Планирование рационального использования земель и их охраны в муниципальных образованиях высокоурбанизированных регионов

1. Усовершенствованные теоретические положения планирования
рационального использования земель и их охраны на уровне муници-
пального образования в условиях высокоурбанизированного региона
В соответствии с Федеральным законом от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О земле-
устройстве» (ред. 03.08.2018), одним из объектов землеустройства являются тер-
ритории муниципальных образований, а также части таких территорий.
Согласно действующему законодательству, использование застроенных
и подлежащих застройке земель муниципальных районов, поселений, город-
ских округов и внутригородских территорий, относящихся к муниципальным
образованиям, осуществляется на основании соответствующих схем террито-
риального планирования, генеральных планов, правил землепользования и за-
стройки, документации по планировке и межеванию территорий, относящихся
к градостроительной деятельности и связанных с размещением объектов капи-
тального строительства федерального, регионального и местного значения.
Однако, как показано в диссертации, градостроительная документация
не содержит в себе решения вопросов, связанных с установлением земель-
ного баланса территорий по общей площади, категориям, земельным угодь-
ям, хозяйствующим объектам, формам собственности, изучением продук-
тивных и других земель по пригодности для использования в сельском хо-
зяйстве, определением перспектив развития и размещением объектов капи-
тального строительства АПК на межселенных территориях и охраной этих
земель. Поэтому для решения вопросов организации рационального исполь-
зования и охраны всех земель на территорию муниципальных образований
предлагается разрабатывать землеустроительную документацию. В связи
с чем, в работе определяются содержание, этапы разработки и методы
составления схем землеустройства муниципальных образований.
В качестве осуществления планирования рационального использова-
ния земель и их охраны на уровне муниципального образования в условиях
высокоурбанизированного региона, автор рекомендует установить взаимо-
связь землеустроительной документации с документами территориального
планирования и документацией по планировке территории с дифференциа-
цией содержания, а также в части установления видов, местоположения
и границ земельных участков, не определяемых в градостроительной доку-
ментации (табл. 1).
Землеустроительные документы по планированию рационального
использования земель и их охраны должны соответствовать федеральным,
региональным, местным документам стратегического планирования, доку-
ментам территориального планирования, утвержденной документации
по планировке территории, лесохозяйственному регламенту или положению
об особо охраняемой природной территории.
В диссертации показано, что в результате разработки схемы земле-
устройства формируется организационно-территориальная структура разви-
тия муниципального образования. Ее основой должна служить разрабатыва-
емая в схеме система (перспективная модель) землепользования, отличаю-
щаяся по формам собственности, отраслевой принадлежности, формам
хозяйствования, различным комплекса природных и социально-
экономических условий, особенностями антропогенных воздействий, демо-
графическими тенденциями, системой культурно-бытового обслуживания.

2. Методика разработки схемы землеустройства муниципального
образования
В диссертации показано, что схему землеустройства муниципального
образования необходимо составлять в следующем порядке: 1. Подготовка
технического задания на разработку схемы землеустройства. 2. Проведение
подготовительных работ. 3. Разработка мероприятий по рациональному
использованию и охране земель (основные положения схемы); 4. Оформле-
ние схемы землеустройства. 5. Согласование и утверждение схемы земле-
устройства. 6. Изготовление и выдача материалов заказчику.
Схему землеустройства рекомендуется разрабатывать по инициативе
и по заказу органа местного самоуправления. Заказчиком схемы земле-
устройства муниципального образования могут быть также органы исполни-
тельной власти субъекта Российской Федерации или уполномоченные феде-
ральные органы исполнительной власти. В диссертации определены следу-
ющие составные части и основное содержание схемы землеустройства муни-
ципального района (табл. 2).
Таблица 1 – Перечень земель (земельных участков, территорий и зон) и иных объектов, подлежащих
отображению в схеме землеустройства муниципального образования
Элементы, подлежащие уточнению в схеме землеустройства
Элементы, подлежащие размещению в схеме землеустройства
муниципального образования с изменением в схеме территориального
муниципального образования
планирования
Границы и площади объектов, связанных сГраницы и площади объектов, территорийГраницы и площадиГраницы и площади объектов капитального
организацией рационального использования и(зон), обусловленные зонированиемобъектов землеустрой-строительства в сфере АПК, иных объектов,
охраной земельземель по пригодности для использованияства, градостроитель-территорий и зон, влияющих на планируе-
в сельском хозяйстве и проектированиемной деятельности,мое размещение объектов местного, регио-
природоохранных мероприятийобъектов АПКнального и федерального значения
Сельскохозяйственных и несельскохозяйственныхЗон (классов земель) по пригодности для ис-Планируемых объектов федерального, регио-
Муниципального района
угодий по видам и контурампользования в сельском хозяйственального и местного значения
Поселений в составе
Нарушенных земель, подлежащих рекультивации,Зон планируемой специализации и размеще-муниципального районаОсобо охраняемых природных территорий фе-
землеванию и консервацииния сельскохозяйственного производства(существующие и плани- дерального, регионального и местного значения
руемые)
Земель, подлежащих защите от эрозии, селей,Населенных пунктов, не
подтопления, заболачивания, вторичного засоле-Объектов и сооружений противоэрозионногоотображенных и отобра-
Территории объектов культурного наследия
ния, иссушения, уплотнения, загрязнения и другихкомплексаженных в схеме террито-
негативных воздействийриального планирования
Объектов эколого-ландшафтного комплекса
Сельскохозяйственных угодий, находящихся вМежселенных террито-Зон с особыми условиями использования тер-
(экологических коридоров, экологических ниш
общей и коллективно-долевой собственностирийриторий
и др.)
Других объектов природоохранного назначе-Объектов капитальногоТерриторий, подверженных риску возникнове-
Земель и земельных участков, относящихся к
ния, массивов полевых, кормовых и специаль-строительства в сферения чрезвычайных ситуаций природного и тех-
неиспользуемым земельным долям
ных севооборотовАПК, не являющихсяногенного характера
Земель, подлежащих вовлечению в сельскохо-объектами местного зна-
зяйственный оборот, освоению, мелиорации иПриродоохранных объектовчения, а также объектовЛесничеств
улучшениюместного значения в
Мелиоративных систем и сооружений, защит-сфере АПК, не отобра-Иных объектов, иных территорий
Земельных участков муниципальной собственно-ных гидротехнических сооружений и лесона-женных в схеме террито-и (или) зон
сти, выставляемых на аукционсаждений сельского хозяйства на межселен-риального планирования
ных территориях
Особо ценных продуктивных сельскохозяйствен-
Магистральных дорог, скотопрогонов, объек-
ных угодий
тов электро-, газо-, водоснабжения и водоот-
Земельных участков для производства экологиче-
ведения
ски чистой продукции, органического земледелия
Земель различных категорий в пределах межсе-Объектов производственного назначения, об-
ленных территорийслуживания, сервиса и переработки продукции
Земель с неустановленной категорией
Отдельных сельскохозяйственных землепользо-
ваний (в разрезе предприятий и организаций раз-Иных объектов в связи с решением земельных
личных организационно-правовых форм)вопросов местного значения
Земель, находящихся в государственной,
муниципальной и частной собственности
Таблица 2 – Составные части и основное содержаниесхемы
землеустройства муниципального района (городского округа)
Составная часть
Основное содержание работ
схемы
1. Перераспределение1.1. Установление (уточнение, восстановление) границ и площади муни-
земель района поципального района с подготовкой или внесением изменений в норматив-
категориям, формамные правовые акты субъекта Российской Федерации об организации
собственности и опре-местного самоуправления на его территории.
деление правового1.2. Установление (уточнение, восстановление) границ и площадей по-
режима и условийселений и межселенных территорий в границах муниципального района.
их использования1.3. Распределение земель муниципального района по формам соб-
ственности (уточнение площадей и границ земельных участков,
находящихся в государственной и муниципальной собственности,
частной собственности юридических и физических лиц).
1.4. Обоснование потребности в земельных ресурсах различных отрас-
лей экономики муниципального района и распределение земель
по категориям.
1.5. Определение правового режима и условий использования зе-
мель на межселенных территориях с установлением (уточнением)
границ территориальных зон, зон с особыми условиями использова-
ния территории, территорий объектов культурного наследия и др.
1.6. Разработка земельного баланса (экспликации земель) муници-
пального района по категориям и формам собственности.
2. Организация2.1. Образование новых и реорганизация существующих землеполь-
(совершенствование)зований сельскохозяйственного назначения с устранением недостат-
системы землепользо-ков в использовании земель (чересполосицы, вкрапливаний, дально-
ванийземелья, изломанности границ и др.)
2.2. Определение объемов работ по межеванию земельных участ-
ков, передаваемых в муниципальную собственность, формирование
земельных участков, выставляемых на муниципальные аукционы.
2.3. Образование новых и упорядочение существующих землеполь-
зований несельскохозяйственного назначения.
2.4. Образование земельных фондов специального назначения.
2.5. Резервирование земель для муниципальных нужд.
2.6. Разработка земельного баланса (экспликации земель) муници-
пального района по землепользователям.
3. Размещение отрас-3.1. Установление границ зон планируемой специализации и разме-
лей агропромышлен-щения отраслей АПК, разработка предложений по развитию, коопе-
ного комплекса района,рации и интеграции предприятий АПК.
объектов местного3.2. Размещение объектов производства и переработки продукции
значения в сфере АПК(используемых или планируемых к использованию) на сельских тер-
и иных объектов,риториях (построенные, реконструируемые, модернизированные),
не отображенных ввключая объекты хранения сельскохозяйственной продукции, произ-
схеме территориально-водственного обслуживания сельского хозяйства и сервиса.
го планирования муни-3.3. Размещение общественно значимых объектов сельских населенных
ципального районапунктов, объектов местного значения в сфере АПК и иных объектов, не
отображенных в схеме территориального планирования муниципального
района.
4. Организация4.1. Установление объемов, очередности и объектов вовлечения в обо-
угодий и сево-рот неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения, мелио-
оборотоврации и улучшения сельскохозяйственных угодий.
4.2. Размещение участков многолетних насаждений (интенсивных садов,
виноградников, ягодников), кормовых угодий.
4.3. Составление плана трансформации угодий и перевода их в дру-
гие виды.
4.4. Размещение массивов севооборотов (полевых, кормовых, спе-
циальных).
Окончание таблицы 2
4.5. Разработка земельного баланса (экспликации земель) муниципаль-
ного района по угодьям.
5. Природоохранные5.1. Защита земель от эрозии, засоления, заболачивания и др.
мероприятия5.2. Охрана земель от разрушения и антропогенных негативных
воздействий.
5.3. Рекультивация нарушенных земель и консервация земельных
участков.
5.4. Мероприятия по повышению плодородия почв.
5.5. Размещение особо ценных продуктивных сельскохозяйственных
угодий.
5.6. Охрана водных объектов и других элементов природной среды от
загрязнения.
5.7 разработка мероприятий по развитию сельского туризма и улучшению
условий рекреации.
6. Технико-6.1. Технико-экономические показатели схемы.
экономические показа-6.2. Расчет экономической, экологической и социальной эффективности
тели схемы и эффек-мероприятий по организации рационального использования и охране
тивность разработан-земель района.
ных мероприятий
7. План реализации7.1. Определение сроков и очередности осуществления разработан-
схемы землеустрой-ных мероприятий.
ства7.2. Составление плана привлечения инвестиций и финансовые
источники осуществления мероприятий.

В результате опытных и экспериментальных работ в диссертации дан-
ная методика отработана на примере пилотного городского округа Солнечно-
горск Московской области.

3. Порядок оценки использования земель, размещения и корректи-
ровка административных границ муниципальных образований
При проведении научных исследований уточнены размеры, местоположе-
ние границ муниципальных образований Московской области. Показано, что в
последние годы во многих высокоурбанизированных регионах страны происхо-
дят административные реформы, при которых реорганизуются муниципальные
районы, вследствие чего сельские и городские поселения лишаются статуса му-
ниципалитетов и переходят в состав городских округов.
Например, если на 1 января 2006 года в Московской области имелось
378 муниципальных образований (36 муниципальных районов, 36 городских
округов, 192 сельских поселений, 114 городских поселений), объединяющих
5975 населенных пунктов, то в 2020 году осталось всего 71 муниципальное
образование (один муниципальный район, 63 городских округа, 2 городских
и 5 сельских поселений) примерно с тем же числом населенных пунктов.
Средний размер городского поселения до административной реформы в
2017 году в Московской области составлял 8982 га и насчитывал 10–16 населен-
ных пунктов, сельского поселения – 19855 га (15–25 и более населенных пунктов).
Средняя площадь муниципального района равнялась 121641 га, город-
ского округа – 67351 га. Муниципальные районы содержали в своем составе
как городские, так и сельские поселения. Только 5% населенных пунктов
Московской области имели корректные границы и были поставлены на госу-
дарственный кадастровый учет.
Перевод муниципальных районов и сельских поселений в городские
округа изменил характер использования, прежде всего, земель сельскохозяй-
ственного назначения, облегчил их вывод из сельскохозяйственного оборота
и включение в состав несельскохозяйственных угодий, нарушил требования
охраны земель и ухудшил экологическую ситуацию.
Так, динамика площадей земель сельскохозяйственного назначения,
площадей сельскохозяйственных угодий, пашни и структуры посевов пока-
зана в таблице 3.

Таблица 3 – Динамика площадей земель сельскохозяйственного назначения
и показателей их использования в Московской области
№ п/пПоказатели199001.01.2001 01.01.2011 01.01.2020
1.Площадь земель сельскохозяй-
ственного назначения, тыс. га1865,51763,51730,61601,8
%100,094,592,885,9
2.Площадь сельскохозяйственных
угодий во всех категориях
хозяйств, тыс. га1773,71793,31754,01663,3
%100,0101,198,993,8
3.Площадь пашни, тыс. га1264,01231,31198,31130,3
%100,097,494,889,4
4.Посевная площадь, тыс. га1224,1955,0550,7568,0
%100,078,045,046,4
5.Удельный вес посевов в площа-
ди пашни, %96,877,646,050,3

Урбанизация территории Московской области, земельная политика,
направленная с принятием Градостроительного кодекса Российской Федерации
от 22.12.2004 № 190-ФЗ на приоритет градостроительной деятельности, соответ-
ствующие нормативные правовые акты региона, передача части земель Москов-
ской области городу Москве, привели к значительной нагрузке на земли сельско-
хозяйственного назначения. Так, их площадь с 1990 по 2019 гг. сократилась с
1865,5 тыс. га до 1601,8 тыс. га, то есть на 263,7 тыс. га, площадь сельскохозяй-
ственных угодий во всех категориях хозяйств за этот период уменьшилась на
110,4 тыс. га, площадь пашни снизилась на 133,7 тыс. га. Особенно заметно со-
кратились площади посевов сельскохозяйственных культур – с 1224,1 тыс. га в
1990 году – до 568,0 тыс. га в 2019 году. Эти цифры означают, что если в 1990
году под посевы сельскохозяйственных культур использовалось 96,8% пашни, то
в 2019 году – только ее половина (50,3%).
Площадь, занятая землями поселений, с 1990 по 2019 гг., возросла с
394,6 тыс. га до 570,8 тыс. га (на 176,2 тыс. га или на 44,7 %), что увеличило
антропогенную нагрузку на территорию, привело к ухудшению условий про-
довольственной безопасности за счет снижения объемов собственного произ-
водства сельскохозяйственной продукции в Московской области. Особенно
пострадали кормовые угодья и животноводческие отрасли.
В этих условиях документы территориального планирования (схемы тер-
риториального планирования муниципальных районов, генеральные планы по-
селений и городских округов) не обеспечивают организацию рационального ис-
пользования и охрану земель всех категорий, не создают условий для комплекс-
ного развития сельских территорий и устойчивого развития местного АПК. Это
требует разработки соответствующей землеустроительной документации.
Автором были рассмотрены землеустроительные вопросы, связанные с
оформлением границ муниципальных образований.
В результате анализа расположения административной границы городско-
го округа Солнечногорск Московской области были, например, определены не-
достатки в размещении существующей границы городского округа. Выявлено
116 земельных участков (152 контура) общей площадью 9342,19 га полностью
или частично выходящих за границы городского округа, сохраняя при этом ад-
ресную принадлежность к городскому округу Солнечногорск; 101 земельный
участок (122 контура) общей площадью 216,40 га соседних городских округов
(Дмитров – 57 участков, Лобня – 2, Химки – 18, Красногорск – 10, Истра – 5,
Клин – 5 участков) и города Москвы – 4 участка, наоборот, расположенные в
границах городского округа Солнечногорск, сохраняя адресную принадлежность
своим муниципальным образованиям.
Автором был определен перечень убытков, которые несут муниципальные
бюджеты и собственники пограничных земельных участков от ошибок земельно-
учетной документации, величина убытков составила 62,2 млн руб. Проведенные
расчеты показали, что работы, направленные на приведение в соответствие поло-
жения административной границы только городского округа Солнечногорск, бу-
дут состоять из проведения землеустроительных и кадастровых работ, земле-
устроительной экспертизы, юридического сопровождения, их стоимость составит
соответственно 1797 тыс. руб., 3480 тыс. руб., 6080 руб., всего 11357 тыс. руб.
В ходе установления границы городского округа были устранены указан-
ные недостатки, проложена граница длиной 351,0 км, уточнено местоположение
5658 узловых точек с определением их координат (х; у) в системе МСК-50, вы-
числена площадь земель в новых границах муниципального образования, кото-
рая составила 108505 га.
По результатам землеустроительных работ составлены: карта (схема), опи-
сание и геодезические данные границы городского округа Солнечногорск, кото-
рые вошли составной частью в Закон Московской области от 27.03.2019 №
38/2019-03 «О границе городского округа Солнечногорск» (с изменениями от
24.12.2019).

4. Экономико-математическая модель оптимизации перераспреде-
ления и консолидации земель муниципального образования по формам
собственности, категориям и земельным угодьям
В работе показано, что создание в схеме землеустройства муниципаль-
ного образования механизма муниципального управления земельными ре-
сурсами, перераспределением земельных участков, рынком земли возможно
на основе экономико-математического моделирования этих процессов.
Предлагаемая автором экономико-математическая формулировка задачи
дается впервые.
В качестве основных переменных – Хijк, приняты площади i-го вида зе-
мельных угодий ( i  M ), j-ой формы собственности и использования j  Q ,
К-ой категории, относящихся к определенной форме хозяйствования. В ка-
честве символов, характеризующих множество переменных и ограничений
используются: М – подмножество видов земельных угодий (пашня, пастби-
ща, многолетние насаждения, застраиваемые территории и др.); Q – подмно-
жество способов возможного использования угодий (существующее положе-
ние, изымаемая (передаваемая) площадь и др.); N – подмножество хозяй-
ствующих субъектов в различных отраслях экономики муниципального об-
разования, использующих земли различных категорий.
Задача имеет блочную структуру с числом блоков, равным числу
участвующих в задаче хозяйствующих субъектов, и связующим блоком.
На неизвестные наложены следующие ограничения.
В каждом блоке: 1. По установлению площадей земельных угодий i-го
вида в К-ом хозяйствующем субъекте на расчетный срок схемы землеустрой-
ства муниципального образования. 2. По сохранению баланса существующих
площадей земельных угодий i-го вида в К-ом хозяйствующем субъекте муни-
ципального образования на год землеустройства. 3. По определению общих
размеров землепользований хозяйствующих субъектов К-го вида. 4. По нали-
чию ресурсов (трудовых, денежных, материальных) в К-ом хозяйствующем
субъекте. 5. По планируемым обязательствам каждого хозяйствующего субъ-
екта в гарантированном производстве продукции, зависящем от площадей,
закрепляемых за ними земель. 6. По осуществлению отдельных видов приро-
доохранных, мелиоративных и противоэрозионных мероприятий на i-м виде
угодья. В связующем блоке: 7. Земельный баланс общей площади в админи-
стративных границах муниципального образования. 8. Земельный баланс
общей площади в административных границах муниципального образования.
9. Земельный баланс по формам собственности (по перераспределению зе-
мель) и категориям. 10. Условия неотрицательности переменных.
При решении экономико-математической задачи сформировано 8 блоков,
которые относятся к сельскохозяйственным организациям: ООО «Солнечный
берег», ООО «Продукты лесных озер», ЗАО «Трансагроэкспорт», к крестьянско-
му (фермерскому) хозяйству «Глазово», фонду перераспределения земель райо-
на, городу Солнечногорск, деревне Климово и нескольким садоводческим не-
коммерческим товариществам собственников недвижимости (далее СНТСН),
находящимся в одном земельном массиве и включенным в один самостоятель-
ный блок. Решение экономико-математической задачи осуществлялось с помо-
щью стандартного программного продукта «Simplex Model». Из результатов ре-
шения задачи видно, что перераспределение произошло в пользу ООО «Продук-
ты лесных озер», города Солнечногорска, деревни Климово и СНТСН. Общая
площадь землепользований до перераспределения земель составляла:
ООО «Солнечный берег» – 4697,0 га, ООО «Продукты лесных озер» – 876,0 га,
ЗАО «Трансагроэкспорт» – 4073,0 га, крестьянского (фермерского) хозяйства
«Глазово» – 197,1 га, фонда перераспределения района – 181,5 га, города Сол-
нечногорска – 2100,0 га, деревни Климово – 15,5 га, СНТСН – 210,0 га. После пе-
рераспределения земель площади составили: ООО «Солнечный берег» – 5301,1
га, ООО «Продукты лесных озер» – 1192,3 га, ЗАО «Трансагроэкспорт» – 1612,7
га, крестьянского (фермерского) хозяйства «Глазово» – 843,0 га, города Солнеч-
ногорск – 3100,3 га, деревни Климово – 20,7 га, СНТСН – 280,0 га.
Это означает, что в соответствии с расчетным и прогнозным периодами
проекта землеустройства будет увеличена площадь населенных пунктов: города
Солнечногорска и деревни Климово за счет малопродуктивных земель сельско-
хозяйственного назначения. Увеличится площадь сельскохозяйственных пред-
приятий ООО «Солнечный берег», ООО «Продукты лесных озер», крестьян-
ского (фермерского) хозяйства «Глазово», так же будут устранены недостатки
землепользования. Незначительно будет увеличена площадь садоводческих не-
коммерческих товариществ собственников недвижимости (СНТСН).
Значение целевой функции задачи Z = 428,82 млн руб., что больше по-
казателей на год землеустройства на 36,06 млн руб.

5. Планирование развития агропромышленного комплекса муни-
ципального образования на основе зонирования территории по пригод-
ности для использования в сельском хозяйстве
В рамках диссертационного исследования было проведено зонирование
территории городского округа Солнечногорск по пригодности для использования
в сельском хозяйстве с использованием геоинформационной подосновы разме-
щения земельных участков сельскохозяйственного назначения и сельскохозяй-
ственных угодий муниципального образования с учетом зернового эквивалента.
В результате проведенных работ были выделены земли 4 и 5 классов,
пригодные для интенсивного использования в сельском хозяйстве площадью
31 097,5 га и малопригодные земли 6 и 7 классов площадью 6110,5 га, особо
ценные сельскохозяйственные угодья, разработаны рекомендации по исполь-
зованию этих земель.
Материалы зонирования территории по ее пригодности для использо-
вания в сельском хозяйстве и данные о перспективах развития сельского хо-
зяйства применены для установления площадей земельных угодий по видам,
определения объемов переводов этих земель в другие угодья, установления
площадей особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий в со-
ставе схемы землеустройства городского округа Солнечногорск.
Планируемая экспликация земель муниципального образования на
2025 и 2035 годы представлена в таблицах 4, 5.
Выявлено, что по целевому назначению не используется 14630 га сель-
скохозяйственных угодий, в том числе 10793 га пашни и 3837 га кормовых
угодий. Часть земель зарастает древесно-кустарниковой растительностью,
сорняками, заболачивается и выходит из активного оборота. Имеет место
снижение плодородия почв и ухудшение состояния земель, что приводит к
значительному ежегодному недобору сельскохозяйственной продукции.
Таблица 4 – Экспликация земель муниципального образования по кате-
гориям на перспективу по проекту
20252035
Категория земельПлощадь,Пло-
%%
гащадь, га
Земли сельскохозяйственного назначения25895,5023,825315,8823,3
Земли населённых пунктов14920,3813,815500,0014,3
Земли промышленности и иного специального4436,314,15646,515,2
назначения
Земли особо охраняемых территорий и объектов5198,254,86846,116,3
Земли лесного фонда46180,0042,547490,0043,8
Земли водного фонда2521,142,32521,142,3
Земли запаса9353,428,75185,364,8
Итого по району:108505,00100,00 108505,00100,00

Таблица 5 – Планируемая экспликация земель муниципального образова-
ния по угодьям
2025 год2035 год
Вид угодий
Площадь, га%Площадь, га%
Пашня16221,515,016418,215,1
Залежь58,00,1–
Многолетние насаждения200,50,2250,50,2
Сенокосы4508,74,24463,14,2
Пастбища3857,33,43796,23,5
Всего с.-х. угодий24846,022,924928,023,0
Лесные земли50226,546,349966,546,1
Лесные насаждения, не входящие в лесной2858,92,62732,92,5
фонд
Под водой4213,43,94217,93,9
Земли под застройкой10260,49,510805,29,8
Под дорогами6080,75,66255,35,7
Болота3054,62,82859,62,7
Нарушенные земли2730,72,52552,72,4
Прочие земли4233,83,94186,93,9
Общая площадь108505,0100,0108505,0100,0

Для повышения конкурентоспособности сельского хозяйства городско-
го округа Солнечногорск предусматривается к 2035 году вовлечь в сельско-
хозяйственный оборот всю площадь неиспользуемой пашни, за исключением
участков, заросших древесно-кустарниковой растительностью; проведение
культуртехнических работ; коренное и поверхностное улучшение сенокосов
и пастбищ; закладка интенсивных промышленных садов и ягодников; прове-
дение мелиоративных мероприятий; увеличение доли теплично-парникового
хозяйства. Все эти мероприятия позволят выйти в 2025 и 2035 годах на про-
ектируемые площади земель по категориям и угодьям.
В связи с развитием агробизнеса в городском округе Солнечногорск
Московской области в схеме землеустройства обосновано создание: животно-
водческого комплекса по выращиванию мраморной говядины и птицефермы
по производству мяса птицы в деревнях Повадино и Алексеевское; животно-
водческого комплекса по разведению крупного рогатого скота в деревне Но-
винки; агропромышленного парка «Солнечногорск Агро» в поселке Смирнов-
ка; аграрно-производственных зон (деревни Пешки, Савельево, Перепечино,
Носово, Поярково и др.); предприятий по производству, переработке и хране-
нию сельскохозяйственной продукции (производству кормов, выращиванию
коз, разведению рыбы, производству картофеля, овощей, зерна).
Это позволит увеличить объемы производства продукции сельского хо-
зяйства к расчетному сроку не менее чем в 3 раза. Намечены также меры по
борьбе с борщевиком Сосновского.

6. Система показателей оценки экономической эффективности
схемы землеустройства на уровне муниципального образования
В связи с тем, что в диссертации земля рассматривается не только как
природный ресурс, но как объект имущественных отношений и главное сред-
ство производства в сельском и лесном хозяйстве, состав проектируемых ме-
роприятий должен включать в себя экономическую оценку всех землеустро-
ительных действий. Если вопросы оценки использования земли как главного
средства производства в сельском хозяйстве, хорошо рассмотрены в научной
литературе, то оценка использования земли, как объекта имущественных от-
ношений, исследованы недостаточно. В этой связи нами предложен перечень
соответствующих показателей и дана методика их расчета.
Показатели оценки эффективности схемы землеустройства муниципаль-
ного образования (земельно-имущественная часть) приведены в таблице 6.

Таблица 6 – Показатели оценки эффективности схемы землеустройства
муниципального образования в части регулирования земельных отношений
(2020 г.)
ЗначениеВес
№Наименование показателя оценки
показате-показате-I·в
п/пэффективности за счет:
ля,ля, в
12345
1.Взыскания задолженности по арендной плате за
земельные участки, государственная собственность0,610,150,09
на которые не разграничена, ( )
2.Взыскания задолженности по арендной плате за
муниципальное имущество (кроме земельных0,380,150,06
участков), ( )
3.Наполнения бюджета в части доходов от продажи
земельных участков и арендной платы за земель-
0,540,150,08
ные участки, государственная собственность на
которые не разграничена, ( )
4.Наполнения бюджета в части доходов от продажи
муниципального имущества и арендной платы
0,580,150,09
за муниципальное имущество (за исключением
земельных участков), ( )
Окончание таблицы 6
12345
5.Расторжения договоров аренды земельных участ-
ков, государственная собственность на которые
не разграничена, и в отношении которых выявлен0,780,050,04
факт ненадлежащего исполнения условий дого-
вора (ненадлежащего использования), ( )
6.Выполнения планового индикатора по вовлече-
нию в хозяйственный оборот земельных участков,
0,800,050,04
государственная собственность на которые
не разграничена, ( )
7.Сбора земельного налога, ( )0,980,100,1
8.Предоставления земельных участков многодет-
0,930,050,05
ным семьям, ( )
9.Проведения инвентаризации земель, вовлечения
неиспользуемых земель в сельскохозяйственный0,930,050,05
оборот и контроля за использованием земель, ( )
10.Ведения кадастрового учета объектов недвижи-
мого имущества, выявленных в ходе инвентари-
зации земельных участков с наличием объектов0,490,050,02
без прав (домов, хозяйственных построек, гара-
жей и др.), ( )
11.Оказания государственных и муниципальных
услуг при реализации схемы землеустройства в
области земельных отношений, по которым со-0,990,030,03
блюдены регламентные сроки оказания этих
услуг, ( )
12.Оказания государственных и муниципальных
услуг при реализации схемы землеустройства
0,310,020,01
в области земельных отношений в электронном
виде, ( )
В среднем:0,691,000,66

Из таблицы следует, что по данным освоения схемы землеустройства
городского округа Солнечногорск в 2020 году, интегральный показатель
оценки мероприятий в части регулирования земельных отношений составил
0,69 (среднеарифметическая величина) и 0,66 (средневесовая величина).
Идеальное значение интегрального показателя на момент полного осво-
ения первого этапа схемы землеустройства в 2025 году должно стремиться к
единице. Промежуточные расчеты этих показателей в 2021–2025 гг. позволят
судить о динамике исполнения принятых землеустроительных решений.
При оценке эффективности планируемых землеустроительных меро-
приятий по организации рационального использования земель и их охраны
были использованы показатели, отражающие в первую очередь процессы
освоения, трансформации и улучшения угодий. В систему показателей оцен-
ки были включены чистый дисконтированного доход (ЧДД), индекс доход-
ности (ИД), внутренняя норма доходности (рентабельности) с учетом опре-
деленных временных интервалов (период t и горизонт расчета Т).
Вместе с тем, корректируя эти методики, нами предлагается дифферен-
цировать расчеты по источникам привлекаемых средств (из регионального и
муниципального бюджетов, внебюджетных средств): за счет инвесторов
АПК; за счет инвесторов-застройщиков, вкладывающихся в землеустрои-
тельную деятельность.
Показатели оценки эффективности использования земли как главного
средства производства в сельском хозяйстве приведены в таблице 7.

Таблица 7 – Сводные показатели эффективности сельскохозяйственного
освоения, трансформации и улучшения угодий
Все инвестиции
СредстваВнебюджет-
Внебюджет-
№региональ-ные средства в
Показателиные сред-
п/пного и му-градострои-Всего
ства инве-
ниципально-тельную дея-
сторов АПК
го бюджетовтельность
1.Площадь освоения,
трансформации и3338,830,0864,84233,6
улучшения угодий, га
2.Сроки проведения
1-22-31-41-4
работ, лет
3.Дополнительный чи-
стый дисконтирован-26,7733,5517,6477,96
ный доход, млн руб.
4.Дополнительные
капитальные затраты
на горизонте расчета61,47102,5099,0262,97
(до 2025 года включи-
тельно), млн руб.
5.Индекс доходности:
– без учета срока про-
0,440,310,160,30
ведения мероприятий
– с учетом срока про-
0,250,150,120,18
ведения мероприятий

1) Создание интенсивного промышленного сада – 25,0 га (1 очередь), организация
аквакультуры (строительство прудов – площадь зеркала воды 5,0 га)

Из приведенных данных видно, что в целом в схеме землеустройства
городского округа Солнечногорск к 2025 году планируется вовлечь в оборот
4233,6 га земель, в том числе: за счет регионального и муниципального бюдже-
тов – 3338,8 га (освоение неиспользуемых земель, улучшение угодий, удаление
борщевика Сосновского, закладка лесополос); за счет внебюджетных средств ин-
весторов АПК – 30,0 га (создание интенсивного сада – 25,0 га, организация аква-
культуры – 5,0 га); за счет инвесторов-застройщиков – 864,8 га. При этом общая
сумма дополнительных капитальных затрат на горизонте расчета (до 2025 года)
составит 262,97 млн руб., включая 61,47 млн руб. средств из регионального и
местного бюджетов; 102,50 млн руб. – средств инвесторов аграрного профиля и
99,0 млн руб. – на освоение земель под городскую застройку застройщиками.
А индекс доходности является наиболее высоким при вовлечении в
сельскохозяйственный оборот неиспользуемых земель (0,44 – без учета
сроков освоения, 0,31 – для интенсивного сада и аквакультуры, 0,16 – для
городской застройки).
В результате проведенного исследования сделаны следующие выводы
и предложения.
1. В процессе обобщения теоретических и методических исследований,
а также практических разработок в области территориального планирования
и землеустройства в Российской Федерации на местном уровне в диссерта-
ции установлено, что документы территориального планирования муници-
пальных образований (схемы территориального планирования муниципаль-
ных районов, генеральные планы поселений и генеральные планы городских
округов) в условиях урбанизации не решают всех вопросов планирования
рационального использования и охраны земель, особенно в связи с развитием
агропромышленного комплекса (АПК), размещением сельскохозяйственных
отраслей и агропромышленных объектов, не входящих в состав объектов
местного значения. В этой связи предлагается осуществлять планирование
рационального использования земель и их охраны на основе землеустрои-
тельной документации.
2. Исходя из изучения зарубежного и отечественного опыта, с учетом со-
ставления автором пилотных проектов развития землепользования муниципаль-
ных районов, в диссертации определена необходимость разработки следующих
основных предплановых и предпроектных землеустроительных документов:
схемы землеустройства муниципального образования, генеральных планов
земельно-хозяйственного устройства территорий поселений (городских округов)
в составе генеральных планов поселений (городских округов). В работе обосно-
вывается цель и задачи землеустройства, показываются основные этапы состав-
ления землеустроительной документации и дается содержание её видов.
3. В диссертации показывается, что схемы землеустройства муниципаль-
ных образований, в отличие от схем территориального планирования, решают
весь комплекс задач по управлению земельными ресурсами, организации рацио-
нального использования и охране земель на муниципальном уровне, развитию,
пространственному размещению и территориальной организации районного аг-
ропромышленного комплекса, регулированию земельных отношений.
4. В работе обосновывается, что первоочередной задачей планирования
рационального использования и охраны земель в муниципальных образованиях
является установление (корректировка) их административных границ и площа-
дей. Так, в процессе исследования установлено, что за существующие границы
городского округа Солнечногорск выходило 116 земельных участков (152 конту-
ра) суммарной площадью 9342,19 га. В административные границы входил 101
земельный участок (122 контура) шести других городских округов (Дмитрова,
Лобни, Химок, Красногорска, Истры, Клина) и Зеленоградского района г. Моск-
вы суммарной площадью 216,40 га. В этой связи в диссертации разработана
и апробирована методика корректировки границ муниципальных образований
(по ГО Солнечногорск: 5658 узловых точек, протяженность – 351,0 км, общая
площадь – 108505 га). Совокупный экономический эффект от корректировки
административных границ по выходящим земельным участкам равнялся
12,24 млн руб., в том числе за счет снижения стоимости: кадастровых работ –
1,80 млн га; землеустроительной экспертизы – 3,48 млн руб.; возможных
судебных расходов – 6,08 млн руб.; увеличения сбора земельного налога –
0,88 млн руб. в год. Экономический эффект по ликвидации вкрапленных
земельных участков составил 10,66 млн руб.
5. С целью обеспечения правильности, обоснованности и оптимизации
порядка составления схемы землеустройства муниципального образования в
установленных границах в диссертации разработаны: последовательность
действий при ее составлении, а также содержание, включающее в разработку
7 составных частей и 31 входящий в них элемент. Данные положения отрабо-
таны на примере городского округа Солнечногорск Московской области.
6. Проведенные исследования показали, что основным механизмом плани-
рования рационального использования земель и их охраны на муниципальном
уровне в высокоурбанизированном регионе является зонирование территории по
пригодности земель для использования в сельском хозяйстве. В диссертации на
основе программного комплекса «Mapinfo Pro 2019» в системе координат
МСК-50 с использованием актуализированных для Московской области данных
Росреестра проведено зонирование 37208 га земель городского округа Солнечно-
горск, пригодных для использования в сельском хозяйстве, объединяющих в себе
129 почвенных разновидностей. В результате зонирования были выделены земли
4 и 5 классов, лучших для использования в сельском хозяйстве (31097,5 га,
83,5%) и земли 6 и 7 классов (6110,5 га, 16,5%), нуждающиеся в улучшении, ис-
пользовании под застройку или переводе в другие категории земель. Вследствие
этого, предотвращен вывод из оборота 3,1 тыс. га высокопродуктивных сельско-
хозяйственных угодий, с общей кадастровой стоимостью более 15 млн руб.
7. В процессе оценки использования муниципального имущества в схеме
землеустройства городского округа Солнечногорск Московской области вы-
явлено 1023 земельных участка и 565 иных объектов недвижимости, государ-
ственная собственность на которые не разграничена; 103 земельных участка,
которые могут быть выставлены органом местного самоуправления для реали-
зации на торгах; 545 земельных участков и других объектов, находящихся в
собственности городского округа, подлежащих оценке для постановки на
балансовый учет, принимаемых от Минобороны России; иных неучтенных и
бесхозных объектов. При этом определены расходы на межевые и кадастро-
вые работы на введение этих земельных участков и иных объектов недвижи-
мости в оборот в сумме 111,8 млн руб. и доходы муниципального бюджета по
поэтапному освоению этих объектов в размере более 350 млн руб.
8. В связи с необходимостью повышения эффективности использования
земель муниципального образования нами впервые в землеустроительной науке
разработана блочная экономико-математическая модель, учитывающая одновре-
менно возможность оптимизации перераспределения земель по категориям,
хозяйствующим субъектам различных форм собственности и земельным угодь-
ям. В результате решения экономико-математической задачи на площади в
12,35 тыс. га, включающей в себя: фонд перераспределения земель, сельско-
хозяйственные организации и крестьянские хозяйства, город Солнечногорск,
деревню Климово, 20 садоводческих некоммерческих товариществ собствен-
ников недвижимости по рекомендуемому критерию оптимальности (макси-
мальная кадастровая стоимость), был получен суммарный чистый доход по
всем хозяйствующим субъектам в размере 428,82 млн руб., что больше зна-
чения на год землеустройства на 36,06 млн руб., при этом кадастровая стои-
мость вовлеченных в оборот земельных участков достигла максимума и со-
ставила 101,24 млн руб.
9. В ходе разработки схемы землеустройства городского округа Сол-
нечногорск нами обоснована необходимость проведения полевых работ по
выявлению земельных участков, пригодных для сельскохозяйственного
освоения, мелиорации и улучшения для размещения объектов капитального
строительства в сфере АПК, не входящих в перечень объектов местного
значения, но влияющих на использование земель и окружающую среду;
объектов местного значения в области АПК, отображенных и не отобра-
женных в схеме территориального планирования, находящихся в системе
муниципального хозяйства и определяющих развитие агропромышленного
производства; иных объектов капитального строительства.
10. В диссертации показано, что все землеустроительные мероприятия
по планированию рационального использования земель и их охраны, наме-
ченные в землеустроительной документации, должны быть эффективными с
экономической, экологической и социальной точек зрения. Для оценки их
экономической эффективности в схеме землеустройства муниципального
образования нами разработаны критерии и система показателей, учитыва-
ющих две группы процессов: 1) регулирующих земельные отношения;
2) регулирующих использование земель всех хозяйствующих субъектов
в интересах экономики и агропромышленного комплекса муниципального
образования.
Апробация указанных разработок на примере городского округа Сол-
нечногорск Московской области показала, что к концу отчетного периода
освоения схемы землеустройства поступления в муниципальный бюджет за
счет оптимизации земельных отношений, улучшения использования и охра-
ны земель увеличатся не менее чем на 35–40%.