Развитие системы государственного регулирования и поддержки предпринимательства в сфере строительства малоэтажного жилья

Выявлены специфика и особенности развития рынка малоэтажного
строительства в современных условиях, сформулированы и научно
обоснованы принципы формирования системы государственного
регулированияпредпринимательствавсферестроительства
малоэтажного жилья.
В условиях меняющегося социума и его требований к качеству и
количеству жилья, по-прежнему, актуальным является исследование
различных сегментов рынка жилья и управления процессами его
строительства. В частности, необходимость понимания сущности и
специфики строительства малоэтажного жилья требуется для корректной
оценки результативности действующей в настоящее время российской
системы государственной поддержки предпринимательства в этой сфере и
выработкиметодическихрекомендацийпоразвитиюсистемы
государственного регулирования и поддержки предпринимательства в сфере
строительства малоэтажного жилья.
В диссертации выявлены специфика и особенности развития рынка
малоэтажного строительства, среди которых:
 некорректные статистические данные, по которым показатели по
индивидуальным жилым домам занижены ввиду строгих критериев для этой
категории домов;
 уменьшение общей жилой площади индивидуальных домов до 120-150
м2 при слабом росте числа вводов жилья;
 рост доли деревянных домов в структуре объемов ввода объектов
малоэтажного домостроения;
 рост покупок готового жилья, т.к. возведение дома «с нуля»
останавливает многих покупателей из-за кропотливой работы, длительной и
затратной не только по финансовым, но и по временным ресурсам;
 ошибочное мнение частных застройщиков по вопросу экономии при
самостоятельном строительстве загородного дома, практика показывает, что
часто запланированный бюджет существенно меньше итоговых сумм.
В рамках формирования системы государственного регулирования
предпринимательства в сфере строительства малоэтажного жилья автором
предложены нижеследующие принципы:
1. Принцип стратификации населения по уровню платежеспособности на
приобретение или строительство объектов малоэтажной застройки.
Сущностным содержанием этого принципа является учет органами
исполнительной власти (федерального и регионального уровня)
платежеспособности различных слоев (групп) населения при согласовании
класса проектов коттеджной застройки (индивидуального жилищного
строительства): эконом, комфорт, бизнес, элит, эко и пр.
2. Принцип стратегического планирования и прогнозирования
предпринимательской деятельности в малоэтажном домостроении. Основан
на учете жизненного цикла объекта недвижимости и перспективы развития
предпринимательства в малоэтажном домостроении: доход от этого вида
предпринимательской деятельности предполагается не только и не столько от
результата создания и реализации объекта, сколько от его эффективной, с
экономической точки зрения, эксплуатации.
3. Принцип государственной регулируемости рынка малоэтажного
домостроения при рыночных ограничениях. Предполагает глобальную
социализацию – ликвидацию первенства между производственной
(предпринимательской) и непроизводственной (социальной) сферами в
малоэтажном домостроении. Учитывает ресурсные возможности и
ограничениядействующейсистемыгосударственнойподдержки
предпринимательства в сфере строительства малоэтажного жилья. Позволяет
посредством решения острейшей социальной проблемы страны развивать
национальную экономику и получать значительный мультипликационный
эффект. Исключает конкуренцию государственных монополий (корпораций) с
частным бизнесом и способствует активизации и развитию малого и среднего
бизнеса в жилищном строительстве.
4. Принцип делегирования части государственных функций. Предполагает
разграничение зон ответственности частного и публичного партнеров при
реализации программ строительства малоэтажного жилья.
5. Принцип учета природно-климатических условий при проектировании и
возведении объектов малоэтажного домостроения. Предполагает при
безусловном соблюдении строительных норм и правил эффективное
использование местных строительных материалов и трудовых ресурсов; учет
местных обычаев и менталитета коренных жителей региона; срочность
(проектную продолжительность) эксплуатации и пр.
6. Принцип экологизации малоэтажного жилищного строительства. В его
основе находится понимание органами власти и населением необходимости
создания экологичной среды обитания человека, проживающего в коттедже
или индивидуальном жилом доме, как внутренней (строительные и
отделочные материалы, конструкции, инженерные сети и оборудование,
технологии возведения), так и внешней (степень защищенности от шума,
загазованности, высоковольтных ЭМИ, выбросов от промышленных
предприятий, автотранспорта).
7. Принцип технологичности малоэтажного домостроения. Учет этого
принципа позволяет оптимизировать применение различных технологий,
конструкций и материалов в зависимости от назначения, сроков эксплуатации,
платежеспособности конечных потребителей, жизненного цикла зданий и
сооружений, приоритетов собственников предпринимательских структур.
Представленные выше принципы позволяют повысить уровень
результативности оценки российской системы государственной поддержки
предпринимательства в сфере строительства малоэтажного жилья и
сформировать возможные комплексные решения по ее модернизации в
условиях цифровой экономики.

2. Разработаны концептуальные подходы к государственному
управлению малоэтажным жилищным строительством с учетом
отраслевых особенностей, основных предпосылок развития сегмента с
выявлением системных проблем и новых трендов с учетом объемов и
темповразвитиярынкамалоэтажногостроительства,
обуславливающиеся растущими потребностями в строительной
индустрии, что позволило сформировать систему индикаторов оценки
состояния элементов предпринимательского потенциала субъекта РФ в
сфере строительства малоэтажного жилья.
В целях повышения эффективности государственного управления
малоэтажным жилищным строительством предлагается:
1. Рекомендовать Минстрою России создать в своей структуре
«Федеральноеагентствопомалоэтажномустроительству»с
представительствами во всех субъектах РФ со своим бюджетом, которое будет
организовывать и контролировать исполнение всего комплекса вопросов,
связанных с землеотводом, проектированием, финансированием и
строительством малоэтажного жилья на всей территории РФ.
2. Наделить «Федеральное агентство по малоэтажному строительству»
правом и обязанностью бесплатного (или за символическую плату) выделения
земельных участков для индивидуального жилищного строительства, а также
финансирования не менее 50 % затрат на транспортную, инженерную и
социальную инфраструктуры организованных коттеджных поселков,
предназначенных для постоянного проживания в них граждан.
3. На федеральном и региональном уровне предусмотреть возможность
предоставления гражданам субсидий для возмещения части процентной
ставки коммерческим банкам при строительстве или покупке объектов
малоэтажной застройки (коттеджей, дуплексов, индивидуальных жилых
домов, таунхаусов и пр.) в зависимости от количества и качества
приобретаемого жилья, уровня их доходов и прочих критериев.
4. Создать и на федеральном уровне законодательно закрепить систему
жилищного ипотечного кредитования строительства малоэтажного жилья на
селе с учетом уровня платежеспособного спроса населения на его
строительство и/или покупку и отечественного (белгородского) опыта.
5. Разработатьиреализоватьэкономико-правовыемеханизмы,
стимулирующиеинтенсификациюиндустриальногомалоэтажного
жилищного строительства за счет разработки (или закупки) и внедрения в
хозяйственную практику предприятий промышленности строительных
материалов и строительной индустрии новейших технологий создания и
сборки типовых домов -комплектов как эконом, так и бизнес-класса.
6. Рекомендовать региональным органам исполнительной власти,
инвестирующим бюджетные средства в развитие инженерной, социальной и
транспортной инфраструктур загородных организованных коттеджных
поселков, способствовать обеспечению развития предпринимательства в них
через создание новых рабочих мест в местах компактного проживания
граждан (в т.ч., в строительстве и эксплуатации малоэтажного жилья).
На основании предложенного автором сформирована система индикаторов
оценки состояния элементов предпринимательского потенциала субъекта РФ
в сфере строительства малоэтажного жилья (таблица 1).
Таблица 1
Индикаторы оценки состояния элементов предпринимательского потенциала
субъекта РФ в сфере строительства малоэтажного жилья (составлено
автором)

Уровень состояния элементов
ИндикаторыСильные Слабые Нейтральные
стороны стороныстороны
I. Ресурсная группа индикаторов
1.1. Природные ресурсы (перечень, объемы
разведанных ресурсов и их добычи)
1.2. Местные и привозные из других регионов
материально-технические ресурсы (строительные
материалы, машины, механизмы, оборудование и
пр.)
1.3. Трудовые ресурсы, их квалификация
1.4. Уровень занятости и безработицы в регионе
1.5. Производительность труда в строительстве
1.6. Информационные ресурсы
1.7. Топливно-энергетические ресурсы
1.8. Транспортная инфраструктура
Итого по ресурсной группе индикаторов
II. Нормативно-правовая база в регионе
2.1. Состояние экономико-правовой базы,
гарантирующей предпринимателям возврат
инвестиций
2.2. Институциональная среда в регионе
2.3. Социально-политическая стабильность региона
2.4. Инвестиционная привлекательность региона
2.5. Предприятия государственного сектора
2.6. Риски не завершения строительства
Итого по нормативно-правовой базе в регионе
III. Продуктовая группа индикаторов
3.1. Оценка рентабельности продукции в сфере
строительства малоэтажного жилья
3.2. Оценка объема продаж продукции в сфере
строительства малоэтажного жилья
3.3. Оценка качества продукции в сфере строительства
малоэтажного жилья
3.4. Оценка экологичности продукции в сфере
строительства малоэтажного жилья
3.5. Потенциал регионального спроса на малоэтажное
жилье в регионе
Итого по продуктовой группе индикаторов
IV. Управленческая группа индикаторов
4.1. Процессы управления в сфере строительства
малоэтажного жилья
4.2. Функции управления в сфере строительства
малоэтажного жилья
4.3. Стиль управления в сфере строительства
малоэтажного жилья
4.4. Управленческие риски в сфере строительства
малоэтажного жилья
4.5. Уровень квалификации управленческих кадров
в сфере строительства малоэтажного жилья
Итого по управленческой группе индикаторов
V. Финансовая группа индикаторов
5.1. Финансовые ресурсы
5.2. Финансовая устойчивость регионального и
муниципальных бюджетов
5.3. Налоговые льготы предпринимателям,
работающим в сфере строительства малоэтажного
жилья
5.4. Субсидирование процентной ставки по
кредитам предпринимателям, работающим в сфере
строительства малоэтажного жилья
5.5. Региональный государственный долг
5.6. Кредиторская задолженность
предпринимателей, возводящих малоэтажное
жилье
5.7. Дебиторская задолженность
предпринимателей, возводящих малоэтажное
жилье
Итого по финансовой группе индикаторов
Итоговая оценка состояния
предпринимательского потенциала в сфере
строительства малоэтажного жилья

Следует отметить, что предлагаемый подход к оценке состояния
элементов предпринимательского потенциала субъекта РФ в сфере
строительства малоэтажного жилья обусловливается высокой степенью
сложности выбора соответствующей количественной шкалы оценки. Поэтому
для целей проведения экспресс-анализа следует использовать экспертные
оценки характеристики уровня состояния показателей каждой из
представленных пяти групп из таблицы 1.
При этом основными методами диагностики различных составляющих
предпринимательскогопотенциалапредприятия,занимающегося
строительством малоэтажного жилья, являются экспертный, балльный,
рейтинговый сравнительный анализ и факторный анализ.
Необходимоотметить,чтогосударственнаяподдержка
предпринимательства в сфере строительства малоэтажного жилья должна
сопоставляться с ресурсными возможностями и ограничениями
существующих систем реализации подобных программ, поскольку
разрабатываемые формы поддержки без учета таких ограничений становятся
практически невыполнимыми. При этом весьма значимым фактором развития
предпринимательства в сфере строительства малоэтажного жилья является
обязательное наличие доли личного финансового участия граждан,
нуждающихся в улучшении своих жилищных условий. Что касается размера
этой доли, то его (размер) следует определять на основе андеррайтинга в
каждом конкретном случае (например, в зависимости от уровня доходов таких
граждан; потребности в количестве и качестве жилья; степени его
экологичности и качества).

3. Предложен и обоснован экономико-математический прогноз
развития предпринимательства в сфере строительства малоэтажного
жилья на период до 2024 года вследствие модернизации системы
государственного регулирования и поддержки отрасли, позволяющий
малым и средним предприятиям, работающим в этой сфере рассчитывать
на организационную, финансовую и юридическую поддержку.
С помощью инструментов пакета Excel в диссертационном
исследовании на основе ретроспективных данных за последние семь лет с 2013
по 2019 составлены уравнения трендов, определена величина достоверности
аппроксимации R2 и в соответствии с правилами прогнозирования составлен
прогноз на максимально возможное количество будущих периодов – на три
года, до 2022 г. (таблицы 2-3)

Таблица 2
Прогноз ввода в эксплуатацию жилья в Российской Федерации, млн. м2
(составлено автором)
Название моделиУравнениеR22020 г.2021 г.2022 г.
Линейнаяy = 0,0643x + 45,3R² = 0,001345,845,945,9
Степеннаяy = 43,28×0,0396R² = 0,099946,9947,2147,41
Полиноминальнаяy = 0,3972×3 – 5,5524×2 + R² = 0,992150,6765,1189,89
22,636x + 21,571
Экспоненциальная y = 44,922e0,0027xR² = 0,0047
Логарифмическаяy = 1,5824ln(x) + 43,63R² = 0,081246,7146,8346,93
Таблица 3
Прогноз ввода в эксплуатацию индивидуального жилья в Российской
Федерации, млн. м2 (составлено автором)
Название моделиУравнениеR22020 г.2021 г.2022 г.
Линейнаяy = -0,1179x + 33,557R² = 0,016432,6132,4932,38
Степеннаяy = 32,785×0,0062R² = 0,005233,2133,2333,26
Полиноминальнаяy = 0,2222×3 – 2,8726×2 + R² = 0,616138,1348,1564,43
10,641x + 23,086
Экспоненциальная y = 33,414e-0,003xR² = 0,0107
Логарифмическаяy = 0,1322ln(x) + 32,925R² = 0,002135,1335,2535,35

Использование инструмента линейной фильтрации показало, что в
ближайшие три года прогноз объемов индивидуального жилищного
строительства будет варьироваться в пределах 32-33 млн. м2.
Разработкаконцепцииуправлениямалоэтажным жилищным
строительством, с учетом предложенного прогноза, приобретает особое
значение на региональном уровне. При ее разработке в первую очередь
необходимо:
 определить фактическую и прогнозную потребность региона в
строительстве с разбивкой по категориям жителей с высоким комфортом и
доступными ценами;
 определить требования к качеству жилья с учетом региональной
специфики и особенностей, особенно климатических условий с
минимальными сроками строительства. При этом особое значение придается
факторам долговечности, экологической чистоты и ресурсосберегающих
технологий при эксплуатации;
 материально-техническое и ресурсное обеспечение концепции с
формированием нормативно-правовой базы, информационного обеспечения,
кадрового и технико-технологических составляющих;
 в процессе формирования концепции отдельным разделом
рекомендовано выделить инвестиционную обеспеченность с ресурсным
содержание, разработкой бюджета, с обеспечением привлекательности для
привлечения потребителей из других регионов и стратегических
потребителей.

4. Сформирован алгоритм регионального развития малоэтажного
жилищного строительства, обеспечивающий эффективную работу в
области привлечения инвестиций в сферу строительства малоэтажного
жилья с учетом необходимости интенсификации взаимодействия и
повышенияэффективностисотрудничествавластныхи
предпринимательских структур.
Проведя анализ развития индивидуального жилищного строительства за
последние годы и учитывая возможность использования метода
индустриального строительства индивидуальных жилых домов, в работе
определены основные проблемы, сдерживающие развитие данной сферы:
 Высокие ставки и сложности в получении ипотеки на индивидуальное
жилищное строительство, реализуемое подрядным способом по ставкам,
соответствующим средним на первичном рынке жилья. Объем ипотечного
кредитования индивидуального жилья в настоящее время составляет менее
1%.
 Высокая стоимость 1 м2 жилой площади.
 Отсутствие доступных финансово-кредитных инструментов для
поддержки индивидуального жилищного строительства.
 Использование в финансировании традиционных источников, таких как
ипотечное кредитование. Отсутствие в современной практике кредитования
через накопительные строй-кассы, с установлением при таком
инвестировании годового процента, не превышающего 3-4%;
 Недостаточная оценка и хеджирование рисков на этапе стройки.
 Не достаточная развитость технологий индустриального строительства
малоэтажного жилья. Не достаточное применение прогрессивных технологий
строительства и высокотехнологичных материалов.
 Снижение реальных доходов населения.
 Отсутствие отлаженной системы страхования строящихся объектов
индивидуального жилья.
 Высокие тарифы на страхование индивидуальных жилых домов, по
сравнению с тарифами на страхование жилья в многоквартирных жилых
домах.
 Длительные сроки строительства и низкое качество оказываемых услуг.
 Слабое развитие инженерной инфраструктуры новых участков
строительства (газификация, дороги, транспорт и т.д.). Создание необходимой
инфраструктуры за счет собственных средств.
 Несовершенствороссийскогозаконодательствавсфере
индивидуального жилищного строительства.
 Низкий уровень бизнес-планов объектов индивидуального жилищного
строительства.
 Наличие на рынке участников, оказывающих услуги без получения
гарантий конечного результата.
 Рост стоимость индивидуального жилья в процессе строительства.
Повышение темпов развития индивидуального жилищного строительства
следует за счет сочетания мер комплексного подхода к застройке территории
и осуществления такой застройки индустриальным методом, что существенно
повысит его ликвидность. Важными преимуществами такого метода
строительства являются высокое качество, которое можно контролировать на
всех этапах строительства, сокращение сроков строительства и ввода в
эксплуатацию и снижение за счет этого себестоимости.
Кроме этого, к преимуществам малоэтажного жилищного строительства
перед многоэтажным можно отнести:
 облегченная инженерная инфраструктура (отсутствие лифтов и
центрального мусоропровода);
 процедура получения разрешения на строительство малоэтажного жилья
является белее простой по сравнению с процедурой получения разрешения на
строительство многоэтажного жилья;
 использование инновационных технологий и современных материалов,
которые позволяют избегать использования тяжелой строительной техники и
дорогостоящих материалов, тем самым сокращая себестоимость и срок сдачи
объектов малоэтажного строительства в эксплуатацию;
 возможность вовлечения под строительство любых типов почв;
 единая архитектурная концепция малоэтажных застроек;
 психологический комфорт и благоприятная экология жителей
малоэтажного жилья.
Рассмотрев преимущества и основные барьеры, стоящие на пути развития
строительства малоэтажного жилья, предложим алгоритм формирования
политики малоэтажного жилищного строительства (рисунок 1). Благодаря
использованию алгоритма будет возможно более эффективное развитие
системы предпринимательства в области строительства и обеспечение
устойчивого роста региона на долгосрочный период.

5. Сформулирован комплекс мероприятий по стратегическому
развитию предпринимательской деятельности на рынке малоэтажного
жилищного строительства на основе использования возможностей
инновационных технологий, в том числе: внедрение и развитие новых
форм цифрового управления комплексной застройкой на рынке
малоэтажного строительства, сопряженных с системами «Умный город»;
создание системы многоуровневой подготовки инновационных кадров
для развития рынка малоэтажного строительства; содействие
техническому перевооружению и внедрению ресурсосберегающих
технологий в условиях комплектного деревянного малоэтажного
домостроения и т.д.
В результате проведенного исследования в работе предлагается
комплекс мероприятий по развитию малоэтажного жилищного строительства
на основе использования возможностей инновационных технологий.
В качестве генеральной цели предлагаемых мероприятий является
устойчивое развитие рынка малоэтажного строительства в целях обеспечения
высокого уровня доступности и комфортности данного сегмента
строительного рынка при сохранении необходимого уровня качества и
расширения спектра используемых инновационных технологий.
Рисунок 1 – Алгоритм регионального развития малоэтажного жилищного
строительства

Основные направления предлагаемых мероприятий:
1) количественный рост сданных объектов малоэтажного жилищного
строительства;
2) развитие государственно-частного партнерства и кластерных
инициатив в вопросах подготовки и освоения территорий под нужды
малоэтажного строительства, в том числе при реализации инвестиционных
проектов комплексного освоения территорий в рамках градостроительного
проектирования;
3) внедрение и развитие новых форм цифрового управления
комплексной застройкой на рынке малоэтажного строительства, сопряженных
с системами «Умный город» и т.д.;
4) создание системы многоуровневой подготовки инновационных
кадров для развития рынка малоэтажного строительства;
5) комплексное развитие сопутствующего инфраструктурного
обеспечения с учетом особенностей территории и возможности расширения
площади застройки в обозримой перспективе;
6) совершенствование организационно-экономического механизма
государственной поддержки и долгосрочного стимулирования спроса на
рынке малоэтажного строительства;
7) создание условий для расширения структуры и количественных
показателей роста числа потенциальных инвесторов, в том числе среди
домашних хозяйств, для обеспечения развития рынка малоэтажного
строительства в российских регионах;
8) содействие техническому перевооружению и внедрению
ресурсосберегающих технологий в условиях комплектного деревянного
малоэтажного домостроения;
Развитие предложенных рыночных и административных механизмов
обеспечения инвестиционных проектов в сфере малоэтажного строительства
позволят снизить стоимость вводимого жилого фонда и обеспечить его
доступность и высокий уровень качества для различных категорий
потребителя на основе внедрения принципов цифровой экономики.

III.ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ (ЗАКЛЮЧЕНИЕ)

В процессе реализации задач обеспечения комфортным жильем
населения России важнейшее место занимает малоэтажное жилищное
строительство. Одним из важнейших направлений решения проблемы
обеспечения комфортным жильем населения с замедлением скорости
рассредоточения жителей в мегаполисе выступает малоэтажное жилищное
строительство. Важно отметить также необходимость использования
инструментов и методов системного управления для реализации
стратегического развития системы малоэтажного жилищного строительства.
К числу ключевых преимуществ малоэтажного домостроения можно
отнести то, что, обладая значительным потенциалом, оно позволяет
обеспечивать геополитическую стабильность и безопасность страны. На
территории нашей страны находится треть всех мировых запасов полезных
ископаемых и пресной воды, четверть запасов древесины промышленных
пород, огромное количество неосвоенных плодородных земель. Эти
обстоятельства актуализируют задачу пространственного развития страны,
обеспечения ее геополитической устойчивости, целостности, социально-
экономической стабильности.
Малоэтажное строительство, как одна из приоритетных сфер экономики,
поддерживается федеральными и региональными целевыми программами,
зачастую с использованием практики государственно-частного партнерства.
Анализ структуры малоэтажного строительства показывает, что дома из
дерева занимают нишу недорогого, массового, быстровозводимого жилья.
Комплексный подход при решении проблем структурного развития
региональной системы предпринимательства, управление процессом
ликвидации структурно-депрессивных предприятий и подотраслей,
модернизация отраслевого хозяйства региона, а также регулирование
перемещения рабочей силы и изменения качества человеческого капитала
снижает риски односторонности рассмотрения сложного общественного
процесса преобразования структуры экономики региона.
Индустриализация строительства и использование современных
технологий и материалов существенно снижают себестоимость
индивидуального домостроения и сокращают сроки их возведения.
Современные тенденции развития рынка малоэтажного строительства связаны
с расширением емкости строительного рынка, ростом спроса со стороны
различных групп населения, в том числе за счет льготного ипотечного
кредитования, при одновременном повышении требований к надежности и
безопасности возводимых конструкций, необходимости внедрения
энергоэффективных и экологически чистых материалов и комплектующих.