Залог недвижимости как способ обеспечения обязательств по законодательству рф
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение 3
Глава 1. Правовое положение залога как способа обеспечения обязательства 9
1.1 Понятие и особенности залога 9
1.2 Виды залога 14
1.3 Содержание договора залога 21
Глава 2.Ипотека (залог недвижимости) как особый вид залога 29
2.1 Понятие и предмет ипотеки 29
2.2 Порядок заключения договора ипотека 35
2.3 Государственная регистрация ипотеки 40
Глава 3. Защита залогодержателем своих прав на предмет ипотеки 48
3.1 Защита прав по ипотеке предприятия 48
3.2 Право по ипотеке земельных участков 55
3.3 Правовые отношения по ипотеке жилых домов и квартир 74
Заключение 93
Список источников 103
Введение
Залоговые отношения традиционно являются одной из основных форм гражданских отношений. Среди них особое место занимает залог недвижимого имущества (ипотеки), поскольку он как способ обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств, обладает большей степенью надежности среди других форм залога.
Одновременно с этим, современная государственная политика в России направлена на стимулирование ипотечных отношений, особенно в жилищной сфере как механизма реализации права человека на жилье. Это с одной стороны. С другой стороны, ипотека выступает в качестве правового инструмента минимизации правовых рисков для всех участников ипотечных сделок (финансовых организаций, субъектов строительства и т.д.).
Однако, сегодня наблюдается неурегулированность целого ряда связанных с ипотекой правовых отношений, что проявляется в сложившейся достаточно широкой судебной практике, связанных в том числе с особенностями залога разных объектов недвижимости.
В этой связи возникает необходимость комплексного анализа гражданско-правовых отношений, возникающих в ходе реализации отношений залога недвижимости как способа обеспечения исполнения обязательств законодательстве Российской Федерации, формировании рекомендаций по совершенствованию правового механизма ипотеки.
Объект исследования – гражданско-правовые отношения, возникающие в ходе реализации отношений залога недвижимости как способа обеспечения исполнения обязательств по законодательству Российской Федерации.
Предмет исследования – нормы права, посредством которых раскрываются особенности ипотеки как залогового механизма.
Цель исследования – провести комплексный анализ правовых норм ипотечных отношений, выявить правовые основы гражданских правоотношений, возникающих в ходе реализации ипотеки как формы залога.
Для достижения поставленной цели необходимо решение следующих задач:
– определить понятие залога, выявить его особенности, виды;
– провести анализ содержания договора залога;
– рассмотреть ипотеку (залог недвижимости) как особый вид залога, определить ее сущность и предмет;
– проанализировать порядки заключения договора ипотеки и государственной регистрации ипотеки;
– выявить особенности правового регулирования ипотеки по разным объектам (предприятия, земельных участков, жилых домов и квартир);
– определить порядок защиты залогодержателем своих прав на соответствующий предмет ипотеки.
Методологическая исследования
Ее составили общенаучные и специальные методы научного исследования, прежде всего, метод диалектики, сравнительно-правовой, статистический, формально-логически. В магистерской диссертации применялись такие логические приемы как познание, анализ, синтез, гипотеза, индукция, дедукция и т.д. В качестве теоретической базы были привлечены труды ведущих цивилистов России.
Степень изученности темы в научной литературе.
Поскольку правое регулирование ипотечного кредитования развивается все шире, то это не может не привлекать исследовательский интерес. Причем сама по себе проблематика не нова. Еще до революции вопросы ипотеки поднимались в трудах таких правоведов как И.Д. Базанов , А.С. Звоницкий , К.П. Победоносцев , Г.Ф. Шершеневич и др. В советский период эту традицию продолжили М.М. Агарков , О.С. Иоффе , И.Б. Новицкий , хотя фактической реализации этот аспект залоговых отношений так и не получил.
На современном этапе в связи с ростом ипотечных отношений все более широкого рассматриваются разные составляющих этой сфере. Внимание на нее обращают М.И. Брагинский , В.В. Витрянский , С.П. Гришаев , Л.Ю. Грудцына , В.В. Меркулов и др.
Однако, надо отметить, что основные акценты расставляются в сфере жилищного кредитования, поскольку это становится значимым механизмом реализации конституционного права граждан на жилье. Тогда как иные объекты ипотеки остаются за пределами пристального исследовательского внимания. В связи с этим ощущается определенный недостаток комплексных исследований, где бы рассматривались все объекты ипотечных отношений в России.
Эмпирическую базу исследования составили материалы судебной практики по спорам о залоге недвижимости.
Нормативной основой исследования выступают основные нормативные правовые акты по заявленной теме. Прежде всего, это Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993) (далее по тексту – Конституция РФ), Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 № 51-ФЗ, Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 № 188-ФЗ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» .
Теоретическая значимость заключается в дальнейшем, последовательном развитии изучения проблемы ипотеки, возможности применения полученных результатов в развитии этой области.
Практическая значимость состоит в полученных в ходе исследования выводах и сформулированных рекомендациях. Материалы диссертации могут быть использованы для дальнейших исследований.
На защиту выносятся следующие положения:
1. Залог рассматривается как один из важнейших способов обеспечения кредитных обязательств. Существует значительное многообразие видов залога, что определяется разнообразием участников соглашения о залоге, имущества и имущественных прав, которые могут выступать в качестве предмета залога, условиями договора залога, например, где хранится передаваемое в залог имущество, нормы гражданского права и т.д. В целом же, это многообразие указывает на широкую применимость залога как способа обеспечения обязательств. Договор залога является разновидностью гражданско-правового договора. Он обязательно должен заключаться в письменной форме, поскольку в ином случае в соответствии со ст. 339 ГК РФ отсутствие письменной формы договора влечет за собой его недействительность. В данном договоре должны быть представлены следующие существенные условия: 1) существенные условия, регламентированные в ст. 339 ГК РФ, которые требуются для того, чтобы заключить общие соглашения о залоге; 2) существенные условия, которые характерны только для соглашения о залоге прав и установлены в ст. 358.3 ГК РФ. Такой договор носит консенсуальный характер, т.е. предполагает непосредственной передачи залогодателем залогодержателю предмета залога (имущества). С момента заключения договора у обеих сторон возникают права и обязанности контрагентов. Прекращение залога, т.е. действие договора заканчивается, в ряде случаев, предусмотренных ст. 352 ГК РФ.
2. Ипотека является наиболее совершенной формой залога, поскольку, с одной стороны, создает эффективные условия защиты интересов залогодержателя, а с другой, стимулирует залогодателя на исполнение взятых на себя обязательств. Выступая разновидностью залога, ипотека распространяется исключительно на объекты недвижимости, одновременно с этим создавая возможность для залогодателя использовать недвижимое имущество в своих интересах, но с учетом ограничивающих механизмов ипотеки. Обязательным условием договора ипотеки является наличие регистрации права собственности на недвижимость уполномоченным органом государственной власти и внесения записи об этом в реестр.
3. В зависимости от объекта ипотеки (предприятие, земельный участок, жилые дома и квартиры) отношения залогодержатели и залогодателя обладают своей спецификой и регламентируются разными нормами законодательства. Несмотря на наличие ряда реализуемых базовых принципов залога недвижимости, залогодержатель защищает свои права на предмет ипотеки по-разному. Это определяется характером использования объектов недвижимости и их целевым предназначением. Регулирование ипотеки предприятия имеет двоякую направленностью: обеспечивает возможность залогодателя достаточно свободно распоряжаться имуществом предприятия и для залогодержателя предусмотрены условия, при которых он может быть уполномочен осуществлять ипотечный контроль. Земельные участки могут быть объектом ипотеки только если находятся в частной собственности. Поскольку объекты недвижимости, расположенные на заложенном земельном участке, находятся в залоге у залогодержателя в силу прямого указания в Законе, независимо от указания на объекты недвижимости в договоре ипотеки земельного участка, то в отношении указанной недвижимости действуют правила главы 6 Закона об ипотеке. Залогодатель вправе (без особого указания в договоре ипотеки) осуществлять строительство на заложенном участке. Жилищная ипотека распространяется исключительно на объекты недвижимости, предназначенные для целей проживания и находящихся в частной собственности, ими могут быть и строящиеся объекты. Отдельная статься Закона об ипотеке (ст. 77) посвящена ипотеке жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации. Правовой режим залога жилых помещений, возникающего в силу закона, совпадает с правовым режимом залога недвижимого имущества, возникающего в силу договора.
Структура работы включает в себя введение, три главы, девять параграфов, заключение и список источников.
Список источников
Нормативные правовые акты
1. Конституция Российской Федерации” (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ)// Собрание законодательства РФ”, 04.08.2014, N 31, ст. 4398
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 03.04.2018) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 22.06.2017) // Собрание законодательства РФ”, 05.12.1994, № 32, ст. 3301,
4. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 25.11.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, № 29, ст. 3400
5. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.1997 N 122-ФЗ (последняя редакция)» // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594
Иные официальные документы
6. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.) // Вестник ВАС РФ. – 2009. – № 11. – С. 6-99.
Материалы судебной практики
7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» [Электронный ресурс]// СПС КонсультантПлюс. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51547/ (Дата обращения: 07.05.2018)
8. Письмо ВАС РФ от 26.11.2009 N ВАС-РА/УП-2321 «О практике рассмотрения арбитражными судами споров о признании недействительными договоров об ипотеке нежилых помещений на основании того, что они не содержат указания на ипотеку доли в праве собственности (права соарендатора) на земельный участок, на котором расположено здание» // СПС КонсультантПлюс. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_96005/ (Дата обращения: 07.05.2018)
Учебная литература
9. Гражданское право. Учебник: В 2-х томах. Т. 1 / Дюжева О.А., Ем В.С., Зенин И.А., Коваленко Н.И., и др.; Отв. ред.: Суханов Е.А.. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: БЕК, 1998. – 816 c.
10. Договорное право. Книга пятая. В двух томах. Том 1: Договоры о займе, банковском кредите и факторинге. Договоры, направленные на создание коллективных образований / Брагинский М.И., Витрянский В.В. – М.: Статут, 2011. – 736 c.
11. Курс торгового права: Товар. Торговые сделки. Т. 2 / Шершеневич Г.Ф.; Редкол.: Ем В.С., Козлова Н.В. – М.: Статут, 2003. – 544 c.
12. Российское гражданское право: Учебник: В 2-х томах. Том II. Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов. — М.: Статут, 2011. – 1208 с.
Щенникова Л.В. Вещное право: Учебное пособие. – Пермь: Изд-во Пермского университета, 2012. – 240 с.
Научная литература
13. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. – М.: “Статут”, 2004. – 589 с.
14. Баширина Е.Н., Фирсова Н.В. Договор об ипотеке: теория и практика применения // Евразийский юридический журнал. – 2018. – № 2 (117). – С. 141-142.
15. Белов В.А. Залоговые правоотношения: содержание и юридическая природа // Законодательство. – 2001. – №11 – С.10-15.
16. Брагинский, М.И. Договорное право [Текст]: [в 5 кн.] / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. – 3-е изд., стер. – М.: Статут, 2011.
17. Брагинский М. Залог и закон о залоге / М. Брагинский // Хозяйство и право. 1993.-№1 -С.7-23
18. Буркова А.Ю. Изменения в процедуре приведения в исполнение залога движимого имущества // Законодательство и экономика. – 2009.- №4. – С. 30-40.
19. Викторова, Р.Н. Правовая конструкция договора ипотеки в российском законодательстве / Р.Н. Викторова // Legal Co№cept. – 2016. – № 7. – С. 25-31.
20. Глушкова, Е. М. Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств [Текст] : учебное пособие / Е. М. Глушкова, М. В. Пермяков, А. М. Зацепин. – Екатеринбург : Ажур, 2016. – 70 с.
21. Гражданское право. Общие положения об обязательствах [Текст] : учебное пособие для бакалавров / [Аюшеева И. З. и др.] ; ответственные редакторы В. В. Долинская, В. Л. Слесарев ; Министерство образования и науки Российской Федерации, Московский государственный юридический университет имени О. Е. Кутафина (МГЮА). – Москва : Проспект, 2017. – 160 с.
22. Гражданское право [Текст] : учебник : [в 2 т.] / [Алексеев С. С. и др.] ; под ред. С. А. Степанова ; Ин-т частного права. – Изд. 2-е, перераб. и доп. – Москва : Проспект, 2016. Т. 1. – 2016. – 702 с.
23. Григорян А.В. К вопросу о сущности и особенностях правого регулирования института ипотеки в РФ // Теория и практика современной науки. – 2017. – № 3 (21). – С. 247-252.
24. Гришаев, С. П. Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств /С. П. Гришаев.//Законы России. -2006. – № 12. – С. 42 – 47
25. Груздев, В.В. Возникновение договорного обязательства по российскому гражданскому праву: [монография] / В. В. Груздев. – Москва : Волтерс Клувер, 2010. – 253, [1] с
26. Губенко, Е.С. Правовой режим банковских операций и сделок [Текст] : учебное пособие для бакалавров / Е. С. Губенко ; под редакцией И. А. Цинделиани; Верховный Суд Российской Федерации, Российский государственный ун-т правосудия. – М.: Проспект, 2017. – 240 с.;
27. Емелькина, И.А. Вещные права [Текст]: учебное пособие / И. А. Емелькина ; Министерство образования и науки Российской Федерации, Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Национальный исследовательский Мордовский государственный университет им. Н. П. Огарёва». – Саранск : Изд-во Мордовского ун-та, 2017. – 267, [1] с.;
28. Ермилова, М. Система ипотечного кредитования / М. Ермилова. – М.: LAP, 2014. – 148 с.
29. Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву / А. С. Звоницкий. – Киев ; СПб. : Н. Я. Оглоблин, 1912. – XVI, 401 с.
30. Ипотека для граждан. Комментарий к законодательству, схемы и пояснения / под ред. В.Е. Васильева, С.О. Гандюк, А.А. Знаменской. – М.: Фонд содействия государственной регистрации недвижимости, 2017. – 264 с.
31. Касьяненко, Т.Г. Правовое, экономическое и информационное обеспечение деятельности в сфере недвижимости [Текст] : учебник / Т. Г. Касьяненко. – Москва : Проспект, 2017. – 205 с.
32. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” [Текст] : (постатейный) / А. Н. Кайль [и др.]. – Москва : ЭлКниги, 2014. – 425 с.
33. Лепехин И. А. Основания возникновения ипотеки // Вестник ВолГУ.Серия 5: Юриспруденция. – 2011. – №5- С. 10-15.
34. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России /В. В. Меркулов; Ассоциация юридический центр. -науч.-практ. изд. -СПб.: Юридический центр Пресс, 2003. -360 с
35. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст] : порядок проведения государственной регистрации прав, основания для государственной регистрации прав, регистрация прав на недвижимое имущество в многоквартирных домах, государственная регистрация ипотеки. – Москва : Профиздат, 2014. – 80 с.
36. Овдиенко, Е.Б. Оценочные категории гражданского права [Текст] : учебное пособие для студентов высших учебных заведений, обучающихся по направлению подготовки “Юриспруденция” / Е. Б. Овдиенко. – Москва : ЮНИТИ : Закон и право, 2017. – 131 с.
37. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. – М.: Статут, 2002. – 800 с.
38. Понятие о залоге в современном праве / Кассо Л.А.; Редкол.: Ем В.С. (Вступ. ст.), Козлова Н.В., Корнеев С.М., Кулагина Е.В., Панкратов П.А., Рогова Е.С. (Вступ. ст.), Суханов Е.А. (Предисл.) – М.: Статут, 1999. – 284 c.
39. Родименкина В.В. Особенности обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки // Ленинградский юридический журнал. – 2017. – № 4 (50). – С. 88-99.
40. Руцкий, А.Е. Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие / А.Е. Руцкий. – М.: Юстицинформ, 2013. – 278 с.
41. Самсонова, В.В. Договор ипотеки / В.В. Самсонова // Актуальные проблемы права. – 2016. – № 10. – С. 20-23.
42. Сафиуллина Ю.В., Ахметова А.Т. Особенности правовой структуры договора об ипотеке и проблемы государственной регистрации договора об ипотеке // Синергия Наук. – 2018. – № 19. – С. 1233-1237.
43. Тихонков, К.С. Земельные отношения и земельная ипотека [Текст] : российская специфика, мировой опыт, перспективы развития / К. С. Тихонков. – Москва: Анкил, 2015. – 389 с
44. Туктаров Ю.Е Акцессорность залога // «Legal Insight». – 2011. – № 3 (4). – С. 1-6.
45. Фадеев, А.В. Договор ипотеки и его государственная регистрация / А.В. Фадеев // Российское право. – № 9. – С. 10-15.
46. Формакидов, Д.А. Жилищное право [Текст] : учебник / Д. А. Формакидов. – М.: Проспект, 2017. – 191 с.
47. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1995. – 556 с
48. Цинделиани, И.А. Споры в сфере несостоятельности (банкротства) в практике Верховного Суда РФ [Текст] / [авт.-сост. И. А. Цинделиани] ; Российский государственный ун-т правосудия. – М.: Проспект, 2017. – 574 с.;
Хочешь уникальную работу?
Больше 3 000 экспертов уже готовы начать работу над твоим проектом!
4.8 (105 отзывов)
4.8 (40 отзывов)
5 (22 отзыва)
4.9 (826 отзывов)
4.9 (20 отзывов)
4.8 (373 отзыва)
4.9 (298 отзывов)
4.9 (66 отзывов)
4.9 (343 отзыва)
