Правовое регулирование несостоятельности (банкротства) застройщиков в Российской Федерации
Санкт-Петербургский государственный университет
АННОТАЦИЯ
выпускной квалификационной работы
студента магистратуры
по программе «Предпринимательское право»
ФИО: Гуцу Сергей Романович
Тема выпускной квалификационной работы: «Правовое регулирование несостоятельности (банкротства) застройщиков в Российской Федерации»
Цели и задачи исследования:
– правовая оценка реформы института несостоятельности (банкротства) застройщика 2017 года, а также её эффективности;
– анализ текущего законодательства, регулирующего правоотношения, связанные с несостоятельностью (банкротством) застройщика с учетом поправок, а также судебной практики на предмет выявления правовых пробелов и (или) коллизий, которые возникли в связи с внесением поправок
Выводы, сделанные по результатам исследования:
– процедура несостоятельности (банкротства) застройщика до реформы 2017 года являлась крайне неэффективным с процедурной точки зрения способом защиты и (или) восстановления нарушенных прав граждан (физических лиц);
– основной целью реформы 2017 года являлось создание детально урегулированной процедуры и условий для обеспечения приоритета интереса граждан (физических лиц) – участников строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщика;
– закрепление специальных правил о несостоятельности (банкротстве) застройщика обусловлено стремлением федерального законодателя снизить сроки проведения процедуры несостоятельности (банкротства) застройщика;
– реформа 2017 года расширила способы защиты нарушенного права граждан путем закрепления революционного для отечественного банкротного права правила, по которому кредитор получает вещно-правовую позицию и может требовать не только денежные средства, но и требовать передачу жилых помещений, машино-мест и нежилые помещения, что само по себе является новеллой для банкротного права в отечественном законодательстве;
– одним из существенных недостатков института страхования гражданской ответственности застройщика перед дольщиками являлся тот факт, что при наступлении страхового случая, страховые компании, злоупотребляя своим правом, искали повод для отказа в удовлетворении досудебной претензии и не спешили осуществлять страховые выплаты, вынуждая тем самым заинтересованных лиц обращаться в суд, к моменту разрешения дела по существу уже возбуждались как правило дела о несостоятельности (банкротства) застройщика;
– ключевая функция Фонда защиты прав граждан реализуется через механизм компенсации денежных средств;
– говоря о плюсах и минусах Фонда защиты прав граждан, представляется, что его создание и функционирование является крайне важной мерой, на которое пошло Правительство Российской Федерации, поскольку, как показала правоприменительная практика за многие предшествующие годы, в отечественном гражданском обороте большинство застройщиков не готовы соблюдать основополагающий принцип добросовестности.
– до момента полного перехода на модель обязательных отчислений застройщиками денежных средств, мероприятия по завершению строительства недостроенных объекта осуществляются за счет симбиоза бюджетных средств, а также средств застройщиков, которые осуществили обязательные отчисления;
– единственным минусом Фонда защиты прав граждан, о котором многие практики и участники делового оборота сегодня говорят, является фактическое удорожание стоимости строительства недвижимого имущества по договору долевого участия, поскольку теперь застройщики обязаны осуществлять обязательные отчисления от каждого договора в размере 1,2% от цены в компенсационный фонд;
– юридические лица не могут получить возмещение вложенных средств из компенсационного фонда, поскольку внесенные федеральным законодателем поправки касались лишь только физических лиц, как более незащищенной категории субъектов гражданского оборота;
– на сегодняшний день средствами, в том числе юридических лиц, компенсируются убытки граждан, возникшие в результате введения процедуры несостоятельности (банкротства) застройщика, что является необоснованным, поскольку в аналогичной ситуации юридические лица лишены такого права на компенсацию, при этом безотносительно вопроса происхождения денежных средств;
– в рамках процедуры несостоятельности (банкротства) застройщика, в отличии от физических лиц, юридические лица полностью лишены права предъявлять альтернативное требования о передаче, как жилых, так и нежилых помещений;
– единственный способ защиты юридических лиц при введении процедуры несостоятельности (банкротства) застройщика – это включение в реестр кредиторов и последующее получение денежного удовлетворения в порядке очередности без каких-либо привилегий;
– те граждане, которые приобрели по договору долевого участия в строительстве нежилое помещение (например, популярные на сегодняшний день апартаменты) остаются не защищенными, что является недопустимым;
– в качестве альтернативного способа защиты, помимо требования о передаче жилого помещения и (или) денежного требования о выплате компенсации, пострадавшие от недобросовестных застройщиков граждане имеют право потребовать передачу объекта незавершенного строительства вновь созданному жилищно-строительному кооперативу для целей завершения строительства и ввода в эксплуатацию с соблюдением ряда условий;
– реформы 2017 двух основополагающих субъектов гражданского оборота – физического лица и юридического лица поставили в положение полного неравенства, что является недопустимым, поскольку оба субъекта гражданского оборота должны иметь необходимый и соразмерный объем способов защиты нарушенного права.
Введение…………………………………………………………………………………3
Глава 1. Особенности нормативного регулирования несостоятельности (банкротства) застройщиков в отечественном законодательстве……………………6
§ 1.1. Необходимость законодательного регулирования несостоятельности (банкротства) застройщика…………………………………………………………….6
§ 1.2. Цели законодательства о несостоятельности (банкротстве) застройщиков….11
Глава 2. Реформа института несостоятельности (банкротства) застройщика 2017 года: устранение прежних недостатков и порождение новых правовых коллизий……………………………………………………………………………….17
§ 2.1. Фонд защиты прав граждан: правовое значение в делах о несостоятельности (банкротства) застройщиков………………………………………………………….17
§ 2.2. Проблемы правового неравенства при несостоятельности (банкротстве) участников строительства при приобретении жилой и нежилой недвижимости….36
§ 2.3. Альтернативные способы защиты участников строительства при признании застройщика несостоятельным (банкротом)…………………………………………46
Заключение……………………………………………………………………………..52
Список использованной литературы…………………………………………………..54
Институт банкротства застройщиков в 2017 году пережил очередной этап нормативного реформирования путем внесения изменений в параграф 7 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ).
Предпосылкой ко внесению изменений явилась порочная статистика банкротных дел с участием застройщиков, которая увеличивалась каждый год, при этом количество обманутых дольщиков, не получивших в результате ни денег, ни жилья, также стремительно росло с каждым годом.
Целью настоящей работы является правовая оценка реформы института несостоятельности (банкротства) застройщика 2017 года, а также её эффективности.
Только за последние 2 года федеральный законодатель минимум 1 раз в квартал вносил изменения в федеральное законодательство, регулирующее правоотношения, связанные с жилищно-строительной отраслью и несостоятельностью (банкротством) застройщика, что лишний раз подтверждает факт наличия правовых проблем в указанной сфере и актуальность исследования настоящей темы.
Причины регулярных законодательных поправок связаны с тем, что процедура несостоятельности (банкротства) застройщика до реформы являлась крайне неэффективным с процедурной точки зрения способом защиты и (или) восстановления нарушенных прав граждан (физических лиц).
Проще говоря, вложив свои денежные средства, либо денежные средства, полученные через кредитование, граждане (физические лица) оставались в результате банкротства застройщика без денег и без жилья, при этом, сохраняя статус должника перед банком-кредитором.
Связано это было с тем, что классическая для банкротного права структура и последовательность процедуры несостоятельности (банкротства) застройщика не отвечала требованиям эффективности.
Применение четырех классических для банкротства стадий (наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления, а также конкурсного производства (так называемые восстановительные и ликвидационные стадии) не давали результатов, поскольку застройщик ликвидировался, без последствий для себя, а граждане оставались ни с чем.
Кроме того, правоприменительная практика показала неоправданность и неэффективность классических правовых подходов, применяемых при несостоятельности (банкротстве) застройщика.
В частности, практика показала, что во многих случаях, граждане стремятся получить купленное недвижимое имущество, а не потраченные денежные средства на её приобретение.
Однако из-за того, что отечественное банкротное право знакомо лишь с реестровыми требованиям кредитора денежного характера, кредиторы, желающие получить не деньги, а, например, свою квартиру – не могли реализовать полноценно свое право требование о передаче недвижимого имущества.
В этой связи перед федеральным законодателем стояла задача создать механизмы для легитимной трансформации денежных требований в имущественные и превратить простого реестрового кредитора, в кредитора с требованиями о передаче недвижимого имущества.
В целом, процедура несостоятельности (банкротства) застройщика больше защищала интересы самого застройщика, чем дольщиков.
Поэтому основной целью реформы 2017 года являлось создание детально урегулированной процедуры и условий для обеспечения приоритета интереса граждан (физических лиц) – участников строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщика.
При разработке проекта поправок, федеральный законодатель исходил из того, что в подавляющем большинстве примеров несостоятельности (банкротства) застройщиков, граждане при вложении своих денежных средств в покупку жилья – не обладают какими-либо специальными знаниями в области инвестирования и, соответственно, не имеют опыта, на основе которого можно грамотно и эффективно осуществить инвестирование с минимальными рисками.
При проведении исследования автор настоящей работы ставил перед собой задачу провести анализ текущего законодательства с учетом поправок, а также судебной практики на предмет выявления правовых пробелов и (или) коллизий, которые возникли в связи с внесением поправок.
Выявляя те или иные правовые недостатки, автор сослался на конституционные принципы и нормы права, которые ограничиваются в следствии недостаточного правового регулирования.
Хочешь уникальную работу?
Больше 3 000 экспертов уже готовы начать работу над твоим проектом!
4.8 (17 отзывов)
5 (158 отзывов)
4.9 (5 отзывов)
4.2 (13 отзывов)
4.9 (20 отзывов)
4.6 (522 отзыва)
0 (13 отзывов)
4.9 (66 отзывов)
5 (154 отзыва)
