Обязанность обращения в суд как элемент субъективной обязанности должника в гражданско-правовом обязательстве

Ряд гражданско-правовых договоров опосредует передачу недвижимого имущества в собственность приобретателя. К числу таких договоров относится договор продажи недвижимости (параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ), договор мены недвижимого имущества (глава 31 Гражданского кодекса РФ) и договор дарения недвижимой вещи (глава 32 Гражданского кодекса РФ).
По смыслу пункта 1 статьи 223 Гражданского кодекса РФ момент возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору определяется моментом ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки (пункт 1 статьи 224 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В силу пункта 2 статьи 567 Гражданского кодекса РФ данное правило применяется также в отношении договора мены недвижимого имущества.
Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 574 Гражданского кодекса РФ передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.
Таким образом, для цели признания обязанности по передаче вещи в собственность приобретателя исполненной ключевым является понятие «вручение вещи».
В абзаце 2 пункта 1 статьи 224 Гражданского кодекса РФ законодатель раскрывает понятие вручения вещи через определение момента такого вручения. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.
Между тем применительно к отчуждению недвижимого имущества законодатель вводит дополнительное условие для возникновения права собственности, указывая на то, что право собственности на недвижимое имущество возникает у приобретателя с момента государственной регистрации (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 223 и пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).
В связи с этим в научной литературе возник вопрос о содержании обязанности должника по передаче недвижимой вещи: исчерпывается ли она фактическим вручением приобретателю недвижимого имущества, подтверждаемым передаточным актом или иным документом, или же включает в себя также государственную регистрацию перехода права собственности.
Применительно к договору купли-продажи недвижимости в литературе высказано мнение о том, что необходимо разделять исполнение договора продажи недвижимости, которое осуществляется путем подписания передаточного акта, с одной стороны, и государственную регистрацию перехода права собственности, с другой стороны.
Данная позиция основывается на содержании приведенного выше абзаца 2 пункта 1 статьи 556 РФ, разъяснений высших судебных инстанций, данных в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым условием удовлетворения иска о регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ) является исполнение обязательства продавца по передаче имущества, а также на положении пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса РФ, согласно которому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
По буквальному смыслу данных норм государственная регистрация перехода права собственности является действием, которое осуществляется вне рамок исполнения договора купли-продажи недвижимости и, следовательно, не является элементом обязанности продавца по передаче вещи.
Такое толкование поддержано в ряде комментариев к статьям Гражданского кодекса РФ.
Так, например, в комментарии к Гражданскому кодексу РФ под редакцией О.Н. Садикова указано, что исполнение договора продажи недвижимости исчерпывается двумя юридически значимыми действиями: подписанием сторонами передаточного акта или иного документа и фактическим вручением имущества покупателю. При этом особо подчеркивается, что момент исполнения договора продажи недвижимости следует отличать от момента перехода права собственности на недвижимость.
Кроме того, в научной литературе высказано мнение о том, что существует некая отдельная обязанность по государственной регистрации перехода права собственности, не входящая в содержание договорной обязанности по передаче недвижимой вещи.
Так, в учебнике гражданского права под редакцией Е.А. Суханова отмечается, что «к условиям, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества», относится «подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества». При этом далее автор указывает, что договор продажи недвижимости влечет за собой возникновение обязательства сторон зарегистрировать переход права собственности. Из рассуждений автора неясно, по какой причине обязанность по регистрации перехода права собственности выделяется им отдельно от обязательства по передаче вещи.
Схожая точка зрения содержится в монографии Е.В. Тресцовой и М.С. Огородникова «Проблемы теории и практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно авторам данной монографии, передаточный акт влечет за собой с одной стороны «прекращение обязанностей по исполнению обязательств, вытекающих из договора», а с другой стороны – «возникновение обязанности зарегистрировать переход права собственности в силу указаний п. 1 и 3 ст. 551 ГК РФ».
По буквальному смыслу приведенных выше рассуждений невключение в состав договорного обязательства по передаче вещи обязанности по государственной регистрации перехода права собственности обосновывается некоторыми авторами тем, что последняя возникает в силу закона, а не в силу договора. Исполнение договорного обязательства заканчивается на подписании передаточного акта, далее стороны исполняют обязанность, возложенную на них законом. Включение либо невключение в текст договора обязанности по регистрации перехода права собственности не имеет юридического значения, поскольку государственная регистрация установлена в законе как обязательное дополнительное условие возникновения права собственности на недвижимое имущество. Другими словами, государственная регистрация перехода права собственности является «условием права», а не условием сделки, в связи с чем она не может быть включена в состав договорной обязанности по передаче вещи.
Предложенное обоснование позиции ряда авторов (опирающееся на буквальный текст соответствующих научных трудов), как и сама эта позиция не выдерживают критики.
Деление условий на случайные (приобретающие юридическое значение только, если они включены в договор), с одной стороны, и обычные (диспозитивные нормы права) и существенные (императивные нормы права), с другой, которым, по-видимому, руководствуются процитированные выше авторы, не имеет значение для квалификации этих условий как условий, относящихся к исполнению одного обязательства, если их соблюдение приводит к надлежащему исполнению этого обязательства. Применительно к рассматриваемой ситуации это означает, что, если условие касается исполнения обязанности по передаче приобретателю права собственности на вещь, действия по соблюдению этого условия входят в состав соответствующей обязанности вне зависимости от того, что являлось источником условия (договор или закон).
Кроме того, обязанность по подписанию передаточного акта также вытекает из закона (статья 556 Гражданского кодекса РФ), а не из соглашения сторон, что не мешает упомянутым выше авторам включать ее в состав договорного обязательства по передаче вещи.
Вывод о том, что регистрация перехода права собственности является неотъемлемой частью обязанности отчуждателя по передаче недвижимой вещи может быть сделан на основе ряда положений, содержащихся в Гражданском кодексе РФ.
Прежде всего, в пользу данной позиции указывает содержание легальных дефиниций договоров, опосредующих передачу недвижимого имущества (статьи 559, 567, 572 Гражданского кодекса РФ), в соответствии с которыми обязанностью должника является передача вещи в собственность кредитора. Как подтверждено выше ссылками на положения Гражданского кодекса РФ, весь комплекс правомочий, составляющий содержание права собственности, приобретается лицом только с момента государственной регистрации перехода права собственности.
О наличии у отчуждателя обязанности по переносу на приобретателя титула собственника посредством государственной регистрации перехода права собственности свидетельствует также закрепление в пункте 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ санкции за ее неисполнение – возмещение убытков, причиненных задержкой государственной регистрации, а также специального способа защиты прав лица на случай уклонения другой стороны сделки от государственной регистрации – иска о регистрации перехода права собственности.
Данное положение закона позволяет квалифицировать уклонение отчуждателя или приобретателя от подачи заявления для регистрации перехода права собственности аналогично уклонению от подписания акта приема-передачи вещи (статья 556 Гражданского кодекса РФ) – то есть как просрочку должника (статья 405 Гражданского кодекса РФ), либо, соответственно, как просрочку кредитора (статья 406 Гражданского кодекса РФ).
В этой связи требование о государственной регистрации перехода права собственности рядом авторов квалифицируется как частный случай требования о понуждении должника к исполнению обязательства по передаче вещи в натуре (статья 396 Гражданского кодекса РФ), а требование о возмещении убытков вследствие задержки государственной регистрации – как требование о возмещении убытков, причиненных просрочкой должника.
Таким образом, совокупность приведенных выше положений свидетельствует о том, что обязанность продавца по передаче недвижимой вещи не исчерпывается фактическим вручением ее покупателю, подтверждаемым передаточным актом или иным документом, и включает в себя также обязательство по переносу на покупателя титула собственника путем государственной регистрации перехода права собственности.
Тезис о том, что к обязательствам продавца относится обязанность совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, подтверждается в научной литературе, а также прямо или косвенно содержится в многочисленных судебных решениях.
В частности, в Постановлении от 19.08.2011 №15АП-8681/2011 по делу №А32-16076/2010 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, процитировав содержание нормы статьи 454 Гражданского кодекса РФ, указывающей на обязательство продавца передать право собственности покупателю, приходит к выводу, что к обязанности продавца относится передача покупателю владения объектом недвижимости (статья 556 Гражданского кодекса РФ), а также осуществление совместно с покупателем действий по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (статья 551 Гражданского кодекса РФ).
В Постановлении от 31.08.2015 №15АП-7724/2014 по делу №А32-38118/2011 этот же суд отмечает, что «из положений § 8 главы 30 ГК РФ следует обязанность собственника объекта недвижимости обеспечить перенесение на покупателя титула собственника по правомерно заключенному договору, равно как обязанность покупателя этот титул принять, совершив необходимые действия по получению легитимации».
Аналогичный подход к содержанию обязанности по передаче недвижимой вещи приобретателю закреплен также в законодательстве других стран, в частности, в Германском гражданском уложении. Так, например, в силу § 433 (1), S. 1 Германского гражданского уложения продавец должен не только передать имущество покупателю, но и сделать так, чтобы тот приобрел право собственности на нее, то есть всячески способствовать переходу права собственности. По смыслу § 873 и § 925 Германского гражданского уложения исполнение обязанности по передаче недвижимой вещи включает в себя два этапа: заключение соглашения между управомоченным лицом и другой стороной об изменениях в правах и внесение соответствующих изменений в реестр прав.
При этом нельзя обойти вниманием тот факт, что в ряде других европейских правопорядков проблема включения государственной регистрации перехода права собственности в состав обязанности отчуждателя по передаче вещи не возникает в принципе (в частности, в Испании, Англии). Объясняется это тем, что государственная регистрация перехода права собственности после осуществления сторонами сделки всех предваряющих регистрацию действий (заключение договора, подписание передаточного акта) может быть проведена по заявлению любой из сторон сделки.
С учетом данного замечания следует обратиться к процедуре осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество в РФ, которая в настоящий момент регулируется Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно пункту 1 статьи 14 указанного закона государственная регистрация перехода права собственности осуществляется на основании заявлений лиц и документов, направленных в регистрирующий орган, к числу которых относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» процедура государственной регистрации прав состоит из следующих этапов:
1) прием заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
2) возврат прилагаемых к заявлению о государственной регистрации прав документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных статьей 25 настоящего Федерального закона;
3) проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав;
4) внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных Федеральным законом сведений, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление об отказе в осуществлении государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление о прекращении государственной регистрации прав;
5) выдача документов после государственной регистрации прав, либо после отказа в осуществлении государственной регистрации прав, либо после прекращения государственной регистрации прав.
В соответствии с процитированным выше положениям государственная регистрация перехода права собственности в РФ осуществляется компетентным органом на основании заявлений обеих сторон сделки. Отсюда следует признать, что обязанность по государственной регистрации (переносу права собственности) является необходимым элементом обязательства должника по передаче недвижимого имущества.
Данный вывод приводит к необходимости ответа на вопрос о том, на каком этапе процедуры государственной регистрации соответствующая обязанность должника является надлежаще исполненной с учетом того, что регистрацию перехода права собственности осуществляет не отчуждатель, а третье лицо – государственный орган.
Иными словами, следует ответить на вопрос, исчерпывается ли обязанность должника подачей заявления в регистрирующий орган, или же она является надлежаще исполненной лишь с момента принятия соответствующим органом решения о государственной регистрации перехода права собственности по результатам рассмотрения заявлений сторон сделки.
Вопрос о моменте исполнения обязанности по переносу права собственности на приобретателя в данном аспекте не нашел своего отражения в научной литературе и в судебной практике.
Вторая из приведенных выше позицией косвенно поддержана в учебнике по гражданскому праву под редакцией А.П. Сергеева. Автор главы, посвященной договору купли-продажи недвижимости, в ходе своих рассуждений указывает, что исполнение договора продажи недвижимости осуществляется вплоть до момента государственной регистрации перехода права на соответствующий объект.
Как указано выше, интерес лица, вступающего в договорные отношения с отчуждателем, состоит в приобретении титула собственника на недвижимую вещь. Поскольку такой правовой эффект достигается исключительно при принятии государственным органом решения о регистрации перехода права собственности, является неизбежным вывод о том, что обязанность должника является исполненной лишь с момента вынесения данного решения.
Одним из основополагающих принципов гражданского права является ответственность лица за нарушение принятых на себя обязательств, допущенное в результате его собственных действий (бездействий) (пункт 1 статьи 401 Гражданского кодекса РФ). В том случае, когда неисполнение обязательства произошло не в результате нарушений, совершенных должником, а в силу действий (бездействий) третьих лиц или по причине событий, не зависящих от воли какого-либо лица, ответственность за такое неисполнение строится на основе системы распределения рисков.
Поскольку регистрация перехода права собственности зависит от решения государственного органа, единственная возможность обосновать приведенную выше позицию – это признать, что во всех обязательствах, опосредующих передачу недвижимого имущества в собственность, должник не только обязуется представить надлежащим образом оформленные документы, необходимые для осуществления государственной регистрации, но и гарантирует приобретателю положительный результат рассмотрения заявления, то есть принимает на себя риск неисполнения обязательства по передаче вещи в силу действий (бездействий) третьего лица (государственного органа).
При этом из анализа статей 26, 27 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следует, что в регистрации перехода права собственности может быть отказано в связи с наличием (отсутствием) обстоятельств, как зависящих от отчуждателя, так и зависящих от приобретателя, либо вовсе не зависящих от сторон сделки. Отсюда возникает следующий вопрос – распространяются ли гарантии отчуждателя на случаи отказа в государственной регистрации по обстоятельствам, не зависящим от него?
В случае если отказ в регистрации был обусловлен обстоятельствами, зависящими от приобретателя (например, в связи с недостоверностью документов, представленных им для регистрации), ответственность отчуждателя за не передачу вещи в собственность приобретателя исключается в силу просрочки кредитора (статья 406 Гражданского кодекса РФ) – исполнение должником своего обязательства было невозможно, так как кредитор не совершил действия, предусмотренные Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», необходимые для вынесения регистрирующим органом положительного решения.
Применительно к случаям отказа в государственной регистрации по обстоятельствам, не зависящим от какой-либо стороны, представляется, что ответственность должна строиться по упомянутой выше системе распределения рисков. Основой данной системы является следующее правило – риск несет та сторона, которая расположена «ближе» к источнику этого риска (иными словами, в сфере которой находится обстоятельство, явившееся основанием для отказа в регистрации).
Поскольку регистрация перехода права собственности приобретателю является составляющей обязанности должника во всяком обязательстве по передаче недвижимой вещи в собственность, отказ государственного органа в регистрации препятствует должнику надлежащим образом исполнить свою обязанность. Если решение об отказе в государственной регистрации является незаконным, препятствие к исполнению обязанности может быть устранено путем успешного оспаривания такого решения (пункт 12 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Применительно к оспариванию решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности возникает ряд следующих вопросов: является ли необходимым условием предъявления заявления об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации предъявление его обеими сторонами сделки; каковы последствия отказа лица, взявшего на себя обязательство передать вещь в собственность приобретателя, от обращения в суд; что произойдет в динамике договорных отношений в случае, если в суд с соответствующим требованием не обратится ни одна из сторон сделки?
Первому из поставленных вопросов посвящены разъяснения, содержащиеся в пункте 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее по тексту – Постановление Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010). Согласно данному пункту в случае, когда лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса РФ (Прим. ред. К.К. – в настоящий момент соответствующие правила содержатся в главе 22 Кодекса административного производства РФ) или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ, то есть по правилам производства по делам, возникающих из публичных отношений.
При этом далее высшие судебные инстанции указывают следующее.
По результатам рассмотрения дела суд вправе сделать вывод о внесении записи в реестр, если такое изменение не повлечет нарушение прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. В качестве примера отсутствия спора о праве на недвижимость суды приводят ситуацию, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.
Таким образом, по мнению высших судебных инстанций, отсутствие заявления о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации одной из сторон сделки уже само по себе свидетельствует о наличии между ними спора о праве на недвижимость, который не может быть разрешен в рамках дела об оспаривании отказа в регистрации перехода права собственности, и не позволяет суду вынести решение о внесении в Единый государственный реестр недвижимости соответствующей записи.
Среди проанализированной судебной практики автором настоящего исследования не было найдено ни одного примера отказа суда в рассмотрении требования о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности по причине отсутствия заявления второй стороны сделки.
Между тем из процитированных разъяснений судов высших инстанций следует сделать ряд выводов, имеющих важное теоретическое и практическое значение:
– по делам об оспаривании отказа в государственной регистрации перехода права собственности участие на стороне заявителя обоих участников сделки является обязательным;
– основанием возникновения спора о праве на вещь могут являться не только юридические факты материального права (действия, бездействия), но и пассивное процессуальное поведение лица (уклонение должника в обязательстве по передаче вещи от обращения в суд с требованием об оспаривании отказа в регистрации перехода права собственности как форма отрицания права кредитора на приобретение вещи в собственность);
– поскольку рассмотрение дела о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации в отсутствие заявлений обеих сторон сделки является невозможным, отказ отчуждателя от обращения в суд препятствует государственной регистрации перехода права собственности, что приводит к неисполнению им обязательства по передаче вещи в собственность, а, следовательно, является основанием для применения мер ответственности за нарушение обязанности по договору.
Целью настоящего исследования является анализ перечисленных выше проблем и сопутствующих им вопросов с учетом содержания действующего законодательства РФ и подходов, выработанных в науке процессуального права и практике российских судов.