Защита прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика
Тема диссертации: Защита прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика Цели исследования – комплексный анализ реализации гражданско-правовой защиты прав участников строительства при банкротстве застройщика, выявление проблемных вопросов в области правового регулирования требований участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщика. Задачи исследования: – выявить правовые особенности денежного требования участника строительства, проанализировать доктринальные положения и судебную практику, относящиеся к вопросам правовой природы такого требования; – выявить правовые особенности имущественного требования участника строительства (требования о передаче жилого помещения), проанализировать доктринальные положения и судебную практику, относящиеся к вопросам правовой природы такого требования и возможности его заявления участником строительства; – установить возможность трансформации имущественного требования в денежное, и наоборот; -выявление условий признания арбитражным судом требований участников строительства о передаче жилых помещений обоснованными и их включения в реестр требований о передаче жилых помещений возможности его заявления участником строительства; – выявление особенностей способов погашения требований участников строительства, в частности, идеи замены застройщика, признанного банкротом, при наличии у последнего объекта долевого строительство, строительство которого не завершено. Выводы, сделанные по результатам работы: 1. Закон о банкротстве допускает трансформацию имущественного требования в денежное требование. 2. Правовое положение участников строительства при реализации предусмотренных Законом о банкротстве способов погашения их требований является равным независимо от того, в какой из двух указанных реестров эти требования включены. Данные требования остаются разными видами требований как с точки зрения их объектов (жилые помещения и денежные средства соответственно), так и условий признания их обоснованными и включения в реестр. 3. Денежное требование в виде требования о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, может рассматриваться как самостоятельный способ защиты права, применяющийся только в рамках правоотношений в сфере банкротства. 4. Требование участника долевого строительства о передаче жилого помещения в многоквартирном доме может быть признано обоснованным арбитражным судом и, как следствие, включено в реестр требований о передаче жилых помещений при одновременном соблюдении следующих условий: а) договор, на котором основано требование участника долевого строительства о передаче жилого помещения, является заключенным и действительным; б) обязательство застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства не исполнено. 5. Участник долевого строительства, которому было передано застройщиком жилое помещение в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию, вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о признании права собственности участника строительства на жилое помещение. Соответственно, решение арбитражного суда о признании права собственности на данное жилое помещение будет основанием для государственной регистрации перехода права собственности на данное жилое помещение. 6. Идея замены застройщика, содержащаяся в параграфе 7 главы IX Закона о банкротстве («Банкротство застройщика»), как способ погашения требований участников строительства, не создает необходимых гарантий защиты прав участников строительства, поскольку новый «застройщик» может не выполнить возложенных на него требований.
В настоящее время долевое строительство является одним из популярных способов приобретения права собственности на жилое помещение в России. При этом, цели приобретения жилья могут быть совершенно разными: от удовлетворения жилищной потребности до последующей сдачи жилья в аренду или его перепродажа.
В одном из своих экспертных заключений Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства отметил: «…сам по себе механизм долевого строительства, требующий одновременного предоставления гражданам эффективных юридических гарантий сохранения их инвестиций, является концептуально непригодным для эффективного решения проблемы обеспечения граждан доступным жильем».
С данным утверждением трудно не согласиться. Растущая динамика в сфере строительных отношений требует постоянного совершенствования и обновления в правовом регулировании. Данное обстоятельство приводит к тому, что поиск эффективных механизмов защиты прав граждан – участников долевого строительства является необходимостью. Наиболее актуальным является вопрос защиты прав участников долевого строительства в ситуации несостоятельности (банкротства) застройщика. Проблематика данного вида отношений, прежде всего, характеризуется наличием множественности лиц на стороне участников строительства, затяжным характером строительной деятельности и недостаточностью имущества у застройщика как для удовлетворения требований участников строительства, так и для завершения строительства.
До 2011 года в юридическом сообществе постоянно выносился на обсуждение вопрос о том, что необходимо создать отдельное правовое регулирование в отношении особой группы юридических лиц – застройщиков в рамках законодательства о банкротстве. Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства также был убежден в необходимости «…введения в законодательство о несостоятельности (банкротстве) специальных правил, которые предусматривали бы определенные гарантии прав граждан-долыциков на случай банкротства организаций, привлекающих их денежные средства…».
Надо отметить, что в некоторых субъектах Российской Федерации были приняты законы, которые предусматривали меры государственной поддержки «обманутых дольщиков». Однако, данные меры носили точечный характер и зависели от социальной политики того или иного субъекта РФ.
Федеральным законом от 12.07.2011 №210-ФЗ глава IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» дополнена параграфом 7 «Банкротство застройщиков». Целью введения данных норм было обеспечение защиты прав участников строительства (физических лиц, юридических лиц, публично-правовых образований), которые вложили денежные средства либо иное имущество в строительство многоквартирных домов с целью дальнейшего приобретения расположенных в данных объектах строительства жилых помещений. С принятием параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве («Банкротство застройщика») была реализована одна из наиболее важных задач поставленных перед законодателем – выделение граждан – участников строительства (в том числе, дольщиков) в приоритетную категорию кредиторов как непрофессиональных инвесторов. При этом, нельзя не обратить внимание на фигуру застройщика. Согласно положениям параграфа 7 главы IX нет необходимости, чтобы лицо, осуществляющее строительство и привлекающее денежные средства, являлось застройщиком согласно градостроительному законодательству либо законодательству об участии в долевом строительстве, в том числе чтобы данное лицо являлось правообладателем земельного участка, на котором осуществлялось строительство, либо имело разрешение на строительство. Существенное значение для данной категории юридического лица имеет исключительно факт привлечения денежных средств или имущества участников строительства, а не наличие права на земельный участок или разрешения на строительство.
Кроме того нельзя не отметить, что права требования к застройщику могут возникать на основе любых договоров. Согласно пункту 6 статья 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования не только в случае заключения договора по правилам Закона о долевом участии в строительстве, но практически при любых договорных и юридических способах внесения денежных средств застройщику. Таким образом, положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве «Банкротство застройщика» предполагают возможность признать в качестве участника строительства практически любое лицо, каким-либо образом внесшее денежные средства в строительство жилого помещения в многоквартирном доме, и, следовательно, предоставить защиту указанным лицам.
Однако, введенные нововведения в законодательство о банкротстве не решили проблемы защиты прав участников строительства в ситуации банкротства застройщика. Произошла обратная ситуация. Законодатель наметил лишь общий ориентир решения проблем с застройщиками. Безусловно, некоторые вопросы участников строительства были решены. Однако большое количество вопросов, поставленных законодателем, так и не нашли оптимальных ответов в судебной практике.
Несмотря на внесенные изменения в Закон о банкротстве, остается нерешенным вопрос о различном правовом статусе кредиторов – участников строительства, заявивших имущественные требования в отношении жилых и нежилых помещений.
Все это говорит об актуальности проблематики банкротства застройщиков, прежде всего такого аспекта, как обеспечение защиты прав участников строительства, столкнувшихся с неплатежеспособностью контрагента-застройщика.
Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, возникающие в связи с реализацией гражданско-правовой защитой прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика, обеспечением интересов участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщика, в частности, при рассмотрении арбитражными судами обоснованности заявленных требований.
Предмет диссертационного исследования. В доктрине неизменно подчеркивается комплексный характер законодательства о несостоятельности (банкротстве): сочетание норм публичного (как материального, так и процессуального) и частного права.
Предметом настоящего исследования являются гражданско-правовые аспекты установления и погашения требований участников строительства – как денежных, так и неденежных (требований о передаче жилых помещений), вопрос о надлежащем способе гражданско-правовой защиты прав участников строительства, получивших владение жилыми помещениями во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме до возбуждения дела о банкротстве застройщика, и условия реализации данного способа защиты.
Определяя предмет настоящего исследования, необходимо сделать следующие важные уточнения.
Во-первых, в рамках данной работы наше внимание будет сфокусировано на вопросах гражданско-правовой защиты прав участников строительства, инвестирующие денежные средства (и /или иное имущество) в строительство дома с целью последующего получения в собственность жилых помещений при введении в отношении застройщика процедур, применяемых в деле банкротстве. Однако, нами будет затронута проблематика защиты прав участников строительства, которые претендуют на получение нежилых помещений в ситуации банкротства застройщика.
Во-вторых, при установлении и последующем погашении требований о передаче жилых помещений или денежных требований, по существу, происходит реализация способов гражданско-правовой защиты прав участников строительства.
Следует отметить, гражданско-правовые способы защиты, которые предлагает нам законодатель при определении требований о передаче жилого помещения или денежных требований определяют статус участника строительства, характеризуют специфику защиты прав участников строительства при банкротстве застройщика. Например, при погашении денежных требований участника строительства происходит взыскание суммы основного долга, возмещение убытков, применение последствий недействительности сделки и др. В целях защиты охраняемого законом интереса участника строительства Законом о банкротстве предусмотрено требование о «признаниии права собственности участника строительства на жилое помещение» (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве).
Безусловно, в Законе о банкротстве наличествуют и иные способы защиты прав участников строительства, например, виндикационное требование в отношении застройщика (п.1 ст.201.8 Закона о банкротстве). Однако, подобные требования не определяют статус участника строительства в рамках процедуры банкротства застройщика, соответственно, данные требования не будут входить в предмет исследования настоящей работы.
Цели и задачи исследования. Целью данного исследования является комплексный анализ реализации гражданско-правовой защиты прав участников строительства при банкротстве застройщика, выявление проблемных вопросов в области правового регулирования требований участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщика.
Для достижения указанной цели нами были поставлены следующие конкретные задачи:
– исследование факторов, определяющих выбор надлежащего способа защиты прав участников долевого строительства в случае признания застройщика банкротом;
– установить возможность трансформации имущественного требования в денежное, и наоборот;
– выявить правовые особенности денежного требования участника строительства, проанализировать доктринальные положения и судебную практику, относящиеся к вопросам правовой природы такого требования;
– выявить правовые особенности имущественного требования участника строительства (требования о передаче жилого помещения), проанализировать доктринальные положения и судебную практику, относящиеся к вопросам правовой природы такого требования и возможности его заявления участником строительства;
– выявить условия признания арбитражным судом требований участников строительства о передаче жилых помещений обоснованными и их включения в реестр требований о передаче жилых помещений возможности его заявления участником строительства;
– выявить особенности способов погашения требований участников строительства, в частности, идеи замены застройщика, признанного банкротом, при наличии у последнего объекта долевого строительство, строительство которого не завершено;
– установление надлежащего способа защиты охраняемого законом интереса участника строительства в приобретении права собственности на жилое помещение во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме, переданным ему застройщиком до возбуждения производства по делу о банкротстве последнего, и условий реализации данного способа защиты;
Структура диссертационного исследования обусловлена его предметом, целями и задачами. Работа состоит из введения, двух глав, разделенных на пять параграфов, заключения и списка использованной литературы.
В ходе исследования нами были сделаны следующие основные выводы:
Закон о банкротстве допускает трансформацию имущественного требования в денежное требование. Вместе с тем, обратная трансформация не допускается, поскольку юридический состав денежных требований обладает чертами прекращения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
Правовое положение участников строительства при реализации предусмотренных Законом о банкротстве способов погашения их требований является равным независимо от того, в какой из двух указанных реестров эти требования включены, грань между требованием о передаче жилых помещений и денежным требованием участника строительства не стирается. Данные требования остаются разными видами требований как с точки зрения их объектов (жилые помещения и денежные средства соответственно), так и условий признания их обоснованными и включения в реестр.
Денежное требование в виде требования о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в силу специфичности своей конструкции может рассматриваться как самостоятельный способ защиты права, применяющийся только в рамках правоотношений в сфере банкротства. Создание особого способа восстановления имущественного положения участника долевого строительства обусловлено целью параграфа 7 Закона о банкротстве – защита имущественных прав и законных интересов граждан-участников строительства, как лиц, наименее защищенных в отношениях, связанных с банкротством застройщика.
Перечень денежных требований, предъявляемых участниками долевого строительства в рамках банкротстве застройщика, в целом не является закрытым. В рамках дела о несостоятельности (банкротства) застройщика участники долевого строительства вправе предъявить к застройщику требования о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого участия, штраф за неудовлетворение требований дольщика в добровольном порядке, возмещение убытков в виде реального ущерба («конкретных» убытков) и упущенной выгоды и другие. Другое дело, что удовлетворение денежных требований, перечень которых содержится в подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, носит более приоритетный характер по смыслу Закона о банкротстве в отличие от остальных денежных требований (требование о неустойке и др.).
Требование участника долевого строительства о передаче жилого помещения в многоквартирном доме может быть признано обоснованным арбитражным судом и, как следствие, включено в реестр требований о передаче жилых помещений при одновременном соблюдении следующих условий:
а) договор, на котором основано требование участника долевого строительства о передаче жилого помещения, является заключенным и действительным;
б) обязательство застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства не исполнено.
6. Участник долевого строительства, которому было передано застройщиком жилое помещение в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию, до даты принятия заявления о признании застройщикабанкротом, имеет охраняемый законом интерес в приобретении права собственности на указанное помещение. Надлежащим способом защиты данного интереса (реализация которого в обычном (административном) порядке осложнена в связи с возбуждением в отношении застройщика производства по делу о банкротстве) является вынесение арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве застройщика, определения о признании права собственности участника строительства на жилое помещение. Соответственно, решение арбитражного суда о признании права собственности на данное жилое помещение будет основанием для государственной регистрации перехода права собственности на данное жилое помещение.
7. Идея замены застройщика, содержащаяся в параграфе 7 главы IX Закона о банкротстве («Банкротство застройщика»), как способ погашения требований участников строительства, не создает необходимых гарантий защиты прав участников строительства, поскольку новый «застройщик» может не выполнить возложенных на него требований.
8. Передача участникам строительства в собственность жилых помещений в порядке погашения их требований в деле о банкротстве застройщика может быть осуществлена при условии предварительной государственной регистрации права собственности застройщика на многоквартирный дом.
9. Применительно к вопросу о последствиях предъявлений денежных требований, нами была отмечена важная новеллу законодательства. Речь шла о создании Фонда по защите прав граждан участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков. Конечно, действие Закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков» имеет направленность преимущественно на проблемные ситуации, которые возникнут в будущем, и в большинстве своем не касается поддержки граждан, уже сегодня находящихся в статусе пострадавших от недобросовестных действий застройщиков. Однако, стремление законодателя найти механизмы, в полной мере отвечающие интересам граждан – участников долевого строительства заслуживает одобрения.
Следует отметить, что с принятием параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве («Банкротство застройщика») была реализована одна из наиболее важных задач поставленных перед законодателем – выделение граждан – участников строительства (в том числе, дольщиков) в приоритетную категорию кредиторов. В частности, выделение участников строительства из группы иных кредиторов определило для них третью позицию в очереди по удовлетворению требований кредиторов.
Вместе с тем, исследования, проведенные в рамках настоящей работы, показали, что положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве («Банкротство застройщика») нуждаются в законодательной доработке и формированию правовых позиций на уровне высших судебных инстанций. С момента вступления данного параграфа в силу и по сегодняшний день наметились некоторые спорные или вовсе оставшиеся неурегулированными вопросы.
Применительно к денежным требованиям больше всего вопросов вызывает категория убытков в виде реального ущерба, который рассчитывается абстрактным методом. Данную категорию денежного требования законодатель выделил и поместил в третью очередь кредиторов. Единственным логическим объяснением в данном случае является возможность несения данных убытков большим количеством дольщиков.
К вопросу об очередности удовлетворения требований, в рамках настоящей работы был сделан вывод о том, что к третьей очереди кредиторов отнесены граждане независимо от того, с какой целью они участвовали в строительстве многоквартирного дома, – с целью извлечения прибыли от последующей продажи жилого помещения или удовлетворения собственной потребности в жилище. Вряд ли справедливо придавать привилегированный статус требованиям граждан, инвестировавших денежные средства или иное имущество в строительство многоквартирного дома с целью извлечения прибыли, по сравнению с требованиями иных кредиторов застройщика, помещенными в четвертую очередь.
На законодательном уровне права данных граждан на нежилые помещения так и не приравняли к участию в строительстве, о чем напрямую указано в о банкротстве.
Следует отметить, что отсутствие официальных разъяснений Верховного суда РФ по вопросам судебной практики, возникающим в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика, создает препятствия при толковании судами норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве («Банкротство застройщика»). Анализ приведенной практики показал, что суды первой, апелляционной и даже кассационной инстанции достаточно скованы границами законодательной нормы. Вместе с тем, динамика отношений в сфере строительства, а также обеспечение интересов граждан – участников строительства требует участия, прежде всего, правоприменителя для целей формирования прогрессивных правовых позиций, которые впоследствии трансформируются в закон.
В целях совершенствования законодательного регулирования банкротства застройщиков нами предлагается внести в Закон № 210-ФЗ и § 7 главы IX Закона о банкротстве следующие изменения:
Возможность предъявления требований гражданами – участниками строительства о передачи нежилых помещений в рамках процедур, применяемых в деле о банкротстве.
Следует дополнить категорию убытков, содержащуюся в пп. 4 п. 1 ст.201.1 Закона о банкротстве, следующей категорией: «убытки в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение, что повлекло досрочное прекращение договора, предусматривающего передачу жилого помещения и заключение гражданином участником строительства аналогичного договора. При этом реальный ущерб, рассчитывается как разница между ценой, установленной в прекращенном договоре, предусматривающем передачу жилого помещения, и ценой на сопоставимое жилое помещение согласно условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.
Необходимо дополнить содержащийся в п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве перечень условий, при одновременном соблюдении которых может быть осуществлена передача участникам строительства жилых помещений в порядке погашения их требований, следующим условием: ≪произведена государственная регистрация права собственности застройщика на многоквартирный дом≫.
Нормативно-правовые акты и иные официальные документы
1.1.Федеральные законы
1.1.1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017);
1.1.2. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (ред. от 23.04.2018);
1.1.3. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 03.07.2016);
1.1.4. Федеральный закон от 12.07.2011 N 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» (ред. от 29.07.2017);
1.1.5. Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 29.12.2017).
Читать «Защита прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика»
Последние выполненные заказы
Хочешь уникальную работу?
Больше 3 000 экспертов уже готовы начать работу над твоим проектом!
4.6 (522 отзыва)
4.5 (9 отзывов)
4.8 (17 отзывов)
4.6 (71 отзыв)
0 (13 отзывов)
4.7 (96 отзывов)
5 (174 отзыва)
4.8 (2878 отзывов)
4.9 (20 отзывов)
