Развитие управления землями сельскохозяйственного назначения

Выявленные особенности управления землями сельскохозяйственного назначения
Обобщение современных отечественных и зарубежных трудов авторов позволило выявить идентичность сущностных характеристик управления как вида деятельности, наряду с определением сложности и неоднозначности тол- кования этого понятия. Формирование эффективной системы управления зем- лями сельскохозяйственного назначения опирается на ряд особенностей земли как основного средства производства, а также на индивидуальные черты самого
процесса управления землей, характеризуемого сложной структурой субъектов и широким спектром направлений работы, обеспечивающим законодательное и экономическое регулирование отношений в сфере землепользования, а также создание информационной основы управления земельными ресурсами.
Особенности управления землями сельскохозяйственного назначения определяются:
– уникальностью земли, выражающейся в ее невоспроизводимости в натуральном виде, изменении структуры и потере обменных оснований, каче- ственной неоднородности, а также изменении продуктивности;
-необходимостью учета целевого использования земель сельскохозяй- ственного назначения в совокупности с видами разрешенного использования и характеристиками земель сельскохозяйственного назначения как самостоятель- ной категории;
– системой ограничительных факторов законодательного характера в от- ношении использования земель и организации их оборота, а также сложной иерархичной системой управления, осуществляемой на государственном (фе- деральный и региональный) и частном (производители сельскохозяйственной продукции) уровнях;
– необходимостью использования комплексного подхода к вопросам управления, направленного на создание условий развития сельского хозяйства и обеспечение функций надзора, планирования, учета, охраны, использования и вовлечения в рыночной оборот земель.
Интегрируя функции и особенности управления, а также специфику зе- мель аграрного сектора, управление землями сельскохозяйственного назначе- ния автор определяет как деятельность по рациональной организации, обеспе- чению эффективного использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения в условиях сохранения структуры земельного фонда и повышения плодородия почв с целью получения экономического и/или социального эф- фекта.
Одной из задач управления землями сельскохозяйственного назначения являются создание благоприятных условий хозяйствования и социальных га- рантий для субъектов аграрного сектора, учет их интересов, нивелирование негативных последствий процесса трансформации управления земельной соб- ственностью.
Основы эффективной системы управления землями сельскохозяйственно- го назначения приведены на рисунке 1.
Специфика управленческих действий и сложность принятия управленче- ских решений, в виду наличия значительного количества субъектов управления, выявленных особенностей и территориальной дифференциации, требуют ис- пользования механизма, обеспечивающего комплексный подход к управлению на основе синтеза экономических, организационных и правовых функций.
Основы эффективной системы управления землями сельскохозяйственного назначения
1
Охрана и рациональное землепользование
Целевое использование земельных ресурсов с/х назначения
Повышение общей культуры земледелия
Совершенствование земельного законодательства, разработка механизма применения законов
Сохранение структуры земельного фонда и повышение уровня плодородия
Полноценное использо- вание имеющихся в распоряжении земель- ных ресурсов
Недопущение сокращения земельных угодий в структуре земель сельскохозяйственного назначения
Искусственное стимулирование уровня плодородия, комплекс мероприятий по защите от вет- ровой и водной эрозии
Организация мероприятий по реализации организационно-экономического механизма повышения эффективности использования земельных ресурсов в сельскохозяйственном произ-
водстве
3 Совершенствование
структуры посевных площадей. Перераспре- деление невостребован- ных земельных долей
Оптимизация затрат в рамках использования земли. Оптимизация площадей для ведения сельскохозяйствен- ного производства
Стимулирование рыночного оборота. Научное сопровожде- ние организационно- экономического механизма по- вышения эффективности ис- пользования земель
Контрольные и корректирующие мероприятия
Мониторинг физиче- ских показателей состо- яния земельного фонда
Оценка экономической эф- фективности использования земельных ресурсов сельско- хозяйственного назначения
Обоснование мероприятий кор- ректирующих направление раз- вития
Земли сельскохозяйственного назначения как объект управления
Рисунок 1 – Основы эффективной системы управления землями сельскохозяйственного назначения
Источник: разработано автором.
Организационно-экономический механизм управления землями сельско- хозяйственного назначения предназначен для решения задач эффективного ис- пользования и совершенствования управления земельными ресурсами на осно- ве использования методов, рычагов и инструментов экономического регулиро- вания и организационного воздействия. При этом функционирование данного механизма учитывает особенности управления земельными ресурсами, исполь- зуя экономические инструменты воздействия, а также совокупное влияние субъектов управления на пути к достижению плановых показателей развития аграрного производства в регионе (рис. 2).
Государственное управление
Законодательное регули- рование
Региональ- ное/муниципальное управление
Оценка целевого ис- пользования; сохранение целостно- сти земельного фонда; контрольинадзор за использованием
Экономические показатели
(кадастровая стоимость, рыночная стоимость и пр.)
Земли с/х назначения
Объект управления
Контрольные функции
Землепользователи
Обработка и использо- вание, сохранение пло- дородия, производство с/х продукции
Рисунок 2 – Современный организационно-экономический механизм управления землями сельскохозяйственного назначения
Источник: разработано автором.
Составной частью организационно-экономического механизма являются экономические инструменты, наиболее измеримым из которых выступает ка- дастровая стоимость. Применительно к земельным участкам назначение ка- дастровой стоимости проявляется в налогооблагаемой базе и стоимости выдела имущества при работе с муниципальными органами. Учитывая индивидуаль- ность земельных участков как объектов недвижимого имущества, в диссерта- ции сформулировано понятие кадастровой стоимости земельного участка, ко- торая определяется как стоимость, являющаяся эквивалентом полезности зе- мельного участка, установленная в процессе государственной кадастровой оценки земельных ресурсов, с учетом целевого назначения и использования при расчете земельного налога и иных финансовых операциях с земельными ресурсами.
Особенности управления землями сельскохозяйственного назначения определяются также составными компонентами организационно- экономического механизма с выявлением основного экономического инстру- мента – кадастровой стоимости земли; многоаспектным использованием стои- мости согласно выявленным функциям экономического, правового, информа- ционного и управленческого типа; дифференциальным характером и возмож- ностью изменения значения кадастровой стоимости в условиях ее несоответ- ствия требованиям рынка.
2.2 Тенденции развития управления землями сельскохозяйственного назначения региона
Процесс реформирования государственной политики в сфере землеполь- зования отражает дифференциальный характер управленческих действий в раз- резе принятия основных законодательных актов и основополагающих итогов совершенствования земельных отношений. Результаты трансформации земель-
ной политики определяют тенденции развития управления землями сельскохо- зяйственного назначения, основными из которых являются: определение необ- ходимости создания рыночных отношений и вовлечение земли в оборот на пути к подъему экономики до мирового уровня (итоги Советского периода 1917- 1990 гг.); приватизация земли и формирование института частной собственно- сти, введение принципа платности за пользование землей, формирование рынка земель (современный период 1990-2014 гг.); вовлечение в рыночный оборот ра- нее невостребованных земель, совершенствование работы единого информаци- онного ресурса – Публичной кадастровой карты, развитие системы государ- ственного земельного контроля и надзора в условиях цифровизации (настоящее время – 2014-2019 гг.).
Законодательная база развитых стран в совокупности с историческим опытом, в части определения направлений развития управления земельными ресурсами, определяют необходимость существования развитого рынка земли и сохранение земельного фонда как основы функционирования хозяйств различ- ного типа. Проведенный анализ управления землями сельскохозяйственного назначения в России свидетельствует о наличии проблем, сопряженных с изме- нением структуры земельного фонда страны и низкой эффективностью исполь- зования земли. Наметившаяся в 90-х гг. прошлого века тенденция сокращения доли земель сельскохозяйственного назначения в структуре земельного фонда страны привела к утрате наиболее ценных земель. Сокращение площади, ис- пользуемой под пашню на территории Российской Федерации, за данный пери- од составило 9615,1 тыс. га. На 1 января 2019 г. площадь земель сельскохозяй- ственного назначения страны составила 382 509,8 тыс. га, или уменьшилась на 2990,2 тыс. га по сравнению с 2015 г. (-0,78%), поэтому сокращение площади земель анализируемой категории продолжает сохраняться.
Наряду с негативными тенденциями сокращения площади земель имеет место и дифференцированный характер распределения долей сельскохозяй- ственных угодий, обусловленный природно-климатическими условиями раз- мещения федеральных округов в составе РФ и плодородием почвы. Наиболь- шие площади сельскохозяйственных угодий приходятся на Приволжский (25,9%), Сибирский (20,7%), Южный (15,9%) и Центральный (14,8%) феде- ральные округа, в общем объеме составляя 77,3% всей площади сельскохозяй- ственных угодий страны. Данные структуры сельскохозяйственных угодий по субъектам Российской Федерации отражают возможность оценки интенсивно- сти их использования в регионах страны в части анализа эффективности управ- ления.
Сокращение площадей земель сельскохозяйственного назначения харак- терно и для Орловской области, в которой наблюдаются изменения структуры земельного фонда в условиях превалентности земель аграрного сектора над иными категориями. Так, площадь земель сельскохозяйственного назначения по состоянию на 01.01.2020 г составляла 2035,8 тыс. га, или 82,6% общего объ- ема земельного фонда области. С 1990 по 2019 г. площадь земель сельскохозяй- ственного назначения региона уменьшилась на 260,8 тыс. га, или на 11,7% (табл. 1).
Таблица 1 – Динамика и структура земельного фонда Орловской области по категориям, тыс. га
2019 г. +/- к 1990 г. 2018
г. -260,8 -0,1
+177,3 – -3,2 +0,1
+35,4 –
+49,0 – +1,5 –
В результате проводимых земельных реформ трансформируются и право- вые характеристики земли. В регионе сформировалась новая структура соб- ственников с доминирующей долей частной собственности: 60,7% (1496,6 тыс. га) – собственность граждан и юридических лиц, 39,3% (968,6 тыс. га) земель находятся в государственной и муниципальной собственности. До настоящего времени остается низкий уровень постановки земель сельскохозяйственного назначения на кадастровый учет, особую проблему для региона составляют земли в реальности используемых пастбищ и сенокосов. По состоянию на 01.01.2020 г. в ЕГРН внесены сведения по 77 483 участкам исследуемой катего- рии с усредненным приростом в размере 3000 земельных участков, сформиро- ванных за год.
В целях развития системы управления землями сельскохозяйственного назначения в регионе формируется система наблюдения, направленная на своевременное выявление изменений состояния земельного фонда, оценку из- менений, разработку рекомендаций по предупреждению негативных процессов, а также информационное обеспечение рынка земель и определение кадастро- вой стоимости земельных участков.
По итогам проведенного исследования определены современные направ- ления и тенденции в системе управления земельными ресурсами сельскохозяй- ственного назначения, к которым относятся: сохранение структуры земельного фонда и повышение уровня плодородия, охрана и рациональное землепользо- вание, организация мероприятий по реализации организационно- экономического механизма повышения эффективности использования земли, совершенствование земельного законодательства, разработка механизма при- менения законов, полноценное использование имеющихся в распоряжении зе- мельных ресурсов, искусственное формирование уровня плодородия и др.
Площадь, тыс. га
Категории земель
Земли сельскохозяйствен- ного назначения
Земли населенных пунктов
Земли промышленности, транспорта и иного назна- чения
Земли особо охраняемых территорий
Земли лесного фонда Земли водного фонда
Земли запаса
1990 г. 2010 г.
2296,6 2103,1
20,6 20,6 26,5 26,5
0,1 0,1
120,8 120.8 – –
2018 г. 2035,9
197,9 23,2
35,5
169,8 1,5
1,4 2465,2
2019 г. площадь %
2035,8 82,6
197,9 8,0 23,3 0,9
35,5 1,4
169,8 6,9 1,5 0,1
0,5 0.5 2465,1 2465,1
1,4 0,1 2465,2 100,0
+0,9 – +0,1 –
Итого земель в админи-
стративных границах
Источник: Региональный доклад о состоянии и использовании земель в Орловской области за 2019 г., г. Орел, 2020 г.
13

2.3 Организационно-экономическая оценка эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения
Особенности территориального расположения, природно-климатические условия и структура земельного фонда характеризуют Орловскую область как регион интенсивного ведения сельскохозяйственной деятельности. В 2019 г. объем производства продукции сельского хозяйства всеми категориями хо- зяйств Орловской области в фактически действовавших ценах составил 93,2 млрд руб. (150,3% в сопоставимой оценке к уровню 2015 г.), в том числе 74,7% продукции растениеводства, 25,3% – животноводства, сельскохозяйственными организациями произведено 76,6% от всего объема (рис. 3)
100 80 60 40 20 0
93,2
62
42,2
19,8
2015 г.
68,6
2016 г.
60,5
38,6
21,9 2017 г.
72,2
69,6 23,6
20,6
49,4 22,9
Продукция сельского хозяйства Продукция отрасли животноводства
2018 г.
Продукция отрасли растениеводства
2019 г.
Рисунок 3 – Динамика объемов производства продукции сельского хозяйства во всех катего- риях хозяйств Орловской области, в действующих ценах, млрд руб.
Источник: по данным Орелстата.
Необходимо отметить положительную динамику роста объемов произ- водства продукции растениеводства. По итогам 2019 г. в хозяйствах всех кате- горий валовой сбор зерна превысил уровень 2015 г. на 973,7 тыс. т, свеклы са- харной – на 727,0 тыс. т. (табл. 2). По овощам имеет место тенденция снижения.
Таблица 2 – Валовой сбор и урожайность основных сельскохозяйственных культур в хозяй- ствах всех категорий Орловской области, 2015-2019 гг.
Виды продукции 2015 г. 2016 г. Валовой сбор, тыс. т
2017 г.
3163,4
2250 71,5
37,3 403,9 172,2
2018 г.
3193,8
2053,1 49,2
36,7 403,9 207,3
2019 г.
3672,9
2460,8 57
41,3 462,6 182,9
Зерновые и зернобобовые культуры (в ве- се после доработки)
2699,2 3131
Сахарная свекла 1733,8 2230 Овощи открытого и закрытого грунта 82,4 83,8
Урожайность, ц с 1 га убранной площади
Зерновые и зернобобовые культуры Сахарная свекла
Овощи открытого и закрытого грунта
Источник: по данным Орелстата.
30,4 333,2 163,5
34,2 403,1 159,5
На основе исследования состояния растениеводства выявлено, что ос- новным вектором в нем является производство зерна и зернобобовых культур, где отмечается постепенный рост эффективности использования земельных ресурсов (табл. 3).
Таблица 3 – Динамика эффективности использования пашни в зернопроизводстве Орловской области
Полная себестоимость реализации единицы продукции, тыс. руб./ц
Средняя цена единицы продукции, тыс. руб./ц
Прибыль от реализации на 100 га посевной пло- щади, тыс. руб.
Виды продукции
Зерно и семена зерновых и зернобобовых культур, в том числе
пшеницы
кукурузы
ржи
гречихи
овса
ячменя
прочих зерновых культур прочих зернобобовых культур
0,56 0,60
0,51 0,59 0,62 0,53 0,45 0,45
1 1,07 0,53 0,57 0,58 0,57 0,35 0,56 1,18 0,99
0,62 0,66 0,84 0,99 396,9 913,1
1620,6
1813,0 2601,6 670,8 1176,2 367,9 1458,4 836,5 621,5
0,6 0,64 0,85 0,98 0,57 0,52 0,64 0,9 0,72 0,61 0,67 0,99 0,92 1,38 0,81 1,5 0,66 0,61 0,56 0,78
0,6 0,64 0,87 0,96 0,52 0,71 0,73 0,78 1,03 1,2 1,08 1,28
617,6 1005,1 -688,4 697,8 429,0 762,6
396,9 -241,7 261,4 -27,0 218,2 1077,3 1082,8 556,6
51,1 239,3
Источник: рассчитано автором.
Полученные результаты свидетельствуют о наращивании объемов произ-
водства (+5% к уровню 2017 г.) и значительном увеличении прибыли от реали- зации продукции в условиях оптимизации затрат и роста средней цены едини- цы продукции.
Наряду с общими позитивными тенденциями в сфере анализа эффектив- ности аграрного землепользования значительная доля сельскохозяйственных организаций Орловской области имеет низкий уровень управления имеющими- ся земельными ресурсами, сопряженный с минимальным доходом на 1 га паш- ни. Анализируемая выборка, включающая 165 сельскохозяйственных организа- ций Орловской области, свидетельствует о том, что свыше 35% из них получа- ют прибыли ниже уровня 5000 руб./га.
Следует отметить, что в структуре себестоимости зерновых и зернобобо- вых культур в Орловской области на сегодня наиболее высокая доля приходит- ся на статью «прочие затраты» – 20,64%. Одной из ее составляющих являются налоги на землю в совокупности с платежами за пользование землей в условиях аренды и работы с муниципальными органами власти, которые исчисляются исходя из кадастровой стоимости недвижимости как налогооблагаемой базы. В связи с этим наблюдается тенденция роста социальной значимости процесса кадастровой оценки, а также повышение интереса собственников к ее размеру.
Среднее значение кадастровой стоимости 1 кв. м. земель сельскохозяй- ственного назначения по Орловской области с 2007 по 2014 г. выросло в 4 раза, а в отдельных муниципальных районах – в 10-12 раз. Переоценка стоимости в рамках государственной кадастровой оценки в 2019 г. позволила отчасти уточ-
2017 2018
2019
2017
2018
2019
2017
2018
2019

нить результаты кадастровой стоимости, приведя среднее значение по региону к уровню 5,06 руб./кв. м (табл. 4).
Таблица 4 – Кадастровая стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения первой группы разрешенного использования в 2007 г., 2014 г. и 2019 г., руб./кв. м
No п/п 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24.
Наименование муни- ципального района Болховский Верховский Глазуновский Дмитровский Должанский Залегощенский Знаменский Колпнянский Корсаковский Краснозоренский Кромской Ливенский Малоархангельский Мценский Новодеревеньковский Новосильский Орловский Покровский Свердловский Сосковский Троснянский Урицкий Хотынецкий Шаблыкинский Среднее значение
2007 г.
1,00 3,64 3,16 0,73 4,44 2,87 1,62 4,28 3,12 4,23 1,87 4,54 3,40 1,33 3,29 2,51 2,77 4,00 4,08 0,50 1,11 1,29 1,27 1,28 2,60
2014 г.
10,85 12,92 12,43 9,08 13,53 11,85 12,33 13,17 12,17 13,58 11,06 13,06 12,6 9,82 13,12 11,24 12,52 13,17 13,48 10,05 10,45 10,97 10,37 10,02 11,83
2019 г.
4,11 5,32 5,78 4,43 5,58 4,78 4,15 5,79 5,76 5,31 5,07 5,78 5,24 4,83 5,33 4,75 5,3 5,59 5,83 4,7 4,71 4,79 3,85 4,55 5,06
Источник: по данным Росреестра.
Однако даже текущее состояние свидетельствует о неполном соответ- ствии кадастровой стоимости рыночным значением. Поскольку переоценка ка- дастровой стоимости недвижимости осуществляется строго в рамках федераль- ного законодательства, то необходим действенный механизм оптимизации ка- дастровой стоимости на основе процедуры оспаривания. Сам механизм оспари- вания, в свою очередь, необходимо рассматривать в разрезе методологии оцен- ки, носящей массовый характер, поэтому требуется модернизация существую- щего варианта формирования итоговой стоимости.
Проведенная организационно-экономическая оценка эффективности ис- пользования земель сельскохозяйственного назначения позволила выявить по- зитивные тенденции повышения эффективности использования земельных ре- сурсов региона, а также определить негативные факторы в виде завышенного
значения кадастровой стоимости земли, сдерживающие развитие аграрного производства. Находясь на пересечении интересов государства и землепользо- вателей как субъектов управления, кадастровая стоимость является измерите- лем уровня ценности земли и основным экономическим инструментом управ- ления, а, соответственно, ее значение должно находиться в тесной взаимосвязи с результатами работы сектора, отражая тенденции его развития. На основе проведенного исследования были определены перспективные варианты повы- шения эффективности использования земель сельскохозяйственного назначе- ния. К основным из них следует отнести:
– разработку проектов внутрихозяйственного землеустройства с внедре- нием научно-обоснованных севооборотов;
– оптимизацию затрат землепользователя, сопряженных с владением и пользованием землей;
– повышение эффективности управления земельными ресурсами сельско- хозяйственного назначения в условиях интеграции усилий отдельных субъек- тов управления.
2.4 Методический подход к формированию стоимости земель сельскохозяй- ственного назначения, используемой в процессе управления земельными ресурсами
Существенное значение кадастровой стоимости земли в системе управле- ния землями сельскохозяйственного назначения, а также возможность ее опти- мизации определяют необходимость совершенствования методического подхо- да к формированию их стоимости. Практически все используемые методики оценки земельных ресурсов включают учет физических параметров объектов оценки, факторов местоположения и отдельных улучшений, однако большин- ство игнорирует социально-экономическое положение отдельных муниципаль- ных образований в регионах.
В процессе исследования была определена корреляционная зависимость основополагающих факторов и рыночной стоимости земель сельскохозяй- ственного назначения (табл. 5).
Таблица 5 – Коэффициенты корреляции, рассчитанные в отношении основополагающих факторов, оказывающих влияние на рыночную стоимость земель сельскохозяйственного назначения
No п/п
1 2 3 4
Наименование фактора
Удаленность от областного центра Площадь земельного участка
Балл бонитета
Среднемесячная заработная плата на территории МО
Значение коэффици- ента корреляции R (√0,0588 = 0,2425) R (√ 0,227 = 0,4764) R (√ 0,4339 = 0,6586) R (√ 0,2785 = 0,5277)
Источник: разработано автором.
Уточнение ценообразующих факторов и использование экономических
показателей позволили определить уравнение регрессии, описывающее зависи- мость стоимости земли от группы физических, качественных и экономических
составляющих: −8 y=0,0909∙x1 +1,6514∙x2 ∙10
+0,00012∙x3 −5,3076
где:
y — стоимость 1 м2 земельного участка (руб.);
x1 — балл бонитета;
x2 — площадь земельного участка (с учетом минимального значения ко-
эффициента корреляции);
x3 — среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работ-
ников организаций в составе муниципального образования по месту располо- жения земельного участка.
Полученное уравнение регрессии приводит к минимизации итогового значения совокупной корректировки, расширяя возможности подбора объек- тов-аналогов по географическому признаку, и оптимизирует работы по установлению реального значения стоимости земли как объекта оценки.
С целью интеграции мероприятий по совершенствованию управления землями сельскохозяйственного назначения Орловской области была уточнена методика расчета рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначе- ния с учетом экономического районирования территории (рис. 5).
Исследование рынка земель сельскохозяйственного назначения в регионе
Отбор аналогов для включения в модель
Формирование исходной базы аналогов
Анализ выборки объектов сравнения
РАБОТА С РЫНОЧНОЙ ИНФОРМАЦИЕЙ
Построение модели для расчета корректирующих коэффициентов и экономического районирования на основании использования метода КРА
Экономическое районирование региона Разработка матрицы сопоставимости админи- стративных районов
Отбор аналогов для расчета рыночной стоимости в части сравнительного подхода
ЭКОНОМИЧЕСКОЕ РАЙОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ
Расчет рыночной стоимости в условиях экономического районирования территории обла- сти в рамках сравнительного подхода
Расчет рыночной стоимости в части использования доходного подхода
Обоснованное значение рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, опре- деленное в условиях разработанной методики экономического районирования территории
Рисунок 5 – Методика расчета рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначе- ния с учетом экономического районирования территории
Источник: разработано автором.
РАСЧЕТ ИТОГОВОГО ЗНАЧЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ В ЧАСТИ ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТО- ИМОСТИ
С целью поиска существующих и возможных недостатков в определении стоимости земельных участков была проведена территориальная дифференциа- ция Орловской области на основе экономического районирования (табл. 6):
Таблица 6 – Экономическое районирование территории Орловской области
Зоны
Административные районы, вхо- дящие в состав зоны
Среднее значение ры- ночной стоимости зе- мель сельскохозяй- ственного назначения в пределах экономиче- ской зоны, руб./кв. м.
Среднее значение ка- дастровой стоимости земель сельскохозяй- ственного назначения в пределах экономиче- ской зоны, руб./кв. м.
1
Орловский район, Должанский район, Ливенский район, Покров- ский район, Колпнянский район
4,16
5,61
4 5 6
Свердловский район, Краснозо- ренский район
Залегощенский район, Новосиль- ский район, Глазуновский район Троснянский район, Мценский район, Кромской район Знаменский район, Хотынецкий район, Шаблыкинский район
3,37 5,57
2,95 5,10 2,57 4,87 2,32 4,18
3
Малоархангельский район, Кор-
саковский район, Новодеревень- ковский район, Верховский район
3,38
5,41
7
Болховский район, Сосковский район, Дмитровский район, Урицкий район
1,75
4,51
Источник: разработано автором.
Апробация уточненной методики произведена путем расчета значения стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения в части срав- нительного подхода к оценке с использованием экономического районирования территории Орловской области. Результаты расчета стоимости отражают явное несоответствие кадастровой стоимости рыночной. Реальное значение рыночной стоимости, определённое по методике, на 40,91% меньше рассчитанного значе- ния кадастровой стоимости и используемого в качестве налогооблагаемой базы. Таким образом, использование методического подхода позволяет снизить раз- мер налогооблагаемой базы на 20-40% (в исключительных случаях до 60%), в зависимости от индивидуальных особенностей земельного участка.
2.5 Приоритетные направления совершенствования управления землями сель- скохозяйственного назначения на основе качественных критериев
и критериев районирования
Эффективность системы управления землями сельскохозяйственного назначения зависит от согласованного организационного и экономического воздействия на объект управления. Если организационная составляющая меха- низма управления, в первую очередь, определяет возможность решения задач стратегического характера при реформировании всей системы, то экономиче- ские инструменты механизма позволяют усовершенствовать систему управле- ния в краткосрочном периоде. В этой связи возрастает значимость прогнозов развития управления землями сельскохозяйственного назначения при оптими- зации затрат землепользователей с учетом специфики формирования обосно- ванной стоимости земли на основе качественных критериев и критериев райо- нирования.
Длительный период времени дифференциация территории региона про- изводилась по критериям почвенного состава с выделением Центральной, Се- веро-западной и Юго-восточной зоны, основным классификационным призна- ком деления выступало значение балла бонитета. Однако подход к дифферен- циации территории региона на основании уровня почвенного плодородия не отвечает в полной мере требованиям рынка. В частности, наблюдается диспа- ритет значений стоимости земли в составе однородных почвенных зон. Поэто- му автором предлагается при разработке направлений развития управления землями сельскохозяйственного назначения опираться на экономическое райо- нирование территории региона, используемое в процессе уточнения результа- тов государственной кадастровой оценки и отвечающее требованиям рынка сельскохозяйственных земель.
Типологизация территории региона по качественным критериям и крите- риям районирования позволяет учесть совокупность ценообразующих факторов в их воздействии на итоговое значение стоимости земли при проведении про- цедуры уточнения результатов государственной кадастровой оценки и форми- ровании реального значения стоимости земли.
В диссертации предложена методика расчета стоимости земель сельско- хозяйственного назначения на основе использования разработанной многофак- торной модели и матрицы сопоставимости объектов по территории Орловской области с последующей оптимизацией постоянных затрат землепользователей и повышением эффективности управленческих действий. Ее апробация на при- мере отрасли зернопроизводства в регионе свидетельствует о повышении эф- фективности использования земельных ресурсов в сельскохозяйственном про- изводстве и отражает приоритетные направления совершенствования управле- ния землями сельскохозяйственного назначения (табл. 7).
Таблица 7 – Сравнительный анализ эффективности зернопроизводства сельскохозяйствен- ных предприятий Орловской области в условиях оптимизации затрат
Виды продукции
Прибыль в расчете на 1 га, тыс. руб./га, (текущее состояние)
Прибыль в расчете на 1 га, тыс. руб. /га, (условия оптимизации затрат)
Абсолют- ное откло- нение
Относите- льное от- клонение
Зерно и семена зерно- вых
12,29
13,78 1,49
10,84
в том числе: пшеницы 14,64 кукурузы 16,05
ржи 4,65 ячменя 7,89 зернобобовых культур 9,34
15,70 1,06 6,78 17,30 1,25 7,24
5,56 0,87
10,79 8,50 0,61 7,22 10,23 0,88 8,64
5,21 0,56
прочих зерновых куль- тур
15,70
4,68 Источник: разработано автором.
В процессе исследования была разработана концепция повышения эф- фективности использования земель сельскохозяйственного назначения в сель- ском хозяйстве в условиях формирования реального значения стоимости с ис- пользованием разработанной методики (табл. 8).
Таблица 8 – Концепция повышения эффективности использования земель сельскохозяй- ственного назначения в сельском хозяйстве Орловской области
Наименование Характеристика и основной состав работ
Цель концеп- ции
– создание условий развития рынка земель сельскохозяйственного назна- чения в регионе и формирование механизмов повышения инвестиционной привлекательности отрасли сельского хозяйства в условиях оптимизации затрат землепользователей.
Задачи концеп- ции
– согласование интересов государства и землепользователей, направленной на формирование обоснованной стоимости земельных ресурсов сельскохо- зяйственного назначения, отвечающей требованиям рынка и отражающей уровень ценности каждого отдельного земельного участка;
– стимулирование рынка земель сельскохозяйственного назначения, обес- печивающее включение в рыночный оборот невостребованных земель;
– перераспределение прав пользования и владения земельными участками, входящими в состав государственной и муниципальной собственности в реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использова- ния земельных ресурсов.
Целевые инди- каторы
– объем производства сельскохозяйственной продукции;
– площадь обрабатываемых земель сельскохозяйственного назначения;
– доля невостребованных земель;
– удельный вес налога на землю в общем объеме затрат сельскохозяй- ственных производителей;
– среднемесячная заработная плата работников сельского хозяйства (с уче- том субъектов малого предпринимательства);
– уровень развития инженерной инфраструктуры;
– уровень развития транспортно-логистической инфраструктуры;
– уровень занятости населения в сельскохозяйственном производстве.
Сроки реализа- 2021-2025 гг. ции
Источник: разработано автором.
Особенностью предлагаемой концепции выступает возможность исполь- зования уже готовых результатов государственной кадастровой оценки, что определяет вероятность изменения экономических инструментов управления землями сельскохозяйственного назначения в более короткие периоды с учетом интересов собственников земли.
В заключении диссертационной работы изложены теоретико- методические и практические положения, отражающие экономическую сущ- ность, содержание, особенности и приоритетные направления совершенствова- ния управления землями сельскохозяйственного назначения.