержащие в себе информацию по данным реконструкции, то есть выявленные информационные диспропорции (рис. 5).
350% 300% 250% 200% 150% 100%
50% 0% -50%
отклонение (I/II), %
отклонение (I/III), %
отклонение (II/III), %
Рисунок 5 – Соотношение отклонений между полученными результатами по всем объекта выборки
Источник: составлено автором
Апробация предложенного автором методического подхода к оценке кадастровой стоимости, в том числе алгоритма расчета кадастровой стоимости с учетом физического износа на основе скорректированного эффективного возраста в рамках затратного подхода, проведенная на реальных данных об объектах недвижимости, в отношении которых была проведена реконструкция, позволяет сделать вывод о состоятельности и целесообразности его применения. Модели исчисления физического износа здания на основе скорректированного эффективного возраста становятся более гибкими благодаря тому, что учитывается частичная компенсация физического износа при выполнении реконструкции. Данные обстоятельства свидетельствуют о возможности использования методического подхода, а также о выявлении закономерностей между оценкой степени физического износа и примерной стоимостью восстановительных работ при расчете эффективного возраста в рамках предложенного автором алгоритма.
5. Предложен интегральный показатель диспропорций при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости по регионам, который отличается возможностью выявления степени неопределенности результатов оценки, а также сформулированы варианты использования кадастровой стоимости в других сферах с учетом модернизации системы оценки кадастровой стоимости, позволяющие определить возможные перспективы ее развития и влияние на различные сегменты рынка.
Рассмотренные диспропорции с позиции оценки кадастровой стоимости в будущем позволят проводить анализ результатов кадастровой оценки при помощи интегрального показателя. Автором предлагается следующая формула расчета интегрального показателя диспропорций (1):
:259 :313 :787 :567
:1063 :2544 :273 :1052 :231 :331 :617 :384 :769 :6811 :1616 :301 :231 :724 :1846 :425 :625 :2187 :857 :705 :1176 :496 :13364 :245 :1650 :851 :549 :1888 :365
I= k хkхk (1)

дис ИсхД кс цф
где Iдис – интегральный показатель диспропорций;
kИсхД – коэффициент наличия исходных данных объектов недвижимости;
kкс – коэффициент изменения кадастровой стоимости в результате оспаривания; kцф – коэффициент количества используемых ценообразующих факторов.
Ниже приведены формулы расчета коэффициентов, входящих в интегральный показатель диспропорций (2-4).
kИсхД =1− ОНбезЦФ (2) он
где NОН без ЦФ – количество объектов недвижимости, у которых отсутствуют сведения о значимых ценообразующих факторах;
Nон – общее количество объектов недвижимости.
kкс = 1 − ∑ КСпосле оспар (3) ∑ КСдо оспар
КСпослеоспар – кадастровая стоимость объектов недвижимости после оспаривания результатов кадастровой оценки;
КСдо оспар – кадастровая стоимость объектов недвижимости до оспаривания результатов кадастровой оценки.
kцф =1− испцф (4) цф
Nисп цф – количество используемых ценообразующих факторов для определенного вида объекта недвижимости;
Nцф – общее количество ценообразующих факторов для определенного вида объекта недвижимости.
Данный интегральный показатель позволяет отразить наличие информационных и методических диспропорций, возникающих при расчете кадастровой стоимости и оказывающих влияние на результаты кадастровой оценки. Границы интегрального показателя могут принимать нормативные значения от 0 до 1. При этом чем меньше значение интегрального показателя, тем выше уровень объективности результатов кадастровой оценки итем ниже уровень информационных и методических диспропорций. Значение каждого коэффициента дает представление о наличии диспропорций, по снижению которых следует проводить соответствующие работы.
Наряду с этим для государственных бюджетных учреждений в сфере кадастровой оценки четко регламентированы обязанности и полномочия, однако отсутствуют установленные права. К таким правам следует отнести не только возможность межведомственного информационного взаимодействия с органом регистрации прав (а именно внесения сведений при сборе и актуализации информации), которые были рассмотрены в рамках методического подхода, но и предоставление получаемых результатов в результате анализа рынка недвижимости заинтересованным лицам на платной основе, например, в виде аналитических отчетов анализа рынка или ценового зонирования территории на основе кадастровой стоимости. Это поспособствует улучшению качества работы бюджетных учреждений в будущем, так как на данном этапе выявлены неравные условия в материально- техническом обеспечении по регионам в рамках территориальной диспропорции.

Обязанностями бюджетного учреждения предусмотрено ежеквартальное представление в орган регистрации прав информации о данных рынка недвижимости. При этом выпуск данных анализа рынка недвижимости будет востребован со стороны государственных органов и органов местного самоуправления, профильных департаментов. Данные анализа позволят:
– определить динамику рынка недвижимости;
– определить динамику ввода жилья в эксплуатацию с точки зрения взимания налога;
– определить динамику образования земельных участков с точки зрения взимания
налога;
– определить перспективы развития территории;
– определить экономический потенциал территории; – запланировать будущий бюджет;
– запланировать изменения в генеральные планы;
– и пр.
–
Источник: составлено автором
Но стоит еще раз подчеркнуть, что предложенные варианты возможно будет рассматривать только в том случае, когда кадастровая оценка перейдет на более высокий уровень достоверности, и ее результаты будут максимально отражать рыночные данные.
Результаты кадастровой оценки могут быть использованы не только в качестве основы
налогообложения, либо при расчете и уплате арендной ставки за пользование объектом, что
является наиболее распространенными случаями (рис. 6).
Рисунок 6
Варианты использования результатов кадастровой оценки объектов недвижимости
Помимо существующих вариантов использования, кадастровая стоимость может
служить основой при расчете размера возмещения при изъятии земельного участка для
государственных или муниципальных нужд на подготовительном этапе, при расчете страхового
платежа, ценового зонирования территории и др.
Необходимо стремиться к тому, чтобы кадастровая стоимость проявляла признаки института,
связывающего государство и общество, удовлетворяя интересы обеих сторон. При расчете
кадастровой стоимости должна стоять цель, прежде всего, достижения соответствия рыночной
стоимости. В долгосрочной перспективе система кадастровой оценки объектов недвижимости
должна стать стабильным сектором в экономике страны.
III. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В диссертационном исследовании получены следующие методические результаты:
 систематизированы существующие представления о кадастровой стоимости с позиции различных авторов и нормативных актов;
разработано представление о кадастровой оценке как о системе элементов, дополняющих имеющиеся разработки В.Б. Безрукова, М.Н. Дмитриева, А.В. Пылаевой;
 сформулировано определение диспропорции применительно к оценке кадастровой стоимости;
выделены диспропорции и описано их проявление в ряде аспектов системы кадастровой оценки (информационные, организационные, методические и территориальные), которые в том числе разделены на частные и общие;
 выявлена зависимость результата кадастровой оценки от наличия и достоверности сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости;
проведен сравнительный анализ методических подходов к оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости;
разработан методический подход определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, сущность которого заключается в устранении информационной и организационной диспропорций;
 предложен алгоритм расчета кадастровой стоимости с учетом скорректированного эффективного возраста для объектов капитального строительства;
 разработан интегральный показатель диспропорций при определении кадастровой стоимости.
Также были получены следующие прикладные результаты:
 проанализирована практика оспаривания результатов кадастровой оценки и выявлены основные проблемы при формировании перечня объектов недвижимости и их характеристик для целей определения кадастровой стоимости;
 произведен сбор сведений об объектах наблюдения в виде зданий, в отношении которых была произведена реконструкция, так как данное мероприятие влияет на стоимость недвижимости, но в настоящее время не находит корректного отражения при проведении кадастровой оценки;
 выполнена апробация методического подхода, а также алгоритма расчета кадастровой стоимости с учетом скорректированного эффективного возраста;
 сформулированы варианты использования кадастровой стоимости объектов недвижимости в других сферах экономической деятельности и в разрезе заинтересованных групп с учетом модернизации системы кадастровой оценки.
Результаты диссертационного исследования могут быть использованы органом нормативно-правового регулирования в сфере оценки кадастровой стоимости и государственного кадастрового учета, а также в последующем государственными бюджетными учреждениями в сфере кадастровой оценки.
Рекомендации и перспективы дальнейших исследований по данному направлению заключаются в использовании методического подхода на примере других регионов, развитии методов оценки других видов стоимости, а также в расчетах интегрального показателя диспропорций при определении кадастровой стоимости.

Актуальность темы исследования. Налог на недвижимое имущество во
всем мире играет важную роль в социально-экономическом регулировании. Анализ
систем налогообложения недвижимости зарубежных стран показывает
разнообразие в подходах к определению налоговой базы, что связано
с особенностями правовых систем, устройств формирования бюджета
и экономического развития в целом. Несмотря на различные практики определения
налоговой базы, можно выделить общее направление, которое заключается
в обеспечении справедливого налогообложения.
В Российской Федерации налоговой базой выступает кадастровая стоимость
недвижимого имущества, формируемая на основе рыночной информации, в том
числе информации, связанной с экономическими характеристиками использования
объекта недвижимости. Тем самым дополняются условия для рационального
и эффективного использования земельных участков и объектов капитального
строительства. Однако стоит отметить, что условия слабо реализованы ввиду
необъективных стоимостных показателей, которые формируют базу
налогообложения недвижимости.
Согласно действующему законодательству, кадастровая стоимость является
одним из видов стоимости и устанавливается в результате проведения кадастровой
оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой
стоимости. При этом количество заявлений о пересмотре результатов определения
кадастровой стоимости с 2014 г. активно возрастало, и лишь с 2018 г. не превышает
показателей предыдущих периодов. Одним из главных оснований для пересмотра
результатов является недостоверность сведений об объектах недвижимости,
использованных при определении кадастровой стоимости. Активное оспаривание
результатов кадастровой оценки, недовольство граждан завышенным налоговым
бременем, а органов власти – нестабильным планированием бюджета в части
взимания налога, вызывают споры о проработанности процедуры кадастровой
оценки. Подтверждением данного обстоятельства также являются частые
изменения в законодательных актах, касающихся кадастровой оценки.
Дискуссионными остаются вопросы отбора ценообразующих факторов,
используемых при расчете кадастровой стоимости. Отсутствие или несоответствие
сведений о характеристиках объектов недвижимости (в Едином государственном
реестре недвижимости) характеризуют искажение результатов проводимой
кадастровой оценки.
Наиболее актуальным представляется создание системы кадастровой оценки
в контексте возрастания роли социальных и экономических факторов, влияющих
на кадастровую стоимость объектов недвижимости. Не менее важно определение
направлений развития методов сбора, актуализации и систематизации информации
о недвижимом имуществе ввиду низкого качества данных об исходных
характеристиках объектов оценки. В том числе актуальность обусловлена
необходимостью разработки методического подхода к оценке кадастровой
стоимости с целью повышения уровня достоверности налоговой базы объектов
недвижимости.
Степень разработанности научной проблемы. Значительный вклад в
изучение кадастровой оценки в Российской Федерации, в том числе в развитие
системы массовой оценки, внесли исследования Р.В. Бабенко, Н.П. Баринова,
А.Ю. Бойко, А.А. Варламова, Н.В. Воловича, С.В. Грибовского, В.В. Григорьева,
А.Г. Грязновой, А.В. Каминского, Л.А. Лейфера, А.В. Пылаевой, М.А. Федотовой,
Д.М. Хлопцова и др.
Вместе с тем, общие методические разработки к оценке стоимости
рассматривают в своих исследованиях В.А. Вольнова, С.В. Грибовский,
Ю.В. Козырь, Л.А. Лейфер, А.В. Новиков, Е.С. Озеров, С.В. Пупенцова,
Н.С. Семенцов, Г.М. Стерник, С.Г. Стерник и др.
Анализ международных особенностей и принципов оценки объектов
недвижимости в целях исчисления налоговой базы отражены в работах
П.Е. Анимица, С.В. Богачева, Е.Н. Быковой, Н.В. Воловича, М.С. Жевлаковича,
Д.Е. Иваненко, Ю.Ю. Косенковой, Н.В. Прокудиной, Т.П. Селиверстовой,
Е.Е. Хейфец, Д.М. Хлопцова и др.
Современный теоретический и эмпирический анализ влияния факторов на
стоимость объектов недвижимости, в частности земельных участков, представлен
в работах зарубежных ученых M.A. Davis, E.L. Glaeser, H. Huang, N. Kok,
P. Monkkonen, M.G. Palumbo, J.M. Quigley, Y. Tang, B.A. Ward и др.
Однако остаются недостаточно проработанными аспекты получения
сведений об объектах недвижимости, в отношении которых проводится оценка
кадастровой стоимости. Формирование ценообразующих факторов является
важным компонентом достоверности кадастровой стоимости. Как показывает
практика, сведения Единого государственного реестра недвижимости, которые
выступают основой выбора характеристик объектов оценки, не содержат
необходимых количественных и качественных показателей, что повышает степень
неопределенности результатов кадастровой оценки. С другой стороны,
отсутствуют закрепленные полномочия государственных бюджетных учреждений
по учету сведений в результате сбора и актуализации сведений и обработки
деклараций о характеристиках объектов недвижимости.
Таким образом, актуальность и недостаточная степень разработанности
проблемы в аспекте дальнейшего развития системы кадастровой оценки
недвижимого имущества определили выбор темы, цели и задач диссертационного
исследования.
Цель диссертационного исследования заключается в разработке
методического подхода к оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости,
направленного на снижение уровня проявления диспропорций и повышение
уровня информативности оценки.
Для достижения цели поставлены следующие задачи:
‒ уточнить понятие «диспропорция» применительно к оценке кадастровой
стоимости и предложить варианты снижения уровня проявления диспропорций;
‒ проанализировать существующие методические подходы к проведению
оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости;
‒ разработать алгоритм расчета кадастровой стоимости с учетом
скорректированного эффективного возраста объекта капитального строительства;
‒ апробировать методический подход к оценке кадастровой стоимости, в том
числе алгоритм с учетом скорректированного эффективного возраста объекта
капитального строительства;
‒ предложить интегральный показатель диспропорций при определении
кадастровой стоимости и варианты использования кадастровой стоимости
объектов недвижимости в других сферах с учетом модернизации системы оценки
кадастровой стоимости.
Объектом исследования является оценка кадастровой стоимости объектов
недвижимости в условиях диспропорций.
Предметом исследования выступают методы оценки кадастровой
стоимости объектов недвижимости в условиях диспропорций.
Объект наблюдения: объекты капитального строительства (жилые
и нежилые здания г. Томска).
Область исследования. Диссертационное исследование соответствует
специальности 08.00.10 «Финансы, денежное обращение и кредит»: п. 5.1. Теория,
методология и концептуальные основы формирования стоимости различных
объектов собственности; п. 5.10. Регламентация, стандартизация и контроль
оценочной деятельности в Российской Федерации.
Теоретическая и методологическая основы исследования. Теоретической
основой исследования послужили научные положения, содержащиеся в трудах
ведущих отечественных и зарубежных ученых в области оценки кадастровой
стоимости, ценообразования, налогообложения, кадастрового учета объектов
недвижимости и др.
Методологической основой исследования являются широко применяемые
общенаучные методы анализа, синтеза, сравнения, аналогии, индукции, дедукции.
Для решения поставленных в работе задач использовались методы систематизации
и группировки данных, а также системный подход и табличные и графические
инструменты представления научных результатов исследования. Для апробации
методического подхода к оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости
использовались методы из отрасли оценки стоимости недвижимости.
Информационную и эмпирическую базу исследования составили данные
Министерства экономического развития Российской Федерации, Федеральной
налоговой службы Российской Федерации, Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии; отечественные и зарубежные материалы
научных конференций и научных публикаций по проблеме диссертации; данные
официальных сайтов муниципальных образований.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке
методического подхода к оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости,
позволяющего снизить уровень проявления диспропорций и повысить
эффективность использования объектов недвижимости посредством получения
прозрачных результатов оценки кадастровой стоимости. Научные результаты,
раскрывающие новизну и выносимые на защиту, заключаются в следующем:
1. Определены формы проявления диспропорций применительно к оценке
кадастровой стоимости (информационные, организационные, методические и
территориальные), оказывающие влияние на формирование базы налогообложения
объектов недвижимости, отличительной особенностью которых является
возможность определения способов снижения уровня их проявления (п. 5.1).
2. Разработан методический подход к оценке кадастровой стоимости
объектов недвижимости, который, в отличие от существующих методических
подходов, обеспечивает снижение информационных и организационных
диспропорций за счет более полного учета ценообразующих факторов в результате
сбора, актуализации и систематизации информации (п. 5.1).
3. Разработан алгоритм расчета кадастровой стоимости с учетом
скорректированного эффективного возраста объекта капитального строительства,
позволяющий, в отличие от принятых на практике трактовок, отразить содержание
разницы между годом постройки и годом реконструкции или капитального
ремонта в целом, а также за счет более полного учета ценообразующих
факторов (п. 5.1).
4. Представлена схема практической реализации предлагаемого
методического подхода к оценке кадастровой стоимости, в том числе алгоритма
расчета кадастровой стоимости с учетом скорректированного эффективного
возраста объектов капитального строительства, которые позволяют выявить
имеющиеся диспропорции и сделать выводы о состоятельности результатов по
сравнению с существующими методическими подходами (п. 5.1, 5.10).
5. Предложен интегральный показатель диспропорций при определении
кадастровой стоимости объектов недвижимости по регионам, который отличается
возможностью выявления степени неопределенности результатов оценки, а также
сформулированы варианты использования кадастровой стоимости в других сферах
с учетом модернизации системы оценки кадастровой стоимости, позволяющие
определить возможные перспективы ее развития и влияние на различные сегменты
рынка (п. 5.10).
Теоретическая значимость результатов исследования заключается
в определении форм проявления диспропорций применительно к оценке
кадастровой стоимости и вариантов их снижения в целях роста эффективности
использования системы кадастровой оценки, в том числе в разработке
методического подхода к оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости,
который позволяет снизить проявление информационных и организационных
диспропорций.
Практическая значимость результатов исследования обусловлена
возможностью использования предложенного методического подхода, алгоритма
и интегрального показателя диспропорций в деятельности государственных
бюджетных учреждений в сфере кадастровой оценки. Материалы исследования
могут быть использованы в оценочной деятельности, а также могут применяться
высшими учебными заведениями в процессе обучения и подготовки
квалифицированных кадров по направлениям бакалавриата 38.03.01 Экономика,
21.03.02 Землеустройство и кадастры; магистратуры 38.04.01 Экономика,
21.04.02 Землеустройство и кадастры; при реализации программ дополнительного
образования.
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации
представлены на международных, всероссийских и региональных научно-
практических конференциях: VI и VIII Международных научно-практических
конференциях «Инвестиции, строительство, недвижимость как материальный
базис модернизации и инновационного развития экономики» (Томск, 2016 и 2018),
II Международной научно-практической конференции «Механизмы решения
проблем социально-экономического развития» (Пенза, 2016), II Всероссийской
научно-практической конференции аспирантов и магистрантов «Экономические и
социальные факторы развития народного хозяйства» (Ханты-Мансийск, 2017),
Международной научно-практической конференции «XII Экономические Чтения
памяти заслуженного деятеля науки РФ профессора Александра Петровича
Бычкова» (Томск, 2018), Региональной научно-практической конференции
студентов и молодых ученых «Экономика глазами молодых» (Томск, 2018),
IX и X Международных научно-практических конференциях «Инвестиции,
строительство, недвижимость как драйверы социально-экономического развития
территории и повышения качества жизни населения» (Томск, 2019, 2020),
XXIV Международной молодежной научной конференции «Россия сегодня:
глобальные вызовы и национальные интересы. Взгляд молодых»
(Челябинск, 2019), Международной конференции «Экономическое развитие
Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство,
лесоустройство, управление недвижимостью» (Новосибирск, 2019, 2020),
XV Международной выставке и научном конгрессе «Электронное геопространство
на службе общества» (Новосибирск, 2019), Международной конференции
«Байкальская наука: идеи, инновации, инвестиции» (Иркутск, 2020),
XVI Международной конференции «Глобальные социально-экономические
вызовы и развитие регионов» (Новосибирск, 2020), XI Международной научно-
практической конференции «Инвестиции, градостроительство, недвижимость как
драйверы социально-экономического развития территории и повышения качества
жизни населения» (Томск, 2021).
Теоретические и практические материалы диссертации используются при
подготовке бакалавров и магистров по направлению «Землеустройство и
кадастры» и в преподавании учебных дисциплин «Кадастровая оценка объектов
недвижимости», «Кадастр недвижимости», «Техническая инвентаризация
объектов капитального строительства», «Кадастровые работы» на кафедре
геоинформатики и кадастра Томского государственного архитектурно-
строительного университета (представлена справка о внедрении № 1351-05-7/1 от
21.06.2021 г.). Положения диссертационного исследования нашли свое применение
в деятельности ОГБУ «Томский областной центр инвентаризации и кадастра»
(представлен акт о внедрении № 996 от 23.06.2021 г.).
Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 13
работ общим объемом 6,38 п.л. (в том числе авторских – 5,50 п.л.), из них 5 статей
объемом 3,24 п. л. (в том числе авторских – 2,36 п.л.) опубликованы в
рецензируемых научных журналах, рекомендованных Высшей аттестационной
комиссией Минобрнауки России.
Структура и объем диссертации. Диссертационное исследование состоит
из введения, трех глав, заключения, списка литературы. Содержание
диссертационного исследования изложено на 136 страницах основного текста.
В работе содержится 21 таблица, 28 рисунков, 19 формул и 8 приложений. Список
литературы включает 197 наименований.
Во введении раскрыта актуальность темы исследования, определены цель
и задачи, дана характеристика степени разработанности проблемы, указаны
теоретическая и практическая значимость, сформулированы элементы научной
новизны.
Первая глава посвящена теоретическим аспектам системы кадастровой
оценки, практике оспаривания результатов кадастровой оценки, анализу
информационных, методических, организационных и территориальных
диспропорций при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Во второй главе представлен анализ методических подходов и методик
кадастровой оценки объектов недвижимости, разработан методический подход
к оценке кадастровой стоимости, направленный на устранение информационной
и организационной диспропорций, а также алгоритм расчета кадастровой
стоимости с учетом скорректированного эффективного возраста объекта
капитального строительства.
В третьей главе приведены результаты апробации методического подхода
на примере оценки кадастровой стоимости зданий, расположенных на территории
города Томска, в отношении которых была проведена реконструкция, предложены
направления использования кадастровой стоимости объектов недвижимости
в других сферах и интегральный показатель диспропорций при определении
кадастровой стоимости, который дает возможность определить степень
неопределенности результатов оценки.
В заключении сформулированы основные результаты проведенного
исследования.
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ В

В диссертационном исследовании получены следующие методические
результаты:
 Систематизированы существующие представления о кадастровой
стоимости с позиции различных авторов и нормативных актов.
 Разработано представление о кадастровой оценке как о системе элементов,
дополняющих имеющиеся разработки В.Б. Безрукова, М.Н. Дмитриева,
А.В. Пылаевой, которые обуславливают и дополняют друг друга в структурной
организации, обеспечивая тем самым целостность системы.
 Сформулировано определение диспропорции применительно к оценке
кадастровой стоимости.
 Выделены диспропорции и описано их проявление в ряде аспектов системы
кадастровой оценки (информационные, организационные, методические и
территориальные), которые в том числе разделены на частные и общие.
 Выявлена зависимость результата кадастровой оценки от наличия и
достоверности сведений о значениях ценообразующих факторов объектов
недвижимости, а также сделан вывод о неоднородности проявления диспропорций
в регионах при определении кадастровой стоимости.
 Проанализирована практика оспаривания результатов кадастровой оценки
и выявлены основные проблемы при формировании перечня объектов
недвижимости и их характеристик для целей определения кадастровой стоимости.
 Проведен сравнительный анализ методических подходов к оценке
кадастровой стоимости объектов недвижимости.
 Проведен сравнительный анализ методик к оценке кадастровой стоимости
объектов недвижимости в рамках применения подходов и методов, а также этапов
проведения работ на законодательном уровне в период развития системы
кадастровой оценки.
 Разработан методический подход определения кадастровой стоимости
объектов недвижимости, сущность которого заключается в устранении
информационной и организационной диспропорций.
 В рамках методического подхода предложен вариант учета сведений,
полученных в ходе сбора и актуализации характеристик бюджетными
учреждениями в сфере кадастровой оценки и в ходе обработки деклараций о
характеристиках объектов недвижимости, который предлагается закрепить на
законодательном уровне.
 В рамках методического подхода предложен алгоритм расчета кадастровой
стоимости с учетом скорректированного эффективного возраста для объектов
капитального строительства.
Также были получены следующие прикладные результаты:
 Произведен сбор сведений об объектах наблюдения в виде зданий, в
отношении которых была произведена реконструкция, так как данное мероприятие
влияет на стоимость недвижимости, но в настоящее время не находит корректного
отражения при проведении кадастровой оценки.
 Выполнена апробация методического подхода, а также алгоритма расчета
кадастровой стоимости с учетом скорректированного эффективного возраста.
 Разработан интегральный показатель диспропорций при определении
кадастровой стоимости.
 Сформулированы варианты использования кадастровой стоимости
объектов недвижимости в других сферах экономической деятельности и в разрезе
заинтересованных групп с учетом модернизации системы кадастровой оценки.

Заказать новую

Лучшие эксперты сервиса ждут твоего задания

от 5 000 ₽

Не подошла эта работа?

Закажи новую работу, сделанную по твоим требованиям

Читать

Публикации автора в научных журналах

Research of foreign experience in determining the tax base: prospects for cadastral valuation in Russia

М.А. Губанищева – Текст : непосредственный // Вестник НГУЭУ – 2– No – С. 127-– 0,97 п.л.

✍️ Журнал

ВЕСТНИК НГУЭУ

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд: возможные пути улучшения

М.А. Губанищева, Д.М. Хлопцов – Текст : непосредственный // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2– No 8 (191). – С. 52-– 0,76 п.л. (0,38 авт. п.л.)Губанищева, М.А. Институт кадастровой стоимости: роль налогоплательщиков объектов недвижимости / М.А. Губанищева – Текст : непосредственный // Вестник Томского государственного университета. Экономика. – 2– No – C. 122-– 0,50 п.л.

Зарубежный опыт исследования факторов ценообразования кадастровой стоимости

М.А. Губанищева, Д.М. Хлопцов – Текст : непосредственный // Вестник Томского государственного университета. Экономика. – 2– No – С. 176-– 0,51 п.л. (0,26 авт. п.л.)Губанищева, М.А. Эколого-экономическая оценка объектов «зеленого строительства» / Д.М. Хлопцов, М.А. Губанищева – Текст : непосредственный // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2– No 11 (206). – С. 6-– 0,50 п.л. (0,25 авт. п.л.)

Кадастровая стоимость как основа расчета размера возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд

М.А. Губанищева – Текст : непосредственный // Инвестиции, строительство, недвижимость как материальный базис модернизации и инновационного развития экономики: материалы VI Международной научно-практической конференции. – Томск, 2– С. 137-– 0,28 п.л.Губанищева, М.А. Применение результатов государственной кадастровой оценки при расчете размера возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных / М.А. Губанищева – Текст : непосредственный // Инновационная деятельность: теория и практика. – 2– No 6 (2). – С. 28-– 0,46 п.л.

Перспективы использования результатов государственной кадастровой оценки

М.А. Губанищева – Текст : непосредственный // Механизмы решения проблем социально-экономического развития: сборник статей II Международной научно- практической конференции. – Пенза, 2– С. 61-– 0,33 п.л.Губанищева, М.А. Роль Единого государственного реестра недвижимости в формировании государственной кадастровой оценки / М.А. Губанищева – Текст : непосредственный // Экономические и социальные факторы развития народного хозяйства: сборник материалов II Всероссийской научно-практической конференции аспирантов и магистрантов. – Ханты-Мансийск, 2– С. 331-– 0,45 п.л.

Институционализация кадастровой стоимости в России

М.А. Губанищева – Текст : непосредственный // Экономика и управление инновациями. – 2– No 3 (3). – С. 66-– 0,68 п.л.Губанищева, М. А. Основные направления совершенствования системы государственной кадастровой оценки / М.А. Губанищева – Текст : непосредственный // Интерэкспо ГЕО-Сибирь. – Новосибирск, 2– No – С. 42-– 0,37 п.л.

Помогаем с подготовкой сопроводительных документов

Совместно разработаем индивидуальный план и выберем тему работы Подробнее

Помощь в подготовке к кандидатскому экзамену и допуске к нему Подробнее

Поможем в написании научных статей для публикации в журналах ВАК Подробнее

Структурируем работу и напишем автореферат Подробнее

Хочешь уникальную работу?

Больше 3 000 экспертов уже готовы начать работу над твоим проектом!

Наличие красного диплома УрГЮУ по специальности юрист. Опыт работы в профессии - сфера банкротства. Уровень выполняемых работ - до магистерских диссертаций. Написан... Читать все

Наличие красного диплома УрГЮУ по специальности юрист. Опыт работы в профессии - сфера банкротства. Уровень выполняемых работ - до магистерских диссертаций. Написание письменных работ для меня в удовольствие.Всегда качественно.

#Кандидатские #Магистерские

60 Выполненных работ

Преподаватель одного из лучших ВУЗов страны, научный работник, редактор научного журнала, общественный деятель. Пишу все виды работ - от эссе до докторской диссертации... Читать все

Преподаватель одного из лучших ВУЗов страны, научный работник, редактор научного журнала, общественный деятель. Пишу все виды работ - от эссе до докторской диссертации. Опыт работы 7 лет. Всегда на связи и готова прийти на помощь. Вместе удовлетворим самого требовательного научного руководителя. Возможно полное сопровождение: от статуса студента до получения научной степени.

#Кандидатские #Магистерские

47 Выполненных работ

Помогаю студентам с решением задач по ТОЭ и физике на протяжении 9 лет. Пишу диссертацию на соискание степени кандидата технических наук, имею опыт годовой стажировки ... Читать все

Помогаю студентам с решением задач по ТОЭ и физике на протяжении 9 лет. Пишу диссертацию на соискание степени кандидата технических наук, имею опыт годовой стажировки в одном из крупнейших университетов Германии.

#Кандидатские #Магистерские

9 Выполненных работ

Окончила специалитет по направлению "Прикладная информатика в экономике", магистратуру по направлению "Торговое дело". Защитила кандидатскую диссертацию по специальнос... Читать все

#Кандидатские #Магистерские

37 Выполненных работ

Работаю только по книгам, учебникам, статьям и диссертациям. Никогда не использую технические способы поднятия оригинальности. Только авторские работы. Стараюсь учитыв... Читать все

Работаю только по книгам, учебникам, статьям и диссертациям. Никогда не использую технические способы поднятия оригинальности. Только авторские работы. Стараюсь учитывать все требования и пожелания.

#Кандидатские #Магистерские

213 Выполненных работ

Большой опыт работы. Кандидаты химических, биологических, технических, экономических, юридических, философских наук. Участие в НИОКР, Только актуальная литература (пос... Читать все

#Кандидатские #Магистерские

551 Выполненная работа

Преподаю англ язык более 10 лет, есть опыт работы в университете, школе и студии англ языка. Защитила кандидатскую диссертацию в 2009 году. Имею большой опыт написания... Читать все

Преподаю англ язык более 10 лет, есть опыт работы в университете, школе и студии англ языка. Защитила кандидатскую диссертацию в 2009 году. Имею большой опыт написания и проверки (в качестве преподавателя) контрольных и курсовых работ.

#Кандидатские #Магистерские

16 Выполненных работ

Образование высшее (2009 год) педагог-психолог (УрГПУ). В 2013 году получено образование магистр психологии. Опыт преподавательской деятельности в области психологии ... Читать все

Образование высшее (2009 год) педагог-психолог (УрГПУ). В 2013 году получено образование магистр психологии. Опыт преподавательской деятельности в области психологии и педагогики. Написание диссертаций, ВКР, курсовых и иных видов работ.

#Кандидатские #Магистерские

592 Выполненных работы