Защита добросовестного приобретателя недвижимости в Российской Федерации и Китайской Народной Республике: сравнительно-правовой анализ

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ Аннотация к выпускной квалификационной работе студентки 2 курса магистратуры по программе “Гражданское право, семейное право, международное частное право” ФИО: Чэнь Шусю Тема выпускной квалификационной работы – “Защита добросовестного приобретателя недвижимости в РФ и КНР: сравнительно-правовой анализ”. Основные цели исследования: 1) Исследование конструкции добросовестного приобретения права собственности на недвижимость от неуправомоченного отчуждателя в РФ и анализ опыта применения данной конструкции на практике и выявление недостатков в области применения положений закона о добросовестном приобретении права собственности на недвижимость в РФ; 2) Изложение и раскрытие правил защиты добросовестного приобретателя недвижимости, установленных в действующем Законе КНР “О вещных правах”, выявление его недостатков и ограничений и доказывание наличия норм о публичной достоверности реестра прав на недвижимость в КНР и раскрытие преимуществ публичной достоверности реестра прав на недвижимость; 3) Сопоставление и анализ положений закона РФ и КНР о защите добросовестного приобретателя недвижимости, выявление сходств и отличий; 4) Выявление критериев публичной достоверности реестра прав на недвижимость и перспектив имплементации этого принципа на основании выводов работы. Выводы, сделанные по результатам исследования: 1) В действующем гражданском законодательстве РФ и КНР и на практике действует добросовестное приобретение права собственности на недвижимость, однако в законодательстве КНР появляются нормы, являющиеся воплощением принципа публичной достоверности, хотя они разбросаны в разных законах и в различных статьях этих законов, и не систематизированы; 2) В конструкцию добросовестного приобретения недвижимости в РФ входит 6 элементов, в том числе двухсторонняя сделка, приобретение не от собственника, выбытие объекта недвижимости из владения по воле собственника или лица, которому передал владение собственник, возмездность отчуждательной сделки, добросовестность приобретателя и регистрация перехода права собственности на недвижимость. В отличие от российского права в КНР при применении добросовестного приобретения права собственности на недвижимость учитываются в совокупности такие факторы как неуправомоченность отчуждения, наличие недостоверной регистрационной записи в реестре, добросовестность приобретателя, приобретение по рационально обоснованной цене и регистрация перехода права собственности на недвижимость, и исключается значимость такого элемента как выбытие объекта из владения по воле собственника или лица, которому передал владение собственник. 3) Толкование каждого элемента конструкции в КНР имеет сходства и различия с толкованием, присущим российскому праву. Например: 1) в КНР отсутствует спор относительно действительности сделки между отчуждателем и приобретателем, а данная сделка фактически недействительна в РФ, однако данная сделка будет признана действительной в составе добросовестного приобретения по российскому праву; 2) Согласно китайскому действующему юридическому составу добросовестного приобретения права собственности на недвижимости не разрешена проблема с отчуждением по поддельным документам, однако в РФ действует элемент выбытия объекта недвижимости из владения по воле собственника или лица, которому передал владение собственник, и подлог, как правило, квалифицируется как выбытие объекта недвижимости из владения помимо воли собственника; 3) давнишний спор в отношении толкования критериев оценки добросовестности приобретателя не закончен в доктрине РФ и КНР до сих пор. 4) Принцип публичной достоверности имеет видимые преимущества, его применение удобно для судебной практики, экономит энергию и денежные средства для оборота, уменьшает его риски. Однако сфера применения принципа публичной достоверности должна быть ограничена в связи с особой экономической системой и ситуацией в КНР, он принципиально не распространяется на объекты недвижимости, находящиеся в китайском сельском поселении, права на которые не подлежат регистрации. Также из-под действия упомянутого принципа должна быть изъята государственная собственность.

На основании вышеизложенного, необходимо констатировать, что в действующем гражданском законодательстве РФ и КНР действует добросовестное приобретение права собственности на недвижимость. Юридический состав добросовестного приобретения недвижимости и движимого имущества регламентируется одной статьей, не рассматривается отдельно. Но в конструкцию добросовестного приобретения недвижимости в РФ входит 6 элементов:
1. двухсторонняя сделка;
2. приобретение не от собственника;
3. выбытие объекта недвижимости из владения по воле собственника или лица, которому передал владение собственник;
4. добросовестность приобретателя;
5. возмездность отчуждательной сделки ;
6. государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость или хотя бы фактическая передача владения недвижимостью.
Очевидно, в отношении юридического состава приобретения права собственности на недвижимость в доктрине гражданского права РФ возникают споры. В отличие от российского права, в юридический состав добросовестного приобретения права собственности на недвижимость в КНР включены следующие элементы:
1. неуправомоченность отчуждения;
2. наличие недостоверной регистрационной записи в реестре;
3. добросовестность приобретателя;
4. приобретение по рационально обоснованной цене;
5. регистрация перехода права собственности на недвижимость.
Кроме этого, толкование каждого элемента конструкции имеет сходства и различия с толкованием, присущим российскому праву.
Совпадение и различие положений законодательства и доктрины РФ и КНР в данном юридическом составе выступают следующие:
Двухсторонняя сделка. В конструкции добросовестного приобретения недвижимости по российскому и китайскому праву требуется двухсторонняя распорядительная сделка, а также регистрация перехода права собственности на недвижимость, приобретенную на основании данной сделке. Вместе с тем, в КНР отсутствует спор относительно действительности сделки между отчуждателем и приобретателем. В «Разъяснении Верховного народного суда КНР о некоторых вопросах при разрешении споров о купле-продаже» сказано, что сделка, совершенная неуправомоченным отчуждателем, признается действительной.В отличие от китайского законодательства данная сделка фактически недействительна в РФ. И только в исключительных случаях данная сделка будет признана действительной по российскому праву. При этом приходится ссылаться на судебную практику, поскольку это не находит прямого отражения в законодательстве РФ.
В отношении условия о приобретении недвижимости «не от собственника» в китайском праве дано другое определение. Неуправомоченный отчуждатель во всех случаях не является собственником недвижимости.
Добросовестное приобретение права собственности на недвижимость в КНР применимо только при недостоверности регистрационной записи, то есть в случаях, когда записи о правовом положении недвижимости неправильно внесены в реестр. Что делать в случаях, когда отчуждение недвижимости, и последующая регистрация происходят по поддельным документам? Применим ли к таким ситуациям юридический состав добросовестного приобретения? В РФ спор по данному поводу отсутствует. В статье 302 ГК РФ содержится условие о выбытии объекта недвижимости по воле собственника или лица, которому собственник передал владение. В случае если недвижимость выбыла по поддельным документам, и регистрация перехода права собственности была совершена под влиянием насилия или угрозы насилия, юридический состав добросовестного приобретения не применяется (поскольку выбытие недвижимости произошло против воли собственника). В конструкции добросовестного приобретения недвижимости по китайскому праву критерий воли отсутствует. Однако к движимому имуществу, выбытие которого из владения произошло против воли собственника или лица, которому передал владение собственник, не применяется добросовестное приобретение.
Добросовестность приобретателя. Это самое важное и сложное условие из состава добросовестного приобретения недвижимости. В РФ законодательством и правовыми позициями судебной практики даны разные категории оценки добросовестности приобретателя: «не знал и не мог знать» и «не знал и не должен знать», которые противоречат друг другу. В науке спор относительно данной категории еще не закончен. Как и в РФ, в КНР на практике применяется категория «не знал и не знал по грубой неосторожности». Некоторые ученые полагают, что приобретателю следует проверять достоверность данных в реестре и обратить внимание на объективные обстоятельства при приобретении имущества, то есть во время совершения сделки. Таким образом, следует отметить, что и российским, и китайским правом наложено весьма тяжелое бремя на приобретателя.
Сходство российского и китайского права здесь проявляется в следующем: (1) гражданское законодательство РФ и КНР рассматривают ряд случаев, когда приобретатель признается недобросовестным; (2) бремя доказывания недобросовестности несет собственник, на приобретателя не возлагается бремя доказывания своей добросовестности; (3) до завершения государственной регистрации перехода права собственности требуется добросовестность приобретателя. После регистрации перехода права собственности на недвижимость, недобросовестность приобретателя не вредит праву собственности на добросовестно приобретенную недвижимость.
Возмездность приобретения: это необходимое условие для добросовестного приобретения недвижимости в РФ и КНР. Но в законодательстве РФ не находит отражения положение о рационально обоснованной цене. «Закон КНР о вещных правах» ясно предусматривает условие и критерии определения рационально обоснованной цены.
В РФ внесение всей стоимости недвижимого имущества является основанием для оценки добросовестности приобретателя. Рационально обоснованная цена при добросовестном приобретении права собственности на недвижимость в КНР не требует немедленного внесения на счет отчуждателя.
В РФ и КНР при добросовестном приобретении недвижимости переход права собственности на недвижимость осуществляется с момента государственной регистрации. В российском праве существует спор относительно включения судебного решения об отказе в удовлетворении виндикационного иска собственником в сложный юридический состав приобретения права собственности на недвижимость от неуправомоченного отчуждателя, а в КНР подобная дискуссия отсутствует.
В КНР добросовестное приобретение права собственности на недвижимость не увязывается с фактической передачей владения. В РФ имеется дискуссия на сей счет. По мнению Верховного суда РФ, фактическая передача владения вещью также требуется и при «книжном владении», то есть внесении записи в ЕГРН на имя приобретателя.
Как уже было сказано выше, в отличие от законодательства РФ, в законодательстве КНР положения принципа публичной достоверности разбросаны в разных законах и статьях, не систематизированы. Это и проверка по существу заявок на регистрацию недвижимости и соответствующих документов, и предварительная регистрация, и обязательная регистрация права на недвижимость, и возражение против достоверности, и исправление регистрационной записи, и государственная компенсация за внесение недостоверной регистрационный записи. На основании ряда выявленных недостатков и ограничений добросовестного приобретения недвижимости, автор данной работы убежден, что в интересах обеспечения прочности и безопасности гражданского оборота, защиты действительного собственника и приобретателя необходимо внести публичную достоверность государственной регистрации прав на недвижимое имущество в действующее законодательство РФ и КНР. Автором данной работы предлагается внести следующие изменения:
В отношении вещного права должна действовать обязательная государственная регистрация. Возникновение, изменение, передача и прекращение вещных прав на недвижимость вступает в законную силу с момента государственной регистрации в установленном законодательством порядке; при отсутствии регистрации права на недвижимость являются недействительными, за исключением случаев, когда законодательством установлено иное.
В отношении регистрации вещного права действует существенная (или иными словами сущностная) проверка. Орган государственной регистрации обязан проверить соответствие заявок о государственной регистрации порядку регистрации и соответствие нормативным правовым актам. Проверка заявок о государственной регистрации является основанием перехода вещного права. Без проверки, проведенной органом государственной регистрации не происходит переход вещного права между сторонами.
Сведения, внесенные в реестр прав на недвижимость, признаются достоверными в отношении лица, полагающегося на достоверность сведений в реестре прав на недвижимость. Приобретатель приобретает право на недвижимость вследствие сделки, за исключением случаев, когда в реестр внесено возражение против достоверности записи.
Лицо, сомневающееся в достоверности записи в реестре прав на недвижимость, вправе подать заявление об исправлении записи в реестре прав на недвижимость. Орган государственной регистрации должен внести исправление записи при наличии письменного согласия лица, на чье имя право зарегистрировано в реестре прав на недвижимость или документов, подтверждающих наличие неточностей в регистрационной записи.
При заключении сделки в отношении недвижимости в целях обеспечения реализации соглашения, участники данной сделки вправе подать заявление о предварительной регистрации. При предварительной регистрации любое распоряжение данной недвижимостью без согласия лица, внесенного в реестр прав на недвижимость по предварительной регистрации, не имеет законной силы.
При утрате своего права на недвижимость по независящим от действительного правообладателя причинам, действительный собственник вправе требовать от органа государственной регистрации возмещения ущерба, причиненного такими действиями (действие и бездействие) вне зависимости от вины органа государственной регистрации.